Dados-chave — à data de 2026-08-20: Prazo de pagamento do IRS relativo ao rendimento de 2025 — 31 de agosto de 2026 — aplica-se a quem entregou a declaração dentro do prazo, entre 1 de abril e 30 de junho — as Finanças devem emitir a nota de liquidação até 31 de julho — os rendimentos prediais de não residentes (Categoria F) são tributados a uma taxa fixa de 28%, sem escalões progressivos — o pagamento em atraso gera juros compensatórios diários a partir do prazo não cumprido.
A Data Que Conta Esta Semana
Se possui um apartamento arrendado, uma moradia no Algarve alugada no Airbnb ou qualquer rendimento de fonte portuguesa enquanto não residente, 31 de agosto é o dia em que as Finanças esperam ser pagas — ou já o terem pago a si. No caso das declarações de imposto entregues por via eletrónica dentro do prazo legal de 30 de junho, as autoridades fiscais portuguesas emitem a nota de liquidação até 31 de julho, e qualquer imposto devido é pago até 31 de agosto. Os reembolsos seguem o mesmo calendário: a Autoridade Tributária tem geralmente até ao final de agosto para concluir o ciclo de reembolso e pagamento das declarações entregues dentro do período normal da campanha.
Para a maioria dos trabalhadores por conta de outrem, isto é um não acontecimento, tratado de forma automática. Para os proprietários estrangeiros de imóveis em Portugal, é muitas vezes o único momento do ano em que surge uma fatura real — porque os rendimentos prediais, ao contrário de um salário, geralmente não são retidos na fonte de forma que corresponda ao imposto final devido.
Porque os Senhorios Não Residentes Estão Expostos
Portugal tributa os rendimentos prediais na Categoria F, e as regras divergem acentuadamente consoante a residência. Uma vez que os não residentes só são tributados sobre os rendimentos de fonte portuguesa, os rendimentos de arrendamento de imóveis situados no país estão sujeitos a uma taxa fixa de 28%, independentemente de o arrendamento ser de curta ou de longa duração. É fundamental notar que os não residentes não podem englobar os seus rendimentos prediais com outras fontes de rendimento, o que significa que ficam sujeitos à taxa fixa sem qualquer flexibilidade — não existe o alívio de escalão inferior disponível como acontece com os residentes fiscais em Portugal.
Essa taxa fixa alterou-se para alguns senhorios residentes este ano. O Orçamento do Estado para 2026 introduziu uma taxa de 10% para os arrendamentos habitacionais ao abrigo do regime de renda moderada — renda até 2.300 euros por mês e um contrato de, pelo menos, três anos —, mas esta concessão dirige-se ao arrendamento habitacional de longa duração, não ao arrendamento turístico de curta duração, e trata-se do regime dos residentes, não do dos não residentes. Os arrendamentos não habitacionais — comerciais, industriais, de serviços e de solos agrícolas — mantêm-se nos 28%, sem qualquer redução, independentemente do valor da renda. Um erro comum e dispendioso, nas palavras de um consultor fiscal português, é o "arrendamento de curta duração ser rendimento empresarial" ser incorretamente declarado numa categoria totalmente errada — um erro que ressurge no pior momento possível.
Ainda assim, os não residentes não ficam sem quaisquer deduções: podem deduzir aos seus rendimentos prediais os custos de manutenção e de gestão, o IMI e outras despesas conexas, algo que vale a pena confirmar nos anexos do seu Modelo 3 antes de recear o pior.
O Cálculo da GrowIN: O Que um Proprietário Típico de Airbnb Poderá Dever
Tome-se o exemplo de um não residente que arrenda um apartamento no Porto em curta duração e obtém um lucro líquido de €1,500 por mês em rendimentos prediais, após as deduções admissíveis — €18,000 no ano. À taxa fixa de 28% da Categoria F, isso corresponde a uma fatura fiscal de €5,040 sobre o rendimento de 2025, a pagar na totalidade até 31 de agosto de 2026, sem a possibilidade de a distribuir por escalões inferiores, como um residente poderia. É este número, por si só, que explica por que razão este prazo apanha mais proprietários estrangeiros do que qualquer outra data do calendário fiscal português — raramente é coberto por retenção na fonte e surge sob a forma de um montante único, em vez de deduções mensais.
"Para os senhorios estrangeiros, 31 de agosto não é uma formalidade — é o único prazo das Finanças com um valor real em euros associado, e vence-se na totalidade," afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O Que Acontece se Falhar o Prazo
Falhar o prazo não implica penalizações imediatas, mas também não sai de graça. São cobrados juros compensatórios sobre qualquer imposto de IRS devido que tenha sido pago com atraso, contando a partir da data-limite de pagamento original de 31 de agosto até ao efetivo pagamento do imposto. A própria taxa varia com a Euribor e uma margem legal fixada pela AT, pelo que vale a pena consultar o valor atualmente publicado em vez de presumir um número fixo — é definida por referência à Euribor e a uma margem legal publicada periodicamente pela AT, embora os contribuintes devam, em geral, esperar uma taxa de poucos pontos percentuais por ano. Se o montante em dívida for elevado e genuinamente incomportável de uma só vez, os contribuintes que não tenham capacidade financeira para pagar dentro do prazo podem requerer o pagamento em prestações de forma simplificada, desde que reúnam as condições — algo a colocar junto das Finanças ou de um contabilista antes do prazo, não depois.
Passos Práticos Antes de 31 de agosto
Aceda ao Portal das Finanças e consulte a sua nota de liquidação — se houver pagamento a efetuar, o documento indicará o montante exato e a referência Multibanco. Confirme que os seus rendimentos prediais foram declarados no anexo correto (Categoria F para arrendamentos de longa duração, rendimentos empresariais para o Alojamento Local de curta duração) e que as despesas dedutíveis — IMI, quotas de condomínio, manutenção — foram devidamente faturadas. Se depende de um representante fiscal ou de um contabilista, esta é a semana para os contactar em vez de presumir que está tudo tratado.
Para quem ainda está a familiarizar-se com o modo como os rendimentos prediais em Portugal interagem com o estatuto de residência, o nosso centro de fiscalidade e NIF aborda em maior detalhe os requisitos do NIF, as regras de representação fiscal e o calendário de entrega do IRS. A equipa fiscal da GrowIN pode também rever uma declaração de rendimentos prediais antes do prazo, caso tenha dúvidas sobre se foi aplicada a taxa ou o anexo corretos.
A janela encerra no final deste mês — a partir daí, o que começa a acumular-se são juros, não opções.