أرقام أساسية — بتاريخ 2026-09-21: نظام RSAA سارٍ منذ 1 سبتمبر 2026 — إعفاء كامل بنسبة 0% من ضريبتي IRS/IRC على دخل الإيجار المستوفي للشروط — سقف الإيجار محدد عند 80% من متوسط الإيجار البلدي لكل متر مربع وفق معهد الإحصاء الوطني INE، أي أقل بنحو 20% من سعر السوق — الحد الأدنى لمدة العقد 3 سنوات للسكن الدائم (3 أشهر للإيجارات المؤقتة) — الإعفاء بلا تاريخ انتهاء محدد، بخلاف نظام النسبة الثابتة 10% الموازي، الذي يستمر فقط حتى 31 ديسمبر 2029.
صفقة ضريبية صِفرية للملاك المستعدين لتخفيض الإيجار عن سعر السوق
تعرض السلطة الضريبية (Finanças) البرتغالية الآن على الملاك نسبة ثابتة 0% على دخل الإيجار، في مقابل تحديد سعر إيجار العقار أقل من سعر السوق. وابتداءً من 1 سبتمبر 2026، تستحدث البرتغال النظام المبسّط للإيجار الميسور — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)، الذي يمكن بموجبه إعفاء دخل الإيجار المستوفي للشروط من ضريبتي IRS وIRC معًا. وفي بلد تجاوزت فيه الإيجارات نمو الأجور لسنوات، يُعدّ هذا النظام أقوى أداة ضريبية تستخدمها الحكومة حتى الآن لدفع الملاك طوعًا نحو نطاق الإيجارات "الميسورة".
وقد أُنشئ هذا النظام بموجب حزمة الضرائب السكنية التي اعتُمدت في مايو، بهدف زيادة المعروض من المساكن المخصّصة للإيجار من خلال حوافز ضريبية وقواعد مصمَّمة لأنواع مختلفة من الملاك. ويحلّ هذا النظام محل برنامج دعم الإيجار، ويأتي جنبًا إلى جنب مع أداة مستقلة أخرى هي عقود الاستثمار في الإسكان الإيجاري (CIA)، الموجَّهة إلى المطورين والمستثمرين في المشاريع الأكبر نطاقًا.
كيف يعمل الإعفاء فعليًا
سقف الإيجار ليس رقمًا ثابتًا باليورو، بل يتغيّر تبعًا لبيانات السوق المحلية. فالحد الأقصى المسموح به للإيجار يتوقف على البلدية وخصائص العقار، ويُحسب بشكل عام على أساس 80% من متوسط قيمة الإيجار في المنطقة المعنية. وعمليًا، يعني ذلك أن الملاك في منطقة (freguesia) أكثر ارتفاعًا في الأسعار بلشبونة أو بورتو يمكنهم رغم ذلك تحديد إيجار مرتفع نسبيًا والاستفادة من النظام، شريطة أن يكون أقل بنحو الخُمس عن المستوى الذي يسجّله معهد الإحصاء الوطني INE كإيجار معتاد لتلك المنطقة.
وتؤثر مدة العقد أيضًا: فالعقود المستوفية للشروط والخاصة بالسكن الدائم تحتاج عمومًا إلى مدة لا تقل عن ثلاث سنوات. أما الإيجارات المؤقتة الأقصر مدة، فلها حد أدنى خاص بها. وللحصول فعليًا على الإعفاء، يتعيّن على الملاك إنجاز معاملات لدى هيئتين لا لدى السلطة الضريبية (Finanças) فقط: فعلى الملاك تقديم نسخة من العقد وإثبات إبلاغه عبر بوابة Portal das Finanças، من خلال منصة IHRU الإلكترونية، في موعد أقصاه 15 يناير من السنة التالية لتوقيع العقد.
وبخلاف بعض الحوافز السكنية الأخرى التي استُحدثت هذا العام، فإن هذا النظام ليس مؤقتًا. فقد جاء نظام RSAA كبديل للنسبة الثابتة المستقلة 10% من ضريبة IRS المطبَّقة على عقود الإيجار السكني التي لا تتجاوز 2,300 يورو شهريًا في 2026؛ وتستمر هذه النسبة حتى 31 ديسمبر 2029، في حين لا يوجد تاريخ انتهاء محدد متوقَّع لإعفاء RSAA. وهذا الفرق مهم لكل من يزن التزامًا يمتد لعدة سنوات: فمسار الإيجار المعتدل بنسبة 10% نص مؤقت ينتهي بتاريخ محدد، بينما نظام RSAA ليس كذلك حاليًا.
وثمّة تعقيد يخص الملاك الذين يجمعون بين دخل الإيجار ومصادر دخل أخرى. فإذا اختار الملاك ضمّ دخل العقار، يجب إلزامًا إدراج الدخل المعفى بموجب RSAA عند تحديد الشريحة الضريبية المطبَّقة على باقي الدخل. وعمليًا، يزيل الإعفاء الفاتورة الضريبية عن ذلك الإيجار بعينه، لكنه قد يظل يدفعك إلى شريحة ضريبية أعلى على كل ما تصرّح به من دخل آخر.
حساب GrowIN: من يستفيد فعليًا في النهاية
لنفترض ملاكًا يؤجّر شقة في لشبونة بإيجار سوق نموذجي يبلغ 1,500 يورو شهريًا، أي 18,000 يورو سنويًا. وبفرض ضريبة IRS على دخل الإيجار بالنسبة الثابتة المعتادة 28%، يصل مقدار الضريبة إلى نحو 5,040 يورو، ليتبقى صافي 12,960 يورو. وبموجب نظام RSAA، يخفّض الملاك نفسه الإيجار بنسبة 20% ليصل إلى السقف المحدد على أساس المتوسط — نحو 1,200 يورو شهريًا، أو 14,400 يورو سنويًا — لكنه لا يدفع أي ضريبة، فيحصل على كامل مبلغ 14,400 يورو. وهذا يعني زيادة تقارب 1,440 يورو سنويًا في جيب الملاك رغم تقاضيه إيجارًا أقل، في حين يوفّر المستأجر نحو 300 يورو شهريًا، أي 3,600 يورو سنويًا، على الإيجار. وهذه حالة نادرة يتوافق فيها الحافز الضريبي مع مصلحة المستأجر في الاتجاه نفسه — وهو أحد الأسباب التي قد تجعل هذا النظام مؤثرًا فعليًا بالنسبة للأجانب الذين أصبحت أسعار لشبونة وبورتو خارجة عن قدرتهم الشرائية.
وتقول هيئة تحرير GrowIN Portugal: "لأول مرة، يمنح حافز ضريبي برتغالي مكسبًا لمن يقلّل الإيجار بدلًا من أن يزيده — وهذا التوافق هو ما قد يغيّر فعليًا سلوك الملاك."
ماذا يعني ذلك للمستأجرين الأجانب
ضربت أزمة الإيجارات في البرتغال العمال الأجانب والموظفين عن بُعد الحاصلين على تأشيرة D8 والطلاب بشكل خاص، وهم يتنافسون على مجموعة متقلّصة من العقارات المعروضة في مواجهة تحويل الوحدات إلى Alojamento Local. ولا يقصر نظام RSAA أهلية الاستفادة على المواطنين البرتغاليين — فالمستأجر الأجنبي بموجب عقد إيجار قياسي وفق NRAU يستفيد بنفس الطريقة التي يستفيد بها المستأجر المحلي، شريطة أن يختار الملاك الانضمام إلى النظام. أما إذا كان الملاك سيقبل الفكرة فعليًا، فيتوقف ذلك على مدى جاذبية مبلغ 14,400 يورو المعفى من الضريبة في مقابل عناء التسجيل لدى IHRU والالتزام بمدة ثلاث سنوات. ولم تكن أرقام التبنّي المبكر متاحة وقت كتابة هذا التقرير.
ما يجب مراقبته لاحقًا
لم تُصدر السلطة الضريبية (Finanças) بعد توجيهات ملزمة بشأن كل الحالات الخاصة — ولا تزال مسألة التأجير لأفراد الأسرة المباشرين قيد المراجعة من قِبل المستشارين الضريبيين. وعلى كل من يفكّر في نظام RSAA، سواء كان ملاكًا أو مستأجرًا، التحقّق من جداول سقف الإيجار الحالية الخاصة ببلديته مباشرة عبر بوابة Portal das Finanças قبل توقيع أي شيء، والتعامل مع هذا التقرير كصورة لحظية لا كمشورة قانونية. ولمزيد من السياق حول الإيجار وتكاليف العقارات بالنسبة للأجانب في البرتغال، يمكن الرجوع إلى صفحتنا /ar/property/.
وتستمر حزمة الضرائب السكنية البرتغالية في التطور بسرعة، وستحدّث GrowIN Portugal هذا التقرير كلما نشرت السلطة الضريبية وIHRU توجيهات إضافية.