أرقام أساسية — بتاريخ 2026-08-10: لا تزال سقوف نسبة القيمة التمويلية إلى قيمة العقار (LTV) لغير المقيمين عند 60-70%، في مقابل 80-90% للمقيمين — وهو فارق يتراوح بين 20 و30 نقطة ظل ثابتًا لسنوات؛ وانخفض المتوسط الجديد لأسعار الرهن العقاري في البرتغال إلى ما يقارب 2.83% في مارس 2026 (بحسب المعهد الوطني للإحصاء INE)، بعد أن كان قد بلغ في أوائل 2024 قمة قاربت 4.6%؛ ولا يزال يتعين على المشترين الأجانب توفير دفعة نقدية مقدمة بنسبة 30-40%، إضافة إلى 8-12% كضرائب ورسوم شراء، قبل أن توافق أي مؤسسة مصرفية على إقراضهم يورو واحدًا.
أموال أرخص... لكن الجدار ذاته باقٍ
استمرت تكاليف الاقتراض في البرتغال في التراجع هذا العام — فمعدل يوريبور لاثني عشر شهرًا، الذي تجاوز 4.16% عند قمته في سبتمبر 2023، تراجع بشكل كبير مع خفض البنك المركزي الأوروبي لأسعار الفائدة، مسجلًا نحو 2.747% لأجل اثني عشر شهرًا في أوائل 2026. وقد انعكس ذلك على تسعير القروض العقارية الجديدة: تُظهر بيانات المعهد الوطني للإحصاء البرتغالي (INE) أن أسعار القروض العقارية الجديدة تراوحت دون 3%، بمتوسط بلغ نحو 2.83% في مارس 2026. ونظريًا، يُعد هذا أرخص بيئة اقتراض تشهدها البرتغال منذ ثلاث سنوات.
إلا أن كل ذلك لم يؤثر في الرقم الوحيد الذي يحدد فعليًا إن كان بإمكان الأجنبي الشراء أم لا: سقف نسبة القيمة التمويلية إلى قيمة العقار (LTV). فالبنوك البرتغالية لم تُخفّف هذا السقف. فالمقيمون يمكنهم عادةً الاقتراض بنسبة تصل إلى 80% من قيمة القيمة التمويلية — أي بدفعة مقدمة نسبتها 20% — في حين تُعرض على غير المقيمين عادةً نسبة 60-70%، وهو ما يعني أن عليهم توفير دفعة مقدمة تتراوح بين 30% و40% من سعر الشراء. وتذهب بعض المؤسسات المصرفية إلى أبعد من ذلك مع المقيمين المحليين ذوي الملف الائتماني القوي: فالحد الأقصى لنسبة القيمة التمويلية يتراوح بين 80% و90% لمقيمي الاتحاد الأوروبي، وبين 60% و70% لغير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي.
لماذا لا يتحرك الفارق مع المعدلات
إن تراجع يوريبور يُخفّض تكلفة خدمة القرض، لكنه لا يغيّر شيئًا في تقييم البنوك لمخاطر المقترض الذي لا يتقاضى راتبًا برتغاليًا، ولا يملك سجلًا ائتمانيًا محليًا، وغالبًا ما يكون دخله مكتسبًا وخاضعًا للضريبة في الخارج. ويوضح تحليل لموقع ThePortugalPost هذه الحقيقة بجلاء: أصبحت البنوك أكثر «تشددًا في الاختيار» منذ عام 2018 بسبب الضوابط التحوطية الكلية التي تحدّ من نسبة القيمة التمويلية، ونسبة خدمة الدين إلى الدخل، وأجل السداد، وهي ضوابط تميل تلقائيًا في اعتمادها للطلبات نحو الملفات الأقل خطورة ذات الدخل المستقر والدفعات المقدمة الأقوى. وتُطبَّق هذه الضوابط، التي يضعها بنك البرتغال (Banco de Portugal)، بصرف النظر عن مستوى يوريبور.
والنتيجة سوق رهن عقاري ذو سرعتين لم تُفلح الأموال الأرخص في سدّ الفارق بينهما. ويحدد أحد أدلة المشترين الصادرة حديثًا حجم المخاطرة عند شراء عقار متوسط السعر في منطقة لشبونة: يحصل غير المقيمون عادةً على نسبة قيمة تمويلية تتراوح بين 60% و75%، مما يعني أن دفعة مقدمة بنسبة 30-40% أو أكثر مطلوبة عادةً — فعلى عقار بقيمة 400,000 يورو، قد تمنح البنوك تمويلًا يتراوح بين 240,000 و280,000 يورو، أي أن المشتري سيحتاج إلى دفعة مقدمة تتراوح بين 120,000 و160,000 يورو، إضافة إلى الضرائب والرسوم.
كما يحمل تسعير القرض نفسه «علاوة أجنبي» متى تجاوزنا الرقم المعلن ليوريبور. فحتى مع تراجع أسعار المرجع، أظهر أحد استطلاعات المؤسسات المصرفية لعام 2026 أن الأسعار النهائية لغير المقيمين تتراوح بين 3.5% و4.5% بعد إضافة هامش البنك، أي بزيادة تتراوح بين نصف نقطة ونقطة كاملة عمّا قد يدفعه مقترض مقيم على قرض مماثل.
حساب GrowIN: فارق 70,000 يورو
لنأخذ عقارًا نموذجيًا بقيمة 350,000 يورو — نقطة دخول واقعية في بورتو، أو الألغارف، أو ضواحي لشبونة الخارجية. عند نقطة الوسط في كل نطاق، يحتاج المشتري غير المقيم إلى دفعة مقدمة نسبتها 35% — أي 122,500 يورو — بينما يحتاج المشتري المقيم، عند نقطة الوسط في النطاق المحلي، إلى نسبة 15% فقط — أي 52,500 يورو. وهذا يعني فارقًا نقديًا صرفًا يبلغ 70,000 يورو، قبل أن يدفع أي من الطرفين يورو واحدًا من ضريبة النقل أو رسوم الدمغة أو أتعاب كاتب العدل. وإذا أضفنا تكاليف الشراء في البرتغال — وهي 8-12% من سعر الشراء فوق الدفعة المقدمة بالنسبة لغير المقيم — فإن تذكرة الدخول الحقيقية لهذا المنزل البالغة قيمته 350,000 يورو تقترب من 165,000-185,000 يورو نقدًا، في مقابل نحو 87,500-110,000 يورو فقط للمقيم الذي يستهدف العقار نفسه.
ويقول فريق تحرير GrowIN Portugal: «إن تراجع معدل يوريبور المعلن إغاثة حقيقية لمن يمتلك قرضًا عقاريًا برتغاليًا بالفعل — لكنه لا يغيّر شيئًا يُذكر بالنسبة لأجنبي يحاول الحصول على قرض لأول مرة».
ما الذي يُحرّك المؤشر فعليًا
هناك عاملان يُخففان من حدة الفارق في الواقع العملي، بحسب توجيهات المؤسسات المصرفية الملخصة في التقارير السوقية الحالية: أولًا، المشترون الذين يوجّهون مدخراتهم أو محافظهم الاستثمارية عبر البنك المُقرض نفسه يحصلون أحيانًا على شروط أفضل، لأن المؤسسات تأخذ في حسبانها عمق العلاقة المصرفية إلى جانب صفة الإقامة. وثانيًا، المقترضون الذين يحملون فعلًا رخصة إقامة برتغالية وسجل دخل محلي — لا مجرد صفة غير المقيم البحتة — يقتربون في بعض الأحيان من النطاق المخصص للمقيمين، أي نسبة 70-75% التي تعرضها بعض البنوك حاليًا. ولا يوجد ضمان لأي من هذين المسارين، فالنتائج تتوقف كليًا على تقييم البنك الخاص لمخاطر كل طلب.
وبالنسبة لمعظم الأجانب الذين لا يزالون في الخارج وقت تقديم الطلب، يبقى سقف 60-70% هو الفرضية العملية التي ينبغي التخطيط على أساسها — وليس سقف 80-90% الذي يتمتع به المقيمون، وهو أمر لن يتغير بمجرد صدور رقم أقل ليوريبور.
ما ينبغي مراقبته
تُعد حدود بنك البرتغال (Banco de Portugal) التحوطية الكلية لنسبة القيمة التمويلية ونسبة خدمة الدين إلى الدخل الآلية الكامنة خلف هذا الفارق، وهي إعداد رقابي لا سعر سوقي — لا تتغير إلا إذا أعادت الجهة الرقابية معايرة المخاطر النظامية، لا بسبب خفض البنك المركزي الأوروبي لأسعاره. كما ينبغي على المشترين تتبّع تكاليف الشراء الخاصة بهم: فضريبة النقل IMT ورسوم الدمغة وأتعاب كاتب العدل تُضيف تكاليف كبيرة فوق الدفعة المقدمة، ويُعد الحصول على رقم التعريف الضريبي NIF مع حساب مصرفي برتغالي شرطًا مسبقًا قبل أن تقدّم أي مؤسسة مصرفية عرض سعر أصلًا. وللحصول على صورة أشمل لتكاليف الانتقال — التأشيرات، والإقامة الضريبية، وتسلسل الإجراءات الورقية السابقة لطلب الرهن العقاري — يمكن الاطلاع على مركز الانتقال الخاص بـ GrowIN.
إن قصة تراجع المعدلات المعلنة خبر سار بالفعل لمن يحمل رهنًا عقاريًا برتغاليًا فعلًا. أما بالنسبة للأجنبي الذي لا يزال يحاول الحصول على قرض، فتبقى الدفعة المقدمة — لا سعر الفائدة — هي الرقم الذي يحدد فعليًا إمكانية إتمام هذه الخطوة من أساسها.