أرقام رئيسية — حتى 2026-09-22: بلغ متوسط القسط الشهري للرهن العقاري رقماً قياسياً عند 418 يورو في أغسطس 2026، بارتفاع قدره 4 يورو مقارنة بالشهر السابق و24 يورو مقارنة بأغسطس 2025 — وفق معهد الإحصاء الوطني (INE)؛ كما سجّل متوسط رأس مال الرهن العقاري المتبقي رقماً قياسياً تاريخياً، ليرتفع إلى 80,188 يورو لكل عقد؛ وارتفع معدل الفائدة الضمني على قروض الإسكان إلى 3.162% في أغسطس؛ ويخفّض بنك البرتغال الحد الأقصى لنسبة الجهد (DSTI) من 50% إلى 45% بالنسبة لتقييمات الملاءة المالية التي تُجرى اعتباراً من 1 أغسطس 2026.
رقم قياسي لم يرغب فيه أحد
لم يسبق للأسر البرتغالية أن دفعت هذا القدر مقابل مساكنها. فقد بلغ متوسط القسط الشهري للرهن العقاري 418 يورو في أغسطس 2026، وفق الأرقام الصادرة عن معهد الإحصاء الوطني البرتغالي (INE) — وهي قيمة تزيد بأربعة يورو عن الشهر السابق وبـ24 يورو عن المستوى المسجَّل في أغسطس 2025. وهذا أعلى رقم منذ بدء سلسلة بيانات المعهد، ولا يحدث بمعزل عن غيره: فهو يترافق مع أكبر رصيد لرأس مال الرهن العقاري المتبقي يسجّله المعهد على الإطلاق، وقد دفع هذا الدين القياسي مقترناً بارتفاع أسعار الفائدة متوسط قسط السكن إلى مستوى قياسي جديد.
كما يتحرك جانب الفائدة في المعادلة أيضاً في الاتجاه غير المرغوب فيه بالنسبة للمقترضين. فهذا أعلى معدل فائدة على قروض الإسكان منذ أكتوبر 2025، وإن كان لا يزال بعيداً عن الرقم القياسي البالغ 5.798% المسجَّل في يناير 2009 في ذروة الأزمة المالية العالمية. وارتفع أيضاً متوسط الرصيد المتبقي لكل عقد — إذ تُظهر بيانات مرتبطة ببنك البرتغال أنه ارتفع بمقدار 725 يورو في شهر واحد ليبلغ 80,188 يورو.
وهذه ليست طفرة عابرة. فقد بلغت ديون الأسر في البرتغال 171 مليار يورو في نوفمبر 2025، بزيادة نسبتها 8.6% على أساس سنوي مدفوعة إلى حد كبير بالائتمان السكني، وتوسّع رصيد قروض الرهن العقاري بنسبة 10.4% على أساس سنوي في يناير، وهو أسرع وتيرة منذ فبراير 2006. وتقترض الأسر البرتغالية مبالغ أكبر ولآجال أطول في سوق سكن تواصل فيه الأسعار تسجيل أرقامها القياسية الخاصة — وهذا المزيج بالتحديد ما تحاول الجهات الرقابية كبح جماحه.
بنك البرتغال يُحكم قبضته على الإقراض
وردّاً على ذلك، تحرّك بنك البرتغال (Banco de Portugal) لجعل الإقراض أكثر تحفظاً. فبموجب توصية احترازية كلية منقّحة، يُخفَّض الحد الأقصى لنسبة خدمة الدين إلى الدخل (DSTI) من 50% إلى 45%، ليشمل قروض الإسكان والقروض الاستهلاكية معاً. وينطبق هذا التغيير على العقود التي تُجرى تقييمات الملاءة المالية الخاصة بها اعتباراً من 1 أغسطس 2026 فصاعداً، ما يمنح البنوك مهلة قصيرة لتعديل نماذج تقييم الجدارة الائتمانية.
كما ضيّقت الجهة الرقابية هامش الاستثناءات: إذ يُخفَّض الهامش الذي كانت البنوك تستطيع سابقاً استخدامه فوق الحد العام من 15% إلى 10% من إجمالي الائتمان الذي تمنحه كل مؤسسة في كل نصف سنة. وعملياً، يعني ذلك أن عدداً أقل من الحالات الحدّية سيُسمَح لها بالمرور، وستحتفظ الجهات المُقرِضة بهذه الاستثناءات لأصحاب الملفات الأقوى — وهم في معظم الحالات مشترون شباب ذوو دخل مستقر وموثَّق جيداً.
والفجوة بين الرقم القياسي "الرسمي" وما يدفعه المقترضون الجدد فعلياً فجوة كبيرة. فقد وجد أحد تقارير السوق التي ترصد العروض الجديدة للقروض أنه في حين يبلغ متوسط القسط على جميع قروض الرهن العقاري القائمة 436 يورو، فإن من يحصل على قرض جديد اليوم يدفع 850 يورو إذا كان عمره أقل من 35 عاماً. وتعني العقود الأحدث والمبالغ الأكبر للقروض ومعدلات الفائدة الحالية الأعلى أن الرقم القياسي المعلن يقلّل من شأن ما سيواجهه فعلياً مشترٍ لأول مرة يوقّع عقده هذا الشهر.
ماذا يعني ذلك للمقيمين الأجانب
يخضع المشترون غير المقيمين والمقيمون الأجانب أصلاً لشروط أكثر تشدداً من شروط المواطنين البرتغاليين — إذ تكون سقوف نسبة القرض إلى القيمة (loan-to-value) أدنى، عادةً بين 60% و70% بدلاً من 80% إلى 90%، إضافة إلى هامش فائدة متواضع يعكس تعقيدات تقييم الملاءة عبر الحدود. وعند إضافة سقف نسبة الجهد الجديد البالغ 45% إلى ذلك، تصبح الحسابات أصعب بشكل ملحوظ بالنسبة لأي شخص يموّل عملية شراء بدخل من الخارج، أو يواجه مخاطر تحويل العملة، أو لديه سجل ائتماني برتغالي أقصر.
تحليل GrowIN Portugal: لنأخذ قسط القرض الجديد البالغ متوسطه 850 يورو لمشترٍ يقل عمره عن 35 عاماً. فبموجب الحد الأقصى القديم لنسبة الجهد البالغ 50%، كانت الأسرة تحتاج إلى دخل شهري صافٍ يبلغ نحو 1,700 يورو للتأهل. أما بموجب الحد الجديد البالغ 45%، فإن السداد نفسه يتطلب الآن نحو 1,889 يورو كدخل شهري صافٍ — أي زيادة قدرها نحو 189 يورو، أو 11%، في عتبة الدخل اللازمة للحصول على الموافقة على القرض نفسه. وبالنسبة لزوجين أجنبيين ينتقلان إلى البرتغال ويحصل أحدهما على راتب من الخارج بينما يبدأ الآخر لتوّه الاستقرار محلياً، فإن هذه فجوة معتبرة يجب سدّها قبل أن يوافق البنك.
"بالنسبة للمشترين الأجانب الذين يحوّلون دخلهم من الخارج إلى اليورو، يمكن أن يشكّل خفض سقف نسبة الجهد في البرتغال بمقدار خمس نقاط الفارق بين الموافقة على القرض العقاري ورفضه"، بحسب ما ذكرته هيئة تحرير GrowIN Portugal.
تداعيات عملية
ينبغي لكل من يتقدّم الآن بطلب للحصول على قرض سكني (crédito habitação) أن يتوقّع من البنوك إجراء حسابات القدرة على السداد بصرامة أكبر، وطلب مزيد من المستندات المتعلقة باستقرار الدخل، وتسعير طلبات غير المقيمين بحذر إضافي. ويقلّل كل من تثبيت هيكل فائدة ثابتة أو مختلطة، وزيادة الدفعة المقدمة لخفض نسبة القرض إلى القيمة، والحصول على الموافقة المبدئية قبل الالتزام بـالعقد الابتدائي (CPCV)، من خطر انهيار الصفقة بسبب الفشل في اختبار نسبة الجهد. وتبقى النتائج دائماً مرهونة بمعايير التقييم الخاصة بكل بنك وبالدخل الموثَّق للمقترض — ولا ينبغي فهم أي مما ورد هنا على أنه ضمان للموافقة. وعلى الأجانب الذين يخططون للانتقال ويحتاجون إلى تمويل الاطّلاع على دليلنا الأوسع في قسم /relocation/ قبل البدء بالبحث عن مسكن، إذ باتت الموافقة المبدئية على القرض العقاري تحتاج، بصورة متزايدة، إلى الحصول عليها في مرحلة أبكر من العملية مقارنة بما كان عليه الحال سابقاً.
ما الذي ينبغي متابعته لاحقاً
وقد أشار بنك البرتغال إلى أنه قد يجعل في نهاية المطاف هذه الحدود الاحترازية الكلية ملزمة قانوناً بدلاً من كونها مجرد توصيات، الأمر الذي من شأنه أن يزيل جزءاً كبيراً من المرونة التي تستخدمها البنوك حالياً مع أصحاب الملفات القوية. كما ستنعكس تحركات مؤشر اليوريبور خلال سبتمبر والقرار المقبل للبنك المركزي الأوروبي بشأن السياسة النقدية مباشرةً على أقساط أكتوبر ونوفمبر بالنسبة لكل من لديه عقد بفائدة متغيرة أو مختلطة مقرَّر مراجعته.