Dados-chave — à data de 2026-08-11: Teto da "renda moderada" = 2 300 €/mês (2,5× o salário mínimo de 2026, de 920 €) — desbloqueia uma taxa fixa de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais em vez de 25%, e uma redução de 50% da base tributável para sociedades senhorias em sede de IRC — Decreto-Lei 97/2026 (20 de maio de 2026) — Teto do "preço moderado" = 660 982 €, o limite superior do segundo escalão de IMT para habitação própria — o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e as suas tabelas de renda a nível local entram em vigor a 1 de setembro de 2026, com a regulamentação de execução ainda pendente.
Dois Números Decidem Agora Quem Obtém o Benefício Fiscal
Os senhorios e compradores estrangeiros que ponderam a reforma da fiscalidade da habitação em Portugal têm dois valores para memorizar: 2 300 € e 660 982 €. Ao abrigo do Decreto-Lei 97/2026, publicado no Diário da República a 20 de maio de 2026, a renda mensal moderada corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal fixada para 2026, enquanto o preço de venda moderado corresponde ao limite superior do segundo escalão de IMT aplicável à aquisição de habitação própria em 2026. Com o salário mínimo de 2026 confirmado em 920 €, esse teto de renda situa-se em 2 300 €, e o teto de preço — associado às tabelas de IMT revistas no início do ano — situa-se agora em 660 982 €, acima de uma estimativa anterior mais próxima de 648 000 € antes da atualização anual dos escalões de IMT. Um preço até 660 982 € será considerado "moderado", um limite que pode ser atualizado anualmente por se manter indexado aos escalões de IMT — uma atualização que já elevou o teto acima de 660 000 € antes mesmo de o diploma entrar em vigor.
Não são valores abstratos de política pública. São os guardiões de quem efetivamente reúne condições para o benefício fiscal — e o Governo ainda tem de concluir a documentação que torna parte dele plenamente operacional.
O que os Limiares Efetivamente Desbloqueiam
Do lado do senhorio, a recompensa por ficar abaixo de 2 300 € é substancial. As rendas em Portugal são normalmente tributadas a uma taxa fixa de 25%, mas o Decreto-Lei 97/2026 introduziu uma redução para 10% nos contratos de arrendamento habitacional até 2 300 €, com efeitos de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029. As sociedades que arrendam imóveis dentro do mesmo teto de renda obtêm um benefício paralelo: as pessoas coletivas com contratos de renda moderada passam a considerar apenas 50% da renda para efeitos de IRC. Os vendedores que reinvestem em habitação para arrendamento também beneficiam — as mais-valias da venda de uma casa ficam isentas de IRS se reinvestidas em imóvel para habitação de renda moderada, no prazo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, desde que o imóvel adquirido seja efetivamente arrendado.
Do lado do comprador, os 660 982 € regem uma alavanca diferente: o IVA reduzido na construção. Aplica-se uma taxa de IVA de 6% aos contratos de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação própria cujo valor de aquisição não exceda 660 982 €, ou a habitação para arrendamento cuja renda mensal não exceda 2 300 €. Isto é distinto da isenção pré-existente para habitação de custos controlados, em que o benefício de IMT e de Imposto do Selo se aplica abaixo de 324 058 € para uma primeira habitação elegível — os dois limiares correm em paralelo, não como substitutos um do outro.
A Peça Ainda em Falta: A Regulamentação de Setembro
É aqui que o "fim de agosto" importa. O RSAA — o regime de arrendamento acessível sobreposto ao teto nacional de renda moderada — foi aprovado pelo Decreto-Lei 97/2026 e entra em vigor a 1 de setembro de 2026; para os contratos que abrange, prevê a isenção de IRS sobre as rendas. Mas as tabelas de renda concelho a concelho de que depende precisam primeiro de uma portaria ministerial: o decreto-lei prevê que essa portaria seja aprovada no prazo de 30 dias a contar da publicação do diploma, e já indica que o limite terá por base 80% do valor mediano das rendas publicado pelo INE para o município onde o imóvel se situa. Esse prazo de 30 dias caducou tecnicamente; o prazo prático que importa agora é 1 de setembro, data em que o RSAA deve efetivamente começar a produzir efeitos. Os senhorios e os agentes de arrendamento devem acompanhar de perto o Diário da República durante o resto de agosto à espera dessa portaria — sem ela, ninguém pode confirmar o teto local do RSAA que acompanha o valor nacional de 2 300 €.
O Número da GrowIN: Quanto Vale a Taxa de 10%
Faça as contas a um senhorio que arrenda no teto máximo de renda moderada de 2 300 €: um rendimento predial anual de 27 600 € tributado à antiga taxa de 25% significa 6 900 € de IRS; tributado a 10%, são 2 760 €. Isso representa uma poupança anual de 4 140 € por imóvel elegível — dinheiro que fica no bolso do senhorio em vez de ir para o Estado, e um incentivo com que Lisboa aposta atrair mais arrendamentos de longa duração para o mercado.
"Os tetos de renda moderada e de preço moderado são agora os dois números que decidem se um senhorio paga 10% ou 25% — se errar as contas, a diferença é de milhares de euros por ano", afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que os Senhorios e Compradores Estrangeiros Devem Fazer Agora
Quem arrenda imóveis perto da linha dos 2 300 € deve registar os contratos no Portal das Finanças e confirmar que a taxa reduzida se aplica a partir da data em que a renda é efetivamente recebida, e não da data original de assinatura do contrato. Os compradores de fora da UE/EEE que visam o teto de 660 982 € para o benefício de IVA em aquisições de construção nova devem verificar separadamente a taxa fixa de IMT de 7,5% para não residentes e a distinta isenção de custos controlados de 324 058 € antes de assumir que um único número cobre o seu caso — estes regimes sobrepõem-se, mas não se fundem. O nosso centro de fiscalidade e NIF e a página de serviços fiscais acompanham a portaria de execução à medida que é publicada; os resultados dependem da orientação final da Autoridade Tributária, pelo que o aconselhamento profissional compensa antes de assinar seja o que for associado a estes limiares.
A regulamentação que todos no mercado de arrendamento aguardam deverá surgir antes de 1 de setembro. Até que surja, os valores de 2 300 € e 660 982 € estão fixados — mas o grau de rigor com que as regras locais do RSAA interagem com eles ainda não está totalmente escrito.