أبرز الأرقام — حتى 2026-10-03: يخفّض المرسوم بقانون رقم 97/2026 (20 مايو 2026) نسبة ضريبة الدخل (IRS) المستقلة على دخل الإيجار المؤهَّل من 25% إلى 10% — بشرط ألا يتجاوز الإيجار الشهري 2,300 يورو (أي 2.5 ضعف الحد الأدنى للأجور لعام 2026) وأن تمتد مدة العقد ثلاث سنوات على الأقل — وتُطبَّق النسبة المخفّضة على العقود الموقّعة قبل عام 2026 وكذلك العقود الجديدة، وتشمل الدخل المحقَّق حتى 31 ديسمبر 2029 — كما يوجد نظام منفصل بنسبة 0% للإيجارات الأقل بـ20% على الأقل من المتوسط البلدي.
تخفيض ضريبي يشمل العقود القديمة بهدوء
لا يزال بإمكان أصحاب العقارات الذين يؤجّرون عقاراتهم في البرتغال بموجب عقود موقّعة قبل سنوات من صدور حزمة الإسكان لعام 2026 المطالبة بالنسبة الثابتة 10% من ضريبة الدخل (IRS) على دخل الإيجار، شريطة أن يُصنَّف الإيجار بوصفه «معتدلاً». ويخفّض الإصلاح نسبة ضريبة الدخل المستقلة على دخل الإيجار من 25% إلى 10% لأصحاب العقارات الذين يتقاضون إيجارات تصل إلى 2,300 يورو شهرياً، وتُطبَّق هذه النسبة على العقود الجديدة والقائمة على حدّ سواء، على الدخل المحقَّق حتى 31 ديسمبر 2029. وبالنسبة إلى العديد من الأجانب الذين اشتروا شقة في لشبونة أو بورتو أو الغارف منذ سنوات وظلّوا يؤجّرونها بموجب عقد قديم منذ ذلك الحين، يمثّل هذا تخفيضاً ضريبياً ملموساً يحمل طابعاً شبه رجعي، ولم يُعلَن عنه بضجة كبيرة.
ويستند هذا الإجراء إلى المرسوم بقانون رقم 97/2026، الصادر في 20 مايو، الذي استحدث هذا التخفيض بموجب المادة 45-C من النظام الأساسي للحوافز الضريبية، مع سريان آثاره اعتباراً من 1 يناير 2026. وتندرج هذه الخطوة ضمن حزمة أوسع لإعادة تشكيل الضرائب على الإسكان أعلنتها الحكومة.
كيف وصلنا إلى هذا الحد: من الالتباس إلى المرسوم بقانون
عندما طُرحت نسبة 10% للمرة الأولى، لم يكن واضحاً ما إذا كانت ستشمل عقود الإيجار القائمة — إذ افترضت الكثير من التغطيات الأولى أنها مجرّد حافز للعقود الجديدة فقط. وتغيّر الأمر عندما تدخّلت وزيرة الإسكان في البرتغال علناً. وقد أوضحت وزيرة الإسكان أن هذا التخفيض الضريبي سيُطبَّق على جميع عقود الإيجار، الجديدة والقائمة على حدّ سواء، وقالت أمام حضور أحد المؤتمرات إن التخفيض يشمل «جميع العقود، بما في ذلك العقود الحالية، شريطة أن يكون الإيجار المفروض أقل من 2,300 يورو». وهذا التوضيح، الذي صدر قبل أشهر من النشر الرسمي للمرسوم بقانون، هو السبب في أن كثيراً من أصحاب العقارات لم يدركوا إلا مؤخراً أن عقداً وقّعوه، على سبيل المثال في عام 2019 أو 2021، قد يكون مؤهّلاً بالفعل.
من هم المؤهّلون فعلياً
لا تُطبَّق هذه النسبة تلقائياً. إذ يجب أن تمتد مدة العقد ثلاث سنوات على الأقل وأن يُبلَّغ به إلى السلطة الضريبية (Autoridade Tributária)، كما يجب أن يكون العقار مؤجَّراً ليكون مسكناً دائماً للمستأجر، وأن يندرج ضمن إطار NRAU، وأن يُصنَّف تصنيفاً سكنياً صحيحاً لدى السلطة الضريبية. ولا تشمل هذه النسبة الترتيبات قصيرة الأمد والسياحية: إذ تُستثنى من النظام المساكن المخصّصة للإيجار المحلي (Alojamento Local)، والإيجارات السياحية، والعقود قصيرة المدة، والعقود التجارية أو عقود الخدمات. ولا يزال يتعيّن التصريح بدخل الإيجار بالطريقة المعتادة — الفئة F، الملحق F من النموذج Modelo 3 — ضمن فترة تقديم إقرار ضريبة الدخل (IRS) السنوية في البرتغال الممتدة من 1 أبريل إلى 30 يونيو.
ولا يحصل أصحاب العقارات الذين يملكون عقاراتهم عبر شركة على نسبة 10% الشخصية، لكن الشركات التي تؤجّر بأسعار معتدلة تحصل بدلاً من ذلك على إعفاء 50% من ذلك الدخل الإيجاري من ضريبة الشركات. كما أن هذا النظام لا يقتصر على المقيمين الضريبيين — إذ يدفع المالك غير المقيم الذي يؤجّر عقاراً في البرتغال بموجب عقد مؤهَّل النسبة المخفّضة ذاتها التي يدفعها شخص مقيم بشكل دائم، شريطة أن يستوفي العقد ومستوى الإيجار الشروط المطلوبة.
حسابات GrowIN: ما القيمة الفعلية لهذا التخفيض
لنفترض شقة بغرفتي نوم مملوكة لأجنبي ومؤجَّرة بمبلغ 1,800 يورو شهرياً بموجب عقد قديم — أي 21,600 يورو سنوياً كإيجار إجمالي. وبموجب النسبة المستقلة القديمة البالغة 25%، يبلغ مقدار ضريبة الدخل (IRS) السنوية 5,400 يورو. وعند تطبيق نسبة 10%، ينخفض هذا المبلغ إلى 2,160 يورو — أي توفير قدره 3,240 يورو سنوياً، أو نحو 270 يورو تعود إلى جيب المالك كل شهر، قبل احتساب النفقات القابلة للخصم أصلاً. وإذا رفعنا الإيجار إلى الحد الأقصى البالغ 2,300 يورو، يتّسع الفارق بين النظامين القديم والجديد إلى أكثر من 4,100 يورو سنوياً.
هيئة تحرير GrowIN Portugal: من المرجّح أن يكون أصحاب العقارات الذين افترضوا أن هذا التخفيض الضريبي يقتصر على المستأجرين الجدد فقط قد دفعوا طوال العام مبالغ أعلى مما يلزم في فاتورة ضريبة الدخل (IRS).
ما الذي ينبغي فعله، وما الذي لا يزال قيد التطوّر
تحقّق من ثلاثة أمور: أن يكون عقدك القائم مُبلَّغاً به رسمياً إلى السلطة الضريبية (Finanças)، وأن يكون الإيجار عند 2,300 يورو أو أقل، وأن تكون مدة العقد ثلاث سنوات على الأقل (وتستوفي معظم عقود NRAU المفتوحة المدة هذا الشرط بالفعل). تحقّق من التفاصيل عبر دليلنا للضرائب ورقم التعريف الضريبي (NIF) أو مباشرةً عبر Portal das Finanças قبل تقديم الإقرار. ويجدر الإشارة أيضاً إلى وجود نظام إعفاء منفصل، هو Regime Simplificado de Arrendamento Acessível، يُعفي تماماً من ضريبة الدخل (IRS) العقود التي لا يتجاوز سقف الإيجار فيها 80% من المتوسط البلدي للمتر المربع — وهو خصم أكبر من 10%، لكنه يأتي بسقف إيجار أكثر تشدداً. ونظراً لحداثة هذه التوضيحات، يُستحسَن التحقّق من وضع عقدك تحديداً مع محاسب بدلاً من افتراض الأهلية.
قد تكون النسبة الرئيسية معلومة بالفعل للعموم، لكن كثيراً من أصحاب العقارات الذين يحملون عقوداً قديمة لا يزالون يجهلون أنها تنطبق عليهم.