O mercado da habitação em Portugal voltou a encontrar o seu equilíbrio entre abril e junho, mas a recuperação conta duas histórias diferentes consoante quem está a comprar. O número de transações a nível nacional recuperou de forma acentuada após um arranque de ano difícil, segundo dados recentes da Confidencial Imobiliário — no entanto, o mesmo período continuou a confirmar uma tendência com que os compradores estrangeiros convivem há três anos: a sua quota de mercado não para de encolher.
O que os números realmente mostram
O mercado da habitação em Portugal recuperou dinamismo no segundo trimestre de 2026, com as vendas de casas no continente a subirem 7% face aos três meses anteriores, segundo novos dados da empresa de dados imobiliários Confidencial Imobiliário, invertendo a quebra de 12,1% registada no primeiro trimestre. Em termos brutos, isto significou que cerca de 39 210 casas mudaram de mãos no 2.º trimestre, acima das cerca de 36 650 no trimestre de abertura do ano — embora a atividade permaneça abaixo da média trimestral de cerca de 41 000 transações verificada no final de 2025.
A recuperação não se limitou a Lisboa. A Área Metropolitana de Lisboa registou 11 790 vendas de casas durante o trimestre, mais 7% após uma quebra de 8,4% nos primeiros meses do ano. Na Área Metropolitana do Porto, as transações aumentaram 7,9% para 6 500 casas, na sequência de uma quebra de 10,3% no primeiro trimestre, e o Algarve também regressou ao crescimento, com 2 875 casas vendidas entre abril e junho, um aumento de 6,3% face ao trimestre anterior, após uma contração acentuada de 16,6% no início do ano.
Ricardo Guimarães, diretor da empresa, foi claro: "O segundo trimestre marcou um ponto de viragem após um período de menor atividade", apontando para a estabilização das taxas Euribor e para o abrandamento da tensão geopolítica como fatores que restauram a confiança dos compradores. Os preços, por sua vez, não pararam de todo com o abrandamento — os preços das casas continuaram a subir, com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário a registar um crescimento trimestral de 3,5% no segundo trimestre, ligeiramente superior ao aumento de 3,2% registado nos primeiros três meses do ano.
Onde se enquadram os compradores estrangeiros
A recuperação do volume é nacional, impulsionada esmagadoramente por compradores nacionais e residentes. Os estrangeiros têm-se movido em sentido contrário há já algum tempo. As vendas de casas a não residentes têm vindo a cair há três anos e, no início de 2026, as transações a não residentes recuaram 15,6% em termos homólogos, para 1 770 casas. Não se trata de um soluço de um único trimestre — é a continuação de uma descida que antecede inteiramente este ano.
Alargando o horizonte para o quadro completo de 2025, o mesmo padrão mantém-se entre nacionalidades. Os compradores residentes na UE adquiriram 4 416 fogos em 2025, menos 9,6% em termos homólogos, enquanto os compradores residentes em países fora da UE compraram 4 055 fogos, menos 17,1%. Os analistas veem aqui uma linha bastante direta da política para o comportamento: o idealista observou que as alterações de política podem ajudar a explicar o declínio das aquisições por não residentes, incluindo o fim da via imobiliária do Golden Visa e a substituição do regime do Residente Não Habitual por um quadro mais restritivo.
Vale a pena sublinhar que os compradores internacionais não desapareceram — várias políticas nacionais alteraram as condições para os compradores não residentes, ao mesmo tempo que a procura internacional por casas continua visível em muitas cidades, sobretudo nas ilhas, e famílias e investidores estrangeiros, incluindo emigrantes portugueses, continuam a procurar ativamente imóveis residenciais em muitas partes do país. O que mudou foi o ritmo dos fechos efetivos, não o nível de interesse.
O que isto significa se está a planear uma compra
Para os estrangeiros que ponderam quando comprar, a recuperação do 2.º trimestre é um sinal genuinamente útil, mas não pela razão que pode parecer à primeira vista. Mostra a procura portuguesa a recuperar à medida que os custos de financiamento estabilizam — o que reforça a tese de que os preços não estão prestes a ceder só porque menos compradores internacionais estão a fechar negócios. Uma quota estrangeira em contração não significa menos concorrência pelo mesmo stock; reflete sobretudo que as duas vias que costumavam canalizar capital estrangeiro diretamente para o imóvel residencial — a opção imobiliária do Golden Visa e o NHR de porta aberta — desapareceram ambas, empurrando os compradores estrangeiros para percursos mais lentos e ponderados: mudar-se primeiro, garantir a residência fiscal e depois comprar como residentes, em vez de como investidores não residentes especulativos.
Na prática, isto significa orçamentar a totalidade da estrutura de custos de não residente se estiver a comprar a partir do estrangeiro — o IMT, o Imposto do Selo e os custos notariais podem chegar a 8–9% do preço de compra para não residentes — e tratar de um NIF e de uma conta bancária portuguesa bastante antes de fazer uma proposta, uma vez que nenhum dos dois se resolve à pressa durante um processo de licitação. O nosso centro de relocalização percorre a sequência que a maioria dos compradores estrangeiros faz mal.
O que observar a seguir
Os próximos pontos de dados que vale a pena acompanhar são a divulgação do 3.º trimestre da Confidencial Imobiliário e o próximo inquérito ao crédito do Banco de Portugal, que mostrarão se a confiança impulsionada pelas taxas se mantém no outono ou se a cautela anterior sobre o aumento dos custos de financiamento ressurge. Quem estruture uma compra em função dos prazos de visto ou fiscais deve confirmar os números atuais diretamente junto do Portal das Finanças e da AIMA, em vez de se basear em médias com um trimestre de atraso — este é um mercado ainda a encontrar a sua nova forma, e os resultados dependem das circunstâncias individuais e de aconselhamento profissional, não de percentagens de manchete. Para estruturar uma compra, o NIF ou a residência em paralelo, a equipa de serviços da GrowIN pode analisar os requisitos atuais caso a caso.