Números-chave — a 2026-08-18: 204 novos fogos em construção no Bairro Coca Maravilhas, em Portimão — o maior projeto de habitação pública da história do município; investimento total de 27 702 223,38 €; contrato assinado a 6 de agosto de 2026, com 360 dias até à conclusão; financiado através do Programa 1.º Direito do PRR; as regras de elegibilidade exigem 5 ou mais anos de residência contínua e registada no concelho e um rendimento líquido per capita limitado a 1,5 vezes o IAS (Indexante dos Apoios Sociais).
Uma Resposta de 27,7 Milhões de Euros a um Estrangulamento Habitacional
A câmara de Portimão consignou a construção de 204 fogos de habitação pública no Bairro Coca Maravilhas, um investimento total de 27 702 223,38 € que o município afirma ser o maior projeto de habitação pública alguma vez realizado no concelho. O contrato foi assinado na quinta-feira, 6 de agosto, nos Paços do Concelho, prevendo-se que as obras decorram ao longo de 360 dias.
O empreendimento abrange oito edifícios e as respetivas vias de acesso; sete dos edifícios serão residenciais, com quatro a cinco pisos acima do solo, distribuídos por 23 apartamentos de tipologia T1, 140 T2 e 41 T3, ao passo que o oitavo edifício albergará um centro comunitário com serviços municipais para os moradores. As obras foram adjudicadas ao consórcio Rui Vilaça Pinheiro, Lda. / J.C.C.A., Lda. e são financiadas através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), pelo Programa 1.º Direito — o programa nacional de apoio ao acesso à habitação.
O presidente da câmara, Álvaro Bila, não o subvalorizou. "Este é o compromisso mais exigente que este município assumiu em matéria de habitação, e é também o mais necessário… Estamos a falar de 204 famílias de Portimão que hoje não conseguem pagar uma casa no mercado de arrendamento e que passarão a ter uma habitação digna, com condições adequadas e uma renda acessível", afirmou, acrescentando que este é o tipo de investimento que muda vidas.
Os fogos inserem-se na Estratégia Local de Habitação de Portimão, e esta é apenas a primeira fase — um lote paralelo de casas no Cabeço do Mocho estava previsto no âmbito da mesma ronda de concurso original.
Quem Recebe Efetivamente uma Chave
É aqui que a história se complica para quem se mudou para o Algarve nos últimos anos. Quando Portimão abriu pela primeira vez candidaturas para estes fogos, em 2023 (abrangendo tanto o Coca Maravilhas como o local do Cabeço do Mocho, 414 fogos no conjunto), as regras eram explícitas. Os candidatos tinham de ser cidadãos nacionais ou estrangeiros titulares de um título válido de residência permanente, com 18 anos ou mais, residentes no concelho de Portimão há cinco anos ou mais sem interrupção e recenseados na localidade, com um rendimento líquido mensal per capita não superior a 1,5 vezes o IAS.
O próprio FAQ do município não deixa margem para ambiguidade quanto ao relógio da residência. O regulamento torna a "residência em regime de permanência, há pelo menos cinco anos no concelho de Portimão" um requisito obrigatório — residência permanente no concelho durante, no mínimo, cinco anos. Não importa se é português ou estrangeiro; o relógio é o mesmo. O que importa é que começa a contar a partir da presença contínua e registada em Portimão especificamente, e não em Portugal em geral.
A procura já era intensa antes de se levantar uma única parede. Quando a câmara prolongou o prazo de candidaturas no final de 2023, já tinha recebido 378 candidaturas para os 414 fogos previstos nos dois locais.
O Problema dos Residentes Estrangeiros
Os estrangeiros não estão excluídos no papel — a regra é neutra quanto à nacionalidade. Na prática, porém, ela filtra por concepção a maioria dos recém-chegados, e isso inclui uma grande parte dos reformados D7, dos trabalhadores remotos e dos cidadãos da UE de menores rendimentos que se instalaram no Algarve ao longo dos últimos três ou quatro anos. Alguém que se registou como residente em Portimão em 2022 só atingirá o limiar dos cinco anos em 2027, na melhor das hipóteses — e isto antes de contar com o requisito de "ininterruptamente", que pode reiniciar o relógio se o registo de alguém caducar durante a renovação de uma autorização ou uma mudança temporária.
A leitura da GrowIN: com 378 candidaturas já apresentadas para 414 fogos antes mesmo de a construção começar, e um limiar mínimo de cinco anos de residência inscrito nas regras, um estrangeiro que chegasse hoje a Portimão teria de esperar até, pelo menos, 2031 para apresentar uma candidatura elegível — bem depois do momento em que estes 204 fogos serão entregues aos seus primeiros inquilinos. Na prática, este projeto foi decidido para a população atual, há muito instalada, anos antes de a obra arrancar.
"Para um residente estrangeiro de chegada recente, o mais recente empreendimento habitacional de Portimão é menos uma porta aberta e mais uma sala de espera de cinco anos", afirma o Editorial da GrowIN Portugal.
O limite de rendimento acrescenta um segundo filtro que atravessa por completo as linhas de nacionalidade. Quem aufira acima de 1,5 vezes o IAS por membro do agregado — um limiar que se move a cada ano com o índice de apoios sociais de Portugal — fica excluído, independentemente de há quanto tempo vive no concelho. Os estrangeiros que vieram para o Algarve com salários ou pensões mais robustos, mesmo modestos, dificilmente ultrapassarão essa fasquia à partida.
O que Acompanhar a Seguir
Duas coisas a acompanhar: se Portimão abre uma nova janela de candidaturas especificamente para os fogos do Coca Maravilhas quando a construção se aproximar da conclusão (em vez de recorrer à lista de 2023–24), e se as regras nacionais do Programa 1.º Direito — revistas pelo Decreto-Lei n.º 44/2025 — flexibilizam os critérios de residência para municípios com carências agudas. Por agora, quem arrenda no Algarve com um orçamento apertado deve encarar a habitação municipal como uma opção de longo prazo dependente de registar a residência localmente o mais cedo possível, e não como um recurso imediato. Para um enquadramento mais amplo sobre a fixação de residência formal em Portugal, consulte o nosso portal de relocalização e, para ajuda a navegar o registo e a papelada, a equipa de serviços da GrowIN pode orientá-lo pelas questões práticas.
Os 204 novos fogos de Portimão são um investimento genuíno num problema real — mas, para a maioria dos estrangeiros que chegaram nos últimos cinco anos, são um projeto para acompanhar, e não um para o qual se candidatar já.