Números-chave — a 2026-08-02: Apartamentos no Chiado, Príncipe Real e Alfama a descer 4–7% em termos homólogos — o investimento imobiliário do 1.º trimestre de 2026 atingiu 915 milhões de euros, mais 34% face ao 1.º trimestre de 2025 — a hotelaria captou 336 M€ (37% do volume), o investimento em escritórios caiu 60.3% — o preço mediano nacional da habitação ainda subiu 19.8% em termos homólogos, para 2337 €/m² no 1.º trimestre de 2026.
Dois mercados, um país
Pela primeira vez em quase uma década, os compradores nos bairros mais idílicos de Lisboa têm margem de negociação. Os apartamentos em bairros centrais de Lisboa como o Príncipe Real, o Chiado e Alfama desceram entre 4 e 7 por cento em termos homólogos, com alguns vendedores dispostos a negociar ainda mais. É a primeira correção genuína, e não apenas um crescimento mais lento, que estas freguesias registam em anos, de acordo com a análise de mercado publicada este ano — pela primeira vez em quase uma década, Lisboa e o Porto estão a assistir a verdadeiras correções de preços em vez de um simples abrandamento do crescimento.
Ao mesmo tempo, o dinheiro está a entrar em força no imobiliário português no seu conjunto. O investimento imobiliário em Portugal atingiu 915 milhões de euros no primeiro trimestre de 2026, um crescimento de 34% face ao mesmo período do ano anterior. A Colliers, cujo relatório EMEA Capital Markets é uma das fontes por trás desse número, enquadra-o num contexto global em que quase todas as grandes economias viram o investimento imobiliário recuar no início de 2026: os EUA (-23%), a China (-72%) e a Alemanha (-18%), tendo a Zona Euro no seu conjunto caído, em média, 26%. Portugal seguiu na direção oposta.
Para onde está de facto a ir o dinheiro
O salto do investimento não são os apartamentos residenciais do Chiado — são hotéis, centros comerciais e logística. A hotelaria liderou o desempenho setorial com 336 M€ investidos, representando 37% do volume total e um aumento de 67.5% face à média de 2025, enquanto o retalho seguiu de perto com 345 M€ (38% do total), embora isto tenha representado uma quebra de 10.9% em termos homólogos. Os escritórios, por contraste, seguiram totalmente o caminho inverso: o investimento em escritórios caiu de forma acentuada para 35 M€, menos 60.3%, a maior queda de todos os setores. Os ativos industriais e de logística, uma fatia mais pequena do mercado, registaram o crescimento mais rápido de qualquer categoria.
Porque é que esta divisão importa para um comprador estrangeiro: o valor de 915 milhões de euros é sobretudo capital institucional a perseguir hotéis, centros comerciais e parques logísticos — não está a competir pelo mesmo apartamento de um quarto em Alfama que está a ver. São conjuntos de capital totalmente distintos.
Porque abrandaram os apartamentos do centro de Lisboa
Convergiram várias forças. A combinação de menos compradores estrangeiros, taxas de crédito à habitação mais altas numa fase anterior do ciclo e protestos locais contra a falta de acessibilidade acabou por fazer mexer o ponteiro. O centro histórico do Porto apresenta um padrão semelhante, sobretudo em zonas que se tinham tornado saturadas de imóveis de investimento orientados para o turismo. Nada disto aponta para um colapso — como a mesma análise sublinha, não se trata de uma queda a pique, mas de uma recalibração.
Alargando o foco, porém, o mercado residencial português no seu conjunto continua a subir. O preço mediano nacional da habitação atingiu 2337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, representando um aumento de 19.8% em termos homólogos face ao 1.º trimestre de 2025. A Área Metropolitana de Lisboa continua a ser a região mais cara do país, com um preço mediano de 3836 €/m², seguida do Algarve (3352 €/m²), da Península de Setúbal (2996 €/m²), da Madeira (2863 €/m²) e da Área Metropolitana do Porto (2552 €/m²). A correção é, portanto, estreita — é especificamente o núcleo histórico, saturado de turismo e com forte presença de compradores estrangeiros, que está a arrefecer, enquanto a área metropolitana e a média nacional continuam a subir.
Análise GrowIN: Tome-se um apartamento típico de 90 m² no Príncipe Real, onde o preço de topo tem rondado os 7000–8000 €/m². Uma correção de 5% — o ponto médio do intervalo reportado de 4–7% — sobre um apartamento de 630 000 € traduz-se em cerca de 31 500 € de desconto sobre o preço pedido. Trata-se de um desconto significativo num bairro onde, até ao ano passado, os vendedores raramente baixavam do preço anunciado. Entretanto, a diferença entre essa correção local e a tendência nacional de preços (que subiu quase 20% no mesmo período) alargou-se para mais de 20 pontos percentuais — o sinal mais claro até agora de que "Lisboa" já não é um único mercado para efeitos de preço.
Há também um prémio documentado que os compradores estrangeiros pagam a nível nacional: no 1.º trimestre de 2026, os compradores estrangeiros pagaram uma mediana de 3000 €/m² face a 2313 €/m² dos compradores nacionais, uma diferença de cerca de 30%, sendo essa diferença mais elevada na Grande Lisboa. Essa diferença torna o atual abrandamento nas freguesias centrais de Lisboa ainda mais relevante especificamente para os compradores não residentes — é frequentemente o seu segmento de mercado a corrigir com mais força.
O que isto significa se está a comprar
Freguesias históricas centrais (Chiado, Príncipe Real, Alfama): mais margem para negociar do que em anos anteriores, mas continuam a ser as zonas mais caras por metro quadrado do país, e os edifícios são frequentemente antigos, sem elevador e a necessitar de obras de renovação.
Todo o resto da Grande Lisboa e não só: os preços continuam a subir a um ritmo nacional próximo dos 18–20% em termos homólogos, pelo que esperar por uma correção mais alargada que "recupere" a distância face ao centro histórico não é algo sustentado pelos dados atuais.
Recorde-se que comprar um imóvel em Portugal já não abre uma via para o Golden Visa — a opção de investimento imobiliário foi eliminada, e as vias atuais de qualificação passam por fundos de investimento, investigação, artes e cultura ou constituição de empresa geradora de emprego. Para o processo de compra padrão — CPCV, IMT, Imposto do Selo e escritura —, consulte o nosso guia de relocalização e trate cedo do seu NIF, uma vez que é um pré-requisito para qualquer transação.
Como resume a Redação da GrowIN Portugal: "O centro de Lisboa não está a ficar mais barato — está a ficar negociável, e isso é uma coisa completamente diferente."
O que acompanhar a seguir
Saber se a quebra de 4–7% no Chiado, no Príncipe Real e em Alfama prossegue ao longo do resto de 2026, ou se estabiliza assim que a atual vaga de negócios institucionais de hotelaria e retalho for absorvida pelo sistema, importará mais a quem pondera uma compra no centro de Lisboa do que o número global do investimento. Acompanhe o índice de preços pedidos do Idealista e os dados trimestrais de transações do INE ao longo dos próximos dois trimestres para confirmação num sentido ou noutro, e fale com um agente comprador local licenciado antes de assumir que um desconto se aplica a um edifício específico.