Dados-chave — a 2026-08-22: as notas de liquidação do AIMI são emitidas até ao final de agosto e o pagamento é devido até 30 de setembro — Autoridade Tributária; a isenção individual é de 600 000 € do valor patrimonial tributável (VPT) combinado, duplicando para 1 200 000 € nos casais casados ou em união de facto tributados em conjunto; as taxas vão de 0,7% (600 mil € a 1 M€), 1% (1 M€ a 2 M€) e 1,5% (acima de 2 M€) para pessoas singulares — as empresas pagam uma taxa fixa de 0,4% sem qualquer isenção.
A Fatura que Muitos Proprietários Estrangeiros se Esquecem de que Existe
Se possui uma casa em Portugal com valor superior a 600 000 € em termos fiscais, uma carta da Autoridade Tributária deverá chegar esta semana — e não é a fatura habitual do IMI que a maioria dos proprietários já contempla no orçamento. A nota de pagamento do AIMI é enviada até ao final de agosto, com pagamento devido até ao final de setembro. Ao contrário do IMI, que todos os proprietários pagam, o AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) só incide quando o conjunto dos bens imóveis de um contribuinte ultrapassa um limiar — e um número surpreendente de proprietários estrangeiros de casas de valor mais elevado nunca ouviu falar dele até este envelope surgir.
Não é um acaso de má comunicação. Trata-se de um imposto adicional e, sim, apanha muita gente de surpresa. Foi acoplado ao sistema em 2017 especificamente para tributar a riqueza imobiliária concentrada, e funciona segundo o seu próprio calendário, distinto das prestações do IMI de maio, agosto e novembro a que a maioria dos proprietários está habituada.
Quem Deve Efetivamente Pagá-lo, e Quanto
Para as pessoas singulares, o AIMI aplica-se à parte do VPT combinado de imóveis residenciais em Portugal que exceda 600 000 euros, existindo uma dedução de 1 200 000 euros para casais casados ou em união de facto que optem pela tributação conjunta. Sobretudo, esse limiar é medido em função do VPT — o valor tributável oficial da autoridade tributária — e não do preço que pagou nem daquilo por que um agente imobiliário anunciaria a casa. Os proprietários individuais só estão isentos de AIMI nos primeiros 600 mil euros de valor de imóveis, com base no valor tributável e não no valor comercial. O VPT situa-se normalmente abaixo do preço de mercado, pelo que uma casa que custou 700 000 € ou 750 000 € no mercado aberto pode ainda assim ficar abaixo da linha dos 600 000 € — ou não. Só uma declaração de VPT das Finanças o esclarece.
Acima do limiar, as taxas sobem por escalões. Em traços gerais, as taxas individuais são de 0,7 por cento sobre o valor acima da dedução, 1 por cento sobre a parte acima de 1 000 000 euros e 1,5 por cento sobre a parte acima de 2 000 000 euros, com uma taxa fixa para os imóveis detidos por empresas. Essa via empresarial é deliberadamente implacável: as empresas pagam AIMI a uma taxa fixa de 0,4 por cento sobre a totalidade do VPT de todos os imóveis residenciais que detêm em Portugal, sem qualquer isenção de limiar individual. E o estatuto de residência não oferece qualquer proteção — o AIMI aplica-se a imóveis portugueses de valor elevado independentemente da residência, mas só é responsável pelo valor que exceda 600 000 € por pessoa.
O Cálculo da GrowIN: o que Custa Efetivamente
Tome-se um caso bastante típico entre compradores estrangeiros no Algarve ou em Cascais: uma moradia com um VPT de 900 000 €, detida na totalidade por uma pessoa singular não residente. O excesso tributável é de 300 000 € (900 000 € menos a dedução de 600 000 €), tributado a 0,7% — uma fatura de 2100 € pelo ano, ou cerca de 175 € por mês se a distribuir mentalmente pelos seus custos de propriedade. Leve-se o mesmo imóvel a um VPT de 1,5 milhões de euros e os escalões marginais entram em jogo a sério: 400 000 € tributados a 0,7% (2800 €) mais 500 000 € tributados a 1% (5000 €), num total de 7800 € por ano — quase 650 € por mês. Os casais que optam pela tributação conjunta duplicam todos os limiares, pelo que o mesmo imóvel de 1,5 milhões de euros detido em conjunto fica inteiramente dentro da isenção de 1,2 milhões de euros e não gera qualquer AIMI — uma diferença de exposição fiscal que vale a pena conhecer antes, e não depois, de a escritura ser assinada.
"O AIMI é o único imposto português sobre a propriedade que o penaliza por comprar sozinho em vez de em conjunto, e por comprar através de uma empresa em vez de em nome próprio", assinala a Redação da GrowIN Portugal.
O que Fazer Antes de 30 de Setembro
Consulte o Portal das Finanças para ver a sua nota de liquidação, em vez de esperar pelo correio, confirme que os valores do VPT correspondem aos seus bens reais e pague dentro do prazo — o pagamento em atraso desencadeia juros e, eventualmente, processo de execução. Se detém imóveis através de uma Lda. apenas para os gerir, faça as contas para ver se a taxa fixa de 0,4% das empresas ainda compensa face à propriedade pessoal no seu escalão de valor específico; não é automático. Os proprietários que contestem um VPT inflacionado podem pedir uma revisão, embora isso não altere a fatura deste ano. Para o retrato mais completo de como o AIMI se articula com o IMI, o IMT e as mais-valias enquanto proprietário estrangeiro, consulte o nosso portal de fiscalidade e NIF, e entre em contacto através dos serviços se precisar de ajuda para ler uma nota de liquidação ou reestruturar a titularidade antes da data de avaliação do próximo mês de janeiro.
O que Vigiar a Seguir
Fique atento a saber se o Orçamento do Estado para 2027 mexe no limiar dos 600 000 €, que não se altera desde a introdução do AIMI, apesar de anos de inflação dos preços dos imóveis — um congelamento que discretamente arrasta para o âmbito do imposto, ano após ano, mais casas comuns de valor mais elevado, sem que ninguém mude a lei.