Dados-chave — em 19-09-2026: A taxa reduzida de IVA de 6% aplica-se aos contratos de construção/reabilitação de habitações vendidas até €660.982 ou arrendadas até €2.300/mês — com efeitos retroativos a procedimentos iniciados em 25 de setembro de 2025 — vigorando até 31 de dezembro de 2029 — os autoconstrutores podem solicitar o reembolso da diferença de 17 pontos percentuais (23% menos 6%) no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, dispondo a autoridade tributária de 150 dias para efetuar o pagamento — os pedidos de reembolso associados a documentação de utilização emitida nos primeiros três trimestres de 2026 só podem ser submetidos a partir de 1 de outubro de 2026.
A data que realmente importa
O IVA de 6% na construção existe, em teoria, desde maio, altura em que o Decreto-Lei n.º 97/2026 foi publicado em Diário da República. No entanto, a elegibilidade em papel e um canal de reembolso efetivamente funcional são duas coisas distintas — e, durante meses, este último não existiu. Isso muda a 1 de outubro, data em que o sistema eletrónico da Autoridade Tributária abre finalmente para a primeira tranche de pedidos. Os pedidos de reembolso relativos aos três primeiros trimestres de 2026 só podem ser submetidos a partir de 1 de outubro de 2026. Para quem iniciou obras, procedeu a reabilitações ou autoconstruiu desde setembro do ano passado, este é o primeiro momento em que o benefício fiscal prometido se torna algo que pode efetivamente ser requerido.
O que é elegível, e por quanto tempo
O regime abrange dois mecanismos distintos. Os promotores e empreiteiros que vendem ou arrendam habitação a preços moderados podem aplicar a taxa de 6% diretamente nas faturas. Os particulares que constroem a sua própria habitação — a via de autoconstrução mais relevante para compradores estrangeiros que reabilitam um terreno ou uma ruína — pagam a taxa normal de 23% ao longo da construção e recuperam posteriormente a diferença.
O limite de elegibilidade é preciso: preços de venda até um máximo de 660 mil euros ou rendas até ao limite de 2300 euros por mês — na prática, preços de venda até cerca de €660.982 ou rendas até €2.300 por mês. Crucialmente, a medida retroage mais do que a maioria das alterações fiscais. A taxa de IVA de 6% na construção ou reabilitação de habitação a preços moderados tem efeitos retroativos, abrangendo obras cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 — data do anúncio político destas medidas — e 31 de dezembro de 2029, desde que o IVA se torne exigível até 31 de dezembro de 2032. Por "iniciativa procedimental" entende-se a data em que foi apresentado à câmara municipal o pedido de licenciamento de obras ou a comunicação prévia — e não a data em que as faturas foram pagas — pelo que projetos licenciados há um ano ainda podem ser elegíveis.
Como funciona, na prática, o reembolso para autoconstrução
Para quem constrói a sua própria habitação permanente, o processo segue uma sequência fixa. O pedido deve ser submetido eletronicamente à autoridade tributária no prazo de 12 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, dispondo a autoridade tributária de um prazo máximo de 150 dias para processar o reembolso. O pedido não é um mero preenchimento de formulário: deve ser acompanhado de documentos que identifiquem o imóvel, os proprietários, os contratos de empreitada, o título de utilização do imóvel, a prova do valor do terreno e as faturas dos custos de construção. E não existe atalho em numerário — o reembolso é pago exclusivamente por transferência bancária para o IBAN que o contribuinte tenha registado junto da autoridade tributária.
O imóvel não precisa apenas de ser elegível no papel — tem de ser efetivamente habitado. Se o requisito de residência não for cumprido, o benefício desaparece retroativamente, acompanhado de uma penalização real: vender o imóvel ou deixar de o utilizar como residência permanente dentro do período de elegibilidade sujeita o comprador a um agravamento de 10 pontos percentuais no IMT, de acordo com orientações que têm circulado entre os consultores fiscais portugueses este ano.
O número da GrowIN: o que significa em euros
Considere-se o caso de um estrangeiro que autoconstrói uma habitação de €250.000 (sem IVA) num terreno fora de uma Área de Reabilitação Urbana. Pagar a taxa normal de IVA ao longo da construção significa entregar €57.500 em IVA. Recuperar a diferença de 17 pontos até à taxa de 6% — €15.000 — devolve €42.500 à conta desse proprietário, partindo do princípio de que a AT processa o pedido dentro do prazo de 150 dias. Trata-se, aproximadamente, do custo de uma cozinha e casa de banho de gama média, recuperado apenas através de papelada que a maioria dos empreiteiros nunca menciona aos seus clientes estrangeiros.
"Para os autoconstrutores estrangeiros, 1 de outubro não é uma nota de rodapé — é o dia em que um benefício fiscal prometido se transforma numa transferência bancária," afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.
Implicações práticas para estrangeiros
Os empreiteiros que prestam serviços a clientes estrangeiros continuam, de um modo geral, a ter de faturar a 23% em autoconstruções de raiz fora de áreas de reabilitação — a faturação direta a 6% acarreta risco de conformidade para o empreiteiro e pode transferir a responsabilidade para o comprador em caso de inspeção. Mantenha todas as faturas discriminadas como "empreitada de construção", com o imóvel claramente identificado; as faturas relativas a materiais adquiridos diretamente pelo proprietário, em vez de incorporados pelo empreiteiro, ficam excluídas do reembolso. Os estrangeiros que não disponham de um IBAN português associado ao seu registo nas Finanças devem tratar desse assunto antes de apresentar o pedido, uma vez que o reembolso não tem via de pagamento alternativa. Este tema insere-se no panorama fiscal mais amplo que os estrangeiros já deveriam estar a acompanhar — consulte o nosso separador tax & NIF para os aspetos essenciais sobre NIF, representação fiscal e residência.
O que observar a seguir
A AT já sinalizou que irá escrutinar de forma rigorosa o valor do terreno e os custos de demolição, e os projetos de reabilitação fora de Áreas de Reabilitação Urbana formais estão sujeitos a regras distintas e mais restritivas, ainda em fase de clarificação no parlamento. Quem tiver dúvidas sobre se o seu projeto é genuinamente elegível — em particular no caso de imóveis em compropriedade, em que todos os titulares têm de utilizar a habitação como residência permanente para que o benefício se aplique — deve solicitar a um contabilista certificado que reveja o processo antes da abertura da janela de 1 de outubro, e não depois de uma rejeição. A equipa de serviços da GrowIN pode ajudar compradores estrangeiros e autoconstrutores a reunir a documentação que as Finanças irão solicitar.