شراء عقار في البرتغال: التكاليف الخفية والأسئلة قبل التوقيع

باختصار — حتى أغسطس 2026: فوق سعر البيع، خصّص 5–10% إضافية لتكاليف الشراء: IMT (ضريبة نقل الملكية — تصاعدية من 0% للمقيم في سكنه الرئيسي، لكن ثابتة 7.5% لغير المقيمين الذين يشترون سكناً حضرياً منذ Decreto-Lei n.º 97/2026)، وImposto do Selo (رسم الطوابع) بمعدل ثابت 0.8%، إضافةً إلى رسوم الموثّق والسجل العقاري والرسوم القانونية. على عقار بقيمة 300,000 يورو، هذا يعني نحو 17,700 يورو للمشتري المقيم نقداً ونحو 29,000 يورو لغير المقيم. قبل الصك النهائي (escritura)، يكمن الخطر الحقيقي في التحقق الأولي: عقد CPCV الوعدي ووديعته (sinal، عادةً 10–20% من السعر، تُصادَر إن انسحبت)، ومتأخرات رسوم صيانة المبنى التي قد تنتقل إليك، وغياب licença de utilização، وأعمال بناء غير مصرَّح بها، ورهون (ónus) تكشفها الشهادة الدائمة (Certidão Permanente). تحقّق من المعدلات الحالية قبل الالتزام — فنسبة غير المقيمين تغيير حديث لعام 2026 وشرائح المقيمين تُحدَّث كل عام.

الضرائب التي لا مفرّ منها: IMT ورسم الطوابع

ضريبتان مستحقّتان، ويجب سدادهما، قبل أن يسمح الموثّق بإتمام الصك.

IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) هي ضريبة نقل الملكية العقارية في البرتغال، تُحسب مقابل الأعلى بين سعر الشراء أو القيمة الضريبية الرسمية للعقار (VPT). بالنسبة لـمقيم يشتري سكنه الرئيسي الدائم، تسري على سلّم تصاعدي: تُعفى العقارات حتى 106,346 يورو (0%)، ثم يرتفع المعدل الحدّي على شرائح حتى 8% للشريحة بين 330,539–660,982 يورو؛ ويبدأ المنزل الثاني من 1%. ويحصل المشترون البالغون 35 عاماً أو أقل على 0% حتى 330,539 يورو على أول سكن رئيسي دائم (IMT-Jovem). أما بالنسبة لـغير المقيم، فتُطبَّق نسبة ثابتة قدرها 7.5% على العقار السكني الحضري بصرف النظر عن السعر (انظر أدناه). شرائح المقيمين تُحدَّث كل عام، لذا تحقّق منها في مجموعة بيانات الضرائب العقارية لدينا بدل إعادة استخدام جدول قديم.

Imposto do Selo (رسم الطوابع) يُطبَّق بمعدل ثابت 0.8% على الأعلى بين السعر أو VPT، على كل معاملة سكنية دون استثناء. على شراء بقيمة 300,000 يورو، هذا يعني 2,400 يورو، فوق أياً كان IMT المستحق.

فخّ IMT لغير المقيمين — جديد منذ مايو 2026

هذا أكبر تغيير حديث، وهو يفاجئ المشترين الذين اطّلعوا على قواعد الضرائب البرتغالية قبل عام أو عامين وافترضوا أن الجدول التصاعدي القديم لا يزال سارياً. فبموجب Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (المادة 17 الفقرة 10 من قانون IMT)، يدفع المشترون غير المقيمين ضريبياً نسبة IMT ثابتة قدرها 7.5% على العقار السكني الحضري — أي نحو ضعف ما يدفعه المقيم كسكن رئيسي في نطاق 200,000–700,000 يورو حيث يتسوّق معظم المشترين الأجانب. وهي تستند إلى الإقامة الضريبية لا إلى الجنسية، فيُعامَل مشترو الاتحاد الأوروبي وغيره المعاملة نفسها.

وثمة مسارات خروج ضيّقة: يمكنك استرداد الفرق نزولاً إلى النسب التصاعدية المعتادة إذا أصبحت مقيماً ضريبياً خلال سنتين، أو إذا أجّرت المنزل بـإيجار معتدل (≤2,300 يورو شهرياً — 2.5 ضعف الحد الأدنى للأجر) لمدة 36 شهراً على الأقل خلال السنوات الخمس الأولى. لكنك تدفع الـ7.5% مقدّماً وتقدّم طلب الاسترداد (خلال ستة أشهر من استيفاء الشرط) فقط بعد تحقّق الشرط. إن كان جدول إقامتك قريباً فعلاً، ناقش التوقيت مع مستشار ضريبي قبل توقيع CPCV — فالفارق على عقار متوسط السعر يبلغ خمسة أرقام.

رسوم الموثّق والتسجيل والرسوم القانونية

• رسوم الموثّق (notary) لعقد الصك نفسه تتراوح عادةً بين 300–1,000 يورو، حسب تعقيد المعاملة.
• رسوم السجل العقاري (registo predial)، لتسجيلك كمالك جديد، تضيف عادةً 250–750 يورو.
• الرسوم القانونية المستقلة ليست إلزامية في البرتغال — يمكن للموثّق وحده إتمام البيع — لكن محامياً يراجع CPCV، ويتحقق من الوضع القانوني للعقار، ويمثّل مصلحتك بشكل مستقل عن وكيل البائع، ممارسة معتادة للمشترين الأجانب، وتكلّف عادةً 1–1.5% من سعر الشراء.

مجتمعةً، تقع رسوم الموثّق والتسجيل والرسوم القانونية عادةً في نطاق 1,700–6,000 يورو على عقار متوسط السعر، بثقل أكبر على نسبة الرسوم القانونية. تحقّق من التسعير الحالي مباشرة، لأن الموثّقين والمحامين يحددون رسومهم ضمن معايير عامة.

تكاليف القرض العقاري، إن كنت تموّل الشراء

إن كنت تقترض، احتسب تكاليف إضافية خاصة بالقرض، فوق تكاليف شراء العقار أعلاه:

• رسوم الترتيب والتقييم — عادةً 1,500–2,500 يورو، أو نسبة من القرض حسب البنك.
• رسم الطوابع على القرض نفسه — رسم منفصل عن الـ0.8% على العقار: 0.6% من مبلغ القرض لآجال خمس سنوات فأكثر.
• تأمين على الحياة وتأمين المسكن/المخاطر المتعددة، وكلاهما عادةً شرط إلزامي للقرض — خصّص نحو 40–130 يورو شهرياً مجتمعَين، حسب العمر وحجم القرض، كتكلفة مستمرة لا لمرة واحدة.

يتأهّل المشترون غير المقيمين عادةً لنسب تمويل أقل من القيمة (غالباً 60–70%) مقارنةً بالمقيمين، ما يعني حاجة إلى دفعة نقدية أكبر فوق تكاليف الشراء أعلاه. يغطّي دليلنا حول الرهون العقارية في البرتغال للأجانب الأهلية والمعدلات وإجراءات التقديم بتفصيل أكبر.

جدول التكلفة الإجمالية: شراء بقيمة 300,000 يورو، محسوب

الأرقام توضيحية، مؤرَّخة أغسطس 2026، وتفترض نسبة سكن رئيسي بالبر الرئيسي لسيناريو المقيم. مشترٍ مقيم بعمر 35 عاماً أو أقل على أول سكن رئيسي دائم سيدفع 0 يورو IMT بموجب IMT-Jovem. أضف رسوم ترتيب القرض ورسم طوابع القرض (~3,000 يورو فأكثر مجتمعَين) إن كنت تموّل. تحقّق من أرقام IMT وVPT والرسوم الدقيقة لعقارك تحديداً قبل وضع ميزانية دقيقة — فنسبة غير المقيمين 7.5% تغيير حديث وشرائح المقيمين تُحدَّث كل عام.

عقد CPCV: العقد الوعدي وخطر وديعتك

قبل الصك النهائي، تمرّ كل صفقة تقريباً بـContrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) — وعد ملزم قانوناً بالبيع والشراء بشروط ومهلة متفق عليها. يُدعَم بوديعة، الـsinal، عادةً 10–20% من سعر الشراء.

القاعدة القانونية الافتراضية (sinal penitencial) تسري في الاتجاهين: إن انسحبت أنت، المشتري، دون مبرر قانوني، تخسر عادةً الوديعة بالكامل. وإن انسحب البائع دون مبرر، فهو مدين لك عادةً بـضعف الوديعة. هذا التناظر يبدو عادلاً، لكن وكلاء البائعين يصوغون أحياناً عقود CPCV بما يحدّ بهدوء من مسؤولية البائع — بتحديد سقف مسؤوليته على مجرّد إعادة السينال بدل مضاعفته — وهذا بالضبط البند الذي يجب أن يفحصه محامٍ قبل التوقيع، لا بعد بدء نزاع.

إن كنت تموّل بقرض عقاري برتغالي، تأكّد أن CPCV يتضمّن بنداً يسمح بالانسحاب واسترداد الوديعة كاملة إن رُفض القرض — بدونه، قد يتركك رفض طلب القرض ملتزماً تعاقدياً رغم ذلك.

التحقق الأولي: ما الذي يخبرك به فعلاً الدفتر العقاري والشهادة الدائمة

مستندان يؤديان معظم العمل الوقائي قبل أن توقّع أي شيء:

• الدفتر العقاري (Caderneta Predial) — مستخرج السجل الضريبي من Finanças، يُظهر القيمة الضريبية الرسمية للعقار (VPT)، ووصفه، ورقم مادته الضريبية. يؤكد ما هو مسجَّل العقار كأصل ضريبي.
• الشهادة الدائمة (Certidão Permanente Predial) — شهادة السجل العقاري، تُظهر الملكية القانونية، والأهم، أي ónus e encargos (رهون، قروض، حجوزات أو أعباء أخرى) مسجَّلة على العقار. هنا يظهر رهن عقاري لم يُسدَّد من مالك سابق، أو نزاع قانوني يمسّ سند الملكية.

لا واحد من هذين المستندين اختياري. عقار يبدو نظيفاً في المعاينة قد يحمل رهناً عقارياً لم يُحلّ أو نزاعاً على الحدود لا تكشفه إلا شهادة السجل — احصل على كلا المستندين، وليتحقق منهما شخص ملمّ بقانون العقارات البرتغالي، قبل أن تلتزم بأي مال.

licença de utilização — تحقّق منها رغم أنها لم تعد إلزامية في مرحلة CPCV

أزال تبسيط عام 2024 الشرط الصارم لتقديم licença de utilização (رخصة استعمال السكن) في مرحلة CPCV. هذا لا يعني أنها توقّفت عن الأهمية — لن توافق البنوك عموماً على قرض عقاري بدونها، وقد تتعقّد توصيلات المرافق بدونها، وشراء عقار لم يحصل عليها إطلاقاً يعرّضك لغرامات مستقبلية أو تكاليف تسوية إجبارية. اطلبها رغم عدم اشتراطها الصارم من الموثّق في هذه المرحلة؛ العقارات المبنية قبل 1951 معفاة وتستخدم بدلاً منها بياناً بلدياً يؤكد تاريخ البناء.

أعمال بناء غير مصرَّح بها

مسبح، أو غرفة إضافية، أو شرفة مغلقة، أو مرآب محوَّل لم يُقدَّم قط إلى câmara municipal، اكتشاف شائع فعلاً في العقارات البرتغالية المعروضة لإعادة البيع، خصوصاً في العقارات الساحلية القديمة. الأعمال غير المصرَّح بها قد تعني أن العقار لا يطابق وصفه المسجَّل رسمياً، ما يعقّد كلاً من licença de utilização وقدرتك على البيع أو التجديد لاحقاً دون تسوية التباين أولاً — أحياناً بتكلفة حقيقية. زيارة الموقع مع شخص يستطيع مقارنة ما هو مبنيّ فعلياً بما هو مسجَّل تستحق المال قبل توقيع CPCV، لا بعده.

متأخرات رسوم صيانة المبنى التي تنتقل إليك

هذا أحد أقل الفخاخ فهماً بين المشترين الأجانب. تلاحق الديون البرتغالية العقار عموماً بناءً على تاريخ استحقاقها، لا على من كان يملكه حينها — ما يعني أن رسوم صيانة (condomínio) غير مسدَّدة من مالك سابق قد تصبح التزامك أنت بمجرد استلام الصك، ما لم يشترط المشتري صراحةً بيان الديون من إدارة المبنى. يجب أن تصدر الإدارة certidão de dívida e não dívida خلال عشرة أيام من الطلب، ويجب أن يكون ذلك شرطاً لإتمام الصك. إن حاول البائع — أو مسودة CPCV التي أعدّها وكيله — جعل هذا اختيارياً، فهذا بالضبط البند الذي يجب الاعتراض عليه.

وافقت هيلينا، المنتقلة من ساو باولو، على شراء شقة بغرفتَي نوم في كاشكايش بقيمة 350,000 يورو. قدّم وكيل البائع عقد CPCV جعل شهادة ديون المبنى "متاحة عند الطلب" بدل شرط لإتمام الصك — بند سهل تفويته إن قرأت بسرعة. أصرّ محامي هيلينا على طلب certidão de dívida e não dívida قبل توقيع أي شيء، فأظهرت 2,300 يورو من رسوم صيانة غير مسدَّدة تراكمت على البائع خلال أربعة عشر شهراً. ولأن الشهادة كانت قد حُصِّلت وجعل البند منها شرطاً للإتمام، تفاوض محامي هيلينا مع البائع لتسوية الدين قبل الصك — بدل أن ترثه هيلينا يوم استلامها الملكية. بدون تلك الوثيقة الواحدة وذلك البند الواحد، كانت الـ2,300 يورو ستصبح ببساطة مشكلتها هي.

شهادة الأداء الطاقي

شهادة الأداء الطاقي (Energy Performance Certificate) إلزامية لكل بيع عقار ويجب أن تظهر قانونياً في الإعلان نفسه، لا عند التوقيع فقط — وهي التزام البائع وتكلفته للحصول عليها، عادةً 100–250 يورو حسب حجم العقار، وصالحة لمدة 10 سنوات. لن تكلّفك مالاً مباشراً كمشترٍ عادةً، لكن شهادة مفقودة أو منتهية الصلاحية في مرحلة CPCV تستحق التنبيه الفوري، إذ يعرّض البيع بدونها البائع — وبالتالي الجدول الزمني للصفقة — لغرامات قد تصل إلى الآلاف.

ما لا يخبرك به أحد

• يمكن لفاتورة IMT أن تتضاعف وأكثر بناءً على وضع إقامتك الضريبية وحده، دون أي تغيير في العقار — إذ يدفع غير المقيم النسبة الثابتة 7.5% بدلاً من الجدول التصاعدي للمقيمين، لذا تحقّق من جدول إقامتك قبل افتراض انطباق نسبة المقيم.
• "لا حاجة لضامن للقرض العقاري" لا يعني بلا تكلفة. تأمين الحياة والمسكن شرطان شبه عالميَّين للقروض، وهما تكلفتان شهريتان متكرّرتان، لا رسوماً لمرة واحدة — احتسبهما مع القسط نفسه.
• عقار يبدو نظيفاً قد يحمل رهناً غير مرئي. الشهادة الدائمة، لا المعاينة، هي ما يخبرك إن كان سند الملكية نظيفاً فعلاً.
• وديعة CPCV مال حقيقي معرَّض لخطر حقيقي، لا إجراءً شكلياً — اقرأ بنود التخلّف قبل التوقيع، خصوصاً إن صاغ العقد جانب البائع.
• دين رسوم الصيانة لا يهتم بمن كان مخطئاً. أصرّ على شهادة الدين كشرط للإتمام، في كل مرة، بصرف النظر عن مدى أناقة مظهر المبنى.
• عدم "إلزامية" رخصة السكن في مرحلة CPCV لا يعني عدم أهميتها. اطلبها رغم ذلك — سيطلبها بنكك الممول شبه المؤكَّد.

أسئلة يجب طرحها قبل الصك

• ما القيمة الضريبية (VPT) الدقيقة للعقار، وهل حُسِب IMT مقابل السعر أم VPT؟
• هل أنا مقيم أم غير مقيم ضريبياً لأغراض IMT، وهل يضعني ذلك على النسبة الثابتة 7.5%؟
• هل حصل البائع على شهادة دائمة (Certidão Permanente) حديثة، وهل تُظهر أي رهون أو أعباء؟
• هل توجد licença de utilização، وإن لم توجد، لماذا، وما أساس الإعفاء؟
• هل حُصِّلت certidão de dívida e não dívida من إدارة المبنى، وهل هي نظيفة؟
• هل يطابق العقار المبنيّ وصفه المسجَّل، أم توجد إنشاءات غير مصرَّح بها؟
• هل يتضمّن CPCV بند انسحاب في حال رفض القرض، إن كنت أموّل؟
• ماذا يحدث بالضبط لوديعتي (sinal) إن لم يُتمّ أحد الطرفين الصفقة؟
• هل شهادة الأداء الطاقي سارية ومدرَجة في الإعلان؟

الاستئجار مقابل الشراء أولاً — حكم صريح

الشراء في البرتغال ليس قراراً سيئاً، لكن فعله في أشهرك الأولى عادةً ما يكون كذلك — قبل أن تتأكد من حي معيّن، وقبل استقرار وضع تأشيرتك وإقامتك طويلة الأمد، وغالباً قبل أن تفهم إجراءات التحقق الأولي جيداً بما يكفي لاكتشاف ما اكتشفه محامي هيلينا. الاستئجار لـستة إلى اثني عشر شهراً أولاً يكلّف مالاً لن تسترده، لكنه يمنحك المعرفة المحلية والمساحة للتفاوض من موقع قوة لا إلحاح، ويتيح لوضع إقامتك الضريبية — الذي يؤثّر الآن جوهرياً في فاتورة IMT، إذ يواجه غير المقيمين النسبة الثابتة 7.5% — أن يستقرّ قبل أن تلتزم. إن كنت واثقاً من الموقع والميزانية والإقامة، فالشراء منطقي؛ وإن كان أي من هذه الثلاثة لا يزال متحركاً، فالاستئجار لفترة أطول عادةً هو الخطأ الأرخص. يغطّي دليلنا حول استئجار منزل في البرتغال هذا المسار بتفصيل أكبر، ويشرح دليلنا الأشمل حول شراء عقار كأجنبي العملية من البداية للنهاية.

أسئلة شائعة موجزة

هل سعر الشراء هو الرقم الذي يجب أن أخطط حوله؟ لا — خطّط للسعر زائد 5–7% للمقيم الذي يشتري سكناً رئيسياً دائماً، أو نحو 10% لغير المقيم، لتغطية IMT ورسم الطوابع والموثّق والتسجيل والرسوم القانونية. والفارق أساساً هو نسبة IMT الثابتة 7.5% لغير المقيمين.

هل يمكنني الإتمام بدون محامٍ؟ قانونياً نعم، يستطيع الموثّق وحده إتمام الصك، لكن يستفيد كل مشترٍ أجنبي تقريباً من مراجعة قانونية مستقلة لعقد CPCV ومستندات التحقق الأولي — هذا ما يكشف مشكلات مثل دين المبنى الذي اكتشفته هيلينا قبل أن تصبح مشكلته هو.

هل تؤثر ضريبة الميراث على الشراء، لا على الملكية لاحقاً فقط؟ ليس مباشرة عند الشراء، لكن إن كان العقار سينتقل يوماً ما إلى العائلة، يستحق الأمر فهم نهج البرتغال القائم على رسم الطوابع في التعامل مع الميراث مبكراً — راجع دليلنا حول ضريبة الميراث في البرتغال لمعرفة كيفية عملها.

هذا الدليل لأغراض إرشادية، وليس استشارة قانونية أو ضريبية — تتحرك نسبة غير المقيمين 7.5% وشرائح IMT ومعايير الرسوم جميعها؛ تحقّق من الأرقام الحالية لدى Portal das Finanças، أو مجموعة بيانات الضرائب العقارية لدينا، أو موثّق مرخَّص، أو محامٍ عقاري برتغالي قبل الالتزام بأي أموال. للصورة الأوسع للانتقال، راجع دليلنا حول الانتقال وملاحظاتنا حول أساسيات NIF والضرائب.

تزن قرار شراء وتريد فحص CPCV ومستندات التحقق الأولي من قِبل من يعمل لصالحك، لا لصالح البائع؟ استكشف خدمة المحامي المتخصص بالهجرة لدينا لقراءة صريحة قبل توقيع أي شيء.