O tão prometido corte do IVA na construção em Portugal deixou de ser manchete e passou a ser papelada. Após meses de disputa parlamentar, a taxa reduzida de 6% sobre as empreitadas de construção nova e de reabilitação destinadas a habitação permanente já está a percorrer faturas reais, e os promotores no Algarve — onde a oferta de construção nova tem sido mais escassa — estão entre os primeiros a estruturar projetos em torno dela.
O Que Mudou Efetivamente, e Quando
A medida decorre do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em Diário da República a 20 de maio de 2026, que reformula as regras de IVA, IRS, IRC, IMT e arrendamento no âmbito do pacote de apoio à habitação do Governo. O Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, afeta o IVA, o IRS, o IRC, o IMT e o regime de arrendamento acessível. Em vez de um corte generalizado, a taxa reduzida é aplicada de forma restrita: aplica-se a preços de venda até um máximo de 660 000 € ou a rendas até 2 300 € por mês.
Crucialmente, a alteração não é puramente prospetiva. A taxa reduzida pode abranger empreitadas de construção ou reabilitação cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA se torne exigível a partir de 1 de janeiro de 2026. Essa retroatividade importa para quem apresentou um pedido de licenciamento ou comunicação prévia no outono passado — esses projetos podem qualificar-se retroativamente.
A aplicação prática, contudo, tem o seu próprio calendário. As alterações de IVA produzem geralmente efeitos a partir do trimestre seguinte à entrada em vigor do decreto-lei, o que significa que as regularizações das operações abrangidas podem ser feitas a partir de julho de 2026. Isso é, na prática, agora — razão pela qual construtores e compradores que passaram a primavera a ler a proposta de lei estão de repente a apresentar candidaturas reais.
O Limite de 660 982 €, Explicado
O limite não é um número arbitrário. O imóvel não pode exceder 660 982 €, correspondente ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente em 2026. Compre ou construa acima desse limiar e a totalidade do contrato reverte para a taxa normal de 23% — não há alívio parcial.
Para quem constrói em vez de comprar em planta, a autoconstrução dispõe de um mecanismo de reembolso separado, em vez de um desconto imediato. Os particulares que constroem uma casa para uso próprio e permanente podem pedir um reembolso parcial de IVA, mas isto aplica-se apenas a quem constrói fora de uma atividade empresarial ou profissional. Para se qualificar, o valor tributável do imóvel ou o custo do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo o IVA, não pode exceder 660 982 €, e a casa tem de ser utilizada como residência permanente no prazo de seis meses após a licença de utilização, mantida durante pelo menos 12 meses. O próprio pedido também tem um prazo: o requerimento tem de ser apresentado por via eletrónica à autoridade tributária no prazo de 12 meses a contar da emissão da documentação de utilização.
Uma nuance administrativa que vale a pena assinalar a quem está a construir neste momento: os pedidos de reembolso relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser apresentados a partir de 1 de outubro de 2026. Quem se antecipa estará a apresentar papelada, e não a receber dinheiro, ainda por algum tempo.
Porque o Algarve Está a Avançar Primeiro
Os grupos do setor reagiram depressa assim que a votação parlamentar aterrou. A Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários saudou a aprovação de fevereiro de 2026 como "um passo decisivo para enfrentar a crise da habitação" que o país atravessa. Os assessores jurídicos sediados no Triângulo Dourado do Algarve têm desde então recebido uma vaga de pedidos de promotores que querem os projetos auditados quanto à elegibilidade antes de assinarem empreitadas gerais, uma vez que a janela de qualificação fica fixada a partir do momento em que é apresentado um pedido de licenciamento — e não depois.
Nem todos esperam que os compradores vejam a totalidade do benefício na fatura. José Teixeira, líder do grupo de construção DST, alertou que o corte do IVA pode não beneficiar totalmente os compradores de casa dada a atual "economia sobreaquecida", sugerindo que a maior parte do incentivo será absorvida pelo mercado em vez de repercutida em preços de venda mais baixos. É uma cautela justa para quem presume que uma poupança mecânica de 17 pontos aparecerá no preço pedido de um novo apartamento no Algarve.
Há também dentes reais por detrás das regras. Comprar uma casa que beneficiou da taxa de 6% e depois vendê-la ou deixar de a usar como residência permanente no prazo de 12 meses desencadeia uma penalização de 10 pontos percentuais de IMT. E para os promotores que vendem: os contratos só se qualificam se a venda para residência permanente do comprador ocorrer no prazo de 24 meses a contar da emissão da documentação de utilização.
O Que os Estrangeiros que Compram ou Constroem Devem Observar
Para os compradores não residentes, este alívio de IVA coexiste com uma alteração separada, menos favorável — as aquisições por não residentes estão agora sujeitas a uma taxa fixa de IMT de 7.5%, independentemente do valor do imóvel. O IVA de 6% na construção e a taxa fixa de IMT para não residentes são duas alavancas diferentes a puxar em direções opostas, pelo que convém fazer a comparação de custos completa em vez de se fixar numa única poupança.
Como a elegibilidade depende de papelada apresentada logo no início de um projeto — a data do pedido de licenciamento, o tipo de contrato, o limite de preço — compensa alinhar um consultor fiscal e o construtor antes de assinar seja o que for. O guia da GrowIN sobre comprar ou construir em Portugal percorre todo o processo de compra, do NIF à escritura, para quem pondera se a construção nova compensa agora face à revenda. Consulte o nosso centro de fiscalidade e NIF para as noções básicas de NIF e residência que sustentam qualquer compra de imóvel por cá.
O regime vigora apenas até 2029, com regularizações possíveis até 2032 para projetos mais longos — uma janela finita que promotores e compradores tratam como razão para avançar agora em vez de esperar. Como sempre com medidas fiscais ainda em fase de assentamento, confirme os limiares e prazos atuais diretamente junto do Portal das Finanças antes de assinar um contrato de construção.