Quem tem uma compra de casa em curso deve voltar a olhar para a sua folha de cálculo. O Banco de Portugal reviu o conjunto de regras macroprudenciais que rege a forma como os bancos avaliam os candidatos a crédito à habitação e, a partir de 1 de agosto de 2026, o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento desce de 50% para 45%. Para os estrangeiros que compram em Portugal — que já enfrentam limites de loan-to-value mais rigorosos e exigências de entrada maiores do que os residentes — isto aperta ainda mais o cerco.
O Que Está Efetivamente a Mudar
O Banco de Portugal, no exercício do seu papel de autoridade macroprudencial nacional, aprovou uma nova Recomendação que substitui o quadro em vigor desde 2018. O banco central português apertou as suas regras macroprudenciais de concessão de crédito ao reduzir o rácio recomendado do serviço da dívida para os novos empréstimos, ao mesmo tempo que alargou o prazo máximo do crédito à habitação para os mutuários mais jovens. A alteração aplica-se tanto ao crédito à habitação como ao crédito ao consumo, e as novas regras aplicar-se-ão ao crédito ao consumo, incluindo o crédito à habitação, quando a avaliação de crédito do mutuário ocorrer a partir de 1 de agosto de 2026.
O número em destaque é o rácio entre o serviço da dívida e o rendimento (DSTI) — o que os bancos portugueses chamam taxa de esforço. A alteração mais significativa reduz o rácio recomendado do serviço da dívida — a proporção do rendimento de um mutuário gasta a pagar dívida — de 50% para 45%, incluindo testes de esforço que pressupõem uma subida acentuada das taxas de juro. Em termos práticos, um agregado com €2,000 de rendimento líquido mensal que anteriormente conseguia chegar a uma prestação de €1,000 fica agora limitado a um valor mais próximo dos €900 — um corte real na capacidade de crédito, e não apenas um ajuste técnico.
É fundamental notar que o rácio não se limita apenas ao novo crédito à habitação. Tem em conta todos os compromissos de crédito que um mutuário já suporta — crédito automóvel, créditos pessoais, cartões de crédito com plano de pagamento —, pelo que os candidatos que gerem várias dívidas existentes sentirão o aperto com maior intensidade.
Menos Margem para os Bancos Contornarem as Regras
Atualmente, os bancos têm alguma flexibilidade para aprovar empréstimos acima do teto recomendado numa minoria de casos. Essa margem também está a encolher: as exceções que os bancos podem usar acima do limite geral descem de 15% para 10% do crédito concedido por instituição em cada semestre, segundo o comunicado publicado pelo Banco de Portugal sobre a Recomendação revista. Os bancos continuarão a poder exceder o limiar de 45%, mas, sob uma lógica de "cumprir ou explicar", precisarão de uma justificação mais sólida para o fazer, e haverá menos aprovações que essa margem possa abranger.
As regras de loan-to-value também mudam. O Banco de Portugal eliminou igualmente a regra especial que permitia aos bancos financiar até 100% do valor dos imóveis de que são proprietários. Essas transações ficarão agora sujeitas aos mesmos limites de loan-to-value (LTV) que todas as outras aquisições de imóveis. Isto significa 90% de LTV para a habitação própria permanente e 80% para outras finalidades — encerrando o que fora uma via de financiamento mais fácil para os compradores de imóveis recuperados pelos bancos.
Os prazos do crédito à habitação evoluem no sentido inverso. Em vez da antiga estrutura de três patamares por idade, existem agora apenas dois escalões, e desaparece a exigência de manter a maturidade média de toda a carteira de crédito de um banco a convergir para os 30 anos. Os mutuários com 35 anos ou menos podem agora aceder a prazos de até 40 anos; os que têm mais de 35 anos ficam limitados a 35 anos — ligeiramente mais generoso para os compradores no início da casa dos trinta do que antes, mesmo com o teste de rendimento a tornar-se mais rigoroso.
Porquê Agora
O Banco de Portugal aponta como motor desta recalibração o objetivo de conter o crescente endividamento das famílias num contexto de disparada dos preços da habitação. O banco central assinalou a aceleração dos volumes de crédito à habitação, montantes médios de empréstimo maiores e uma quota crescente de compradores de primeira habitação mais jovens e de menores rendimentos a entrar no mercado — em parte um efeito secundário do regime de garantia pública que ajuda os jovens portugueses a comprar a primeira casa. Nada disto é ainda juridicamente vinculativo, mas pode não permanecer assim: o governador do banco central, Álvaro Santos Pereira, já está a apelar a que as recomendações se tornem obrigatórias, argumentando que "é tempo de as regras macroprudenciais se tornarem vinculativas."
O Que Significa se Estiver a Comprar do Estrangeiro
Os compradores estrangeiros nunca partiram, de início, em pé de igualdade. Os não residentes enfrentam habitualmente LTV máximos inferiores aos dos residentes portugueses, exigências de entrada maiores e mais burocracia para comprovar o rendimento estrangeiro. Acrescentar por cima um teto de DSTI mais rigoroso significa que os candidatos não residentes próximos do antigo limiar de 50% podem agora ser recusados de imediato, ou receber a proposta de um empréstimo menor do que o esperado — mesmo com uma entrada sólida disponível.
Se está a meio de um pedido, o momento conta: os novos limites aplicam-se às avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto, não à data em que assinou um contrato-promessa (CPCV). Quem tenha um rácio entre 45% e 50% tem um incentivo real para concluir a avaliação do banco antes da data-limite. Para além disso, o guião prático para os compradores estrangeiros não muda: liquide outras dívidas sempre que possível, dê uma entrada maior para reduzir o montante do empréstimo, trate cedo do seu NIF e da sua conta bancária portuguesa (consulte o nosso guia de fiscalidade e NIF) e compare propostas — um intermediário de crédito pode ser útil, dada a grande variação que existe entre o apetite de risco dos próprios bancos dentro dos novos limites.
O Que Acompanhar a Seguir
Vale a pena acompanhar duas coisas nos próximos meses: se o Banco de Portugal irá concretizar a transformação da Recomendação em norma juridicamente vinculativa, em vez de meramente indicativa, e se os bancos responderão empurrando mais clientes para produtos de taxa fixa ou mista, que tendem a sair-se melhor no teste de esforço do DSTI do que os empréstimos a taxa variável. Para quem planeia uma compra em Portugal este ano, a mensagem é clara — faça as contas agora e não presuma que as contas de financiamento que funcionavam em junho ainda funcionam em setembro.
Para orientação sobre financiamento, residência e o processo de compra em geral enquanto comprador estrangeiro, a nossa equipa em serviços pode ajudá-lo a planear em torno destas novas regras de crédito antes de apresentar uma proposta.