الأرقام الرئيسية — حتى 2026-08-21: شكّل الأجانب 81.3% من مشتريات العقارات في كاسكايش — بينما تقف بورتو عند الطرف المقابل بنسبة 73% من المشترين البرتغاليين، و27% من الأجانب — وسجّلت منطقة أويشتي (Oeste) 55% من الصفقات مع مشترين أجانب في عام 2025 — كما أن شريحة شراء المنازل في مينيو (Minho) 95% منها بريطانية. المصدر: تقرير Engel & Völkers Market Report Portugal 2025–2026.
بلد بأسواق عقارية شديدة الاختلاف
في كاسكايش، ذهبت 81.3% من مبيعات العقارات إلى مشترين دوليين. هذا الرقم وحده، المستمد من تقرير Engel & Völkers الصادر حديثًا Market Report Portugal 2025–2026، يقدّم للمشترين الأجانب معلومة مفيدة حتى قبل أن يطّلعوا على أي إعلان عقاري: البرتغال ليست سوقًا عقارية واحدة، بل عدة أسواق، ولا تتصرف بالطريقة نفسها على الإطلاق.
تشير بيانات Engel & Völkers إلى وجود قواعد مشترين دولية بشكل خاص في بعض المناطق السياحية، في حين تجذب كل من بورتو وأويشتي ومينيو جنسيات مختلفة. ففي كاسكايش تحديدًا، لا تزال شريحة المشترين دولية بقوة، إذ نفّذ الأجانب 81.3% من المشتريات، وبرزت الجنسيات البرازيلية والروسية والأمريكية الشمالية.
وبالتوجه مسافة ساعتين شمالًا نحو بورتو، تنقلب الصورة كليًا. إذ يشكّل المشترون البرتغاليون 73% من سوق بورتو، بينما يمثّل المشترون الدوليون 27%، ويأتي الأمريكيون في مقدمة الجنسيات الأجنبية، يليهم الفرنسيون والإسبان. وعند عبور النهر، يتغيّر المزيج مجددًا: إذ تبلغ حصة المشترين الأجانب في فيلا نوفا دي غايا (Vila Nova de Gaia) 33%، مقابل 67% للمشترين المحليين، مع تصدّر الأمريكيين والبريطانيين والفرنسيين قائمة الجنسيات الأجنبية الرئيسية.
مكانة أويشتي ومينيو
تحوّلت منطقة الساحل الفضي (Silver Coast) بهدوء إلى سوق دولية متخصصة بذاتها. فقد سجّلت منطقة أويشتي 55% من صفقات Engel & Völkers مع مشترين أجانب، وتصدّر الأمريكيون قائمة الجنسيات الأجنبية، يليهم الفرنسيون والألمان، مدفوعين بالقرب من لشبونة، وجودة الحياة، والأسعار التي لا تزال تنافسية.
وتبرز مينيو باعتبارها السوق الأكثر تركّزًا من حيث الجنسية على الإطلاق. إذ يمثّل المشترون البريطانيون 95% من المستثمرين هناك، ويبحثون بشكل خاص عن المنازل، ويرتبط إقبالهم بجودة الحياة والإرث التاريخي وارتفاع القيمة العقارية. وهذا التركّز في الجنسية يفوق بكثير ما تشهده أسواق مثل كاسكايش أو بورتو أو الغارف. في المقابل، لا تزال الغارف تحتفظ بدورها التاريخي بوصفها المنطقة الأكثر تدويلًا في البلاد، إذ تجذب أكبر قدر من الاستثمار الأجنبي، وتبرز كينتا دو لاغو (Quinta do Lago) وفالي دو لوبو (Vale do Lobo) بنسبة تقارب 80% من المشترين الدوليين.
تحليل GrowIN: إذا تجاوزنا الصورة الترويجية لكل منطقة، تبدو المقارنة صادمة — إذ تبلغ حصة المشترين الأجانب في كاسكايش نحو ثلاثة أضعاف نظيرتها في بورتو (81.3% مقابل 27%)، كما أن تركّز الجنسية البريطانية في مينيو يقارب ضعف إجمالي حصة الأجانب في كاسكايش، لكنه متركّز في جنسية واحدة فقط. فلمن يفترض أن "البرتغال" بيئة تفاوضية واحدة، فالأمر ليس كذلك: بيع شقة في بورتو هو في معظم الأحيان صفقة محلية، بينما بيع فيلا في كاسكايش هو، في أربع من كل خمس حالات، صفقة عابرة للحدود — بمرجعيات مختلفة، وتوقعات مختلفة من الوسطاء العقاريين، وسيكولوجية تسعير مختلفة.
"سوق عقاري ينقسم بهذا الوضوح بحسب الرمز البريدي والجنسية ليس محض صدفة — بل هو خريطة لنقاط التقاء ميزانيات المشترين المختلفة وخطط الإقامة الفعلية"، بحسب تحرير GrowIN Portugal.
لماذا يهمّ هذا الأمر إذا كنت تنوي الشراء
وصف المدير الإقليمي لشركة Engel & Völkers هذا التنوع بأنه دليل على نضج السوق، مشيرًا إلى أن كل منطقة تقدّم عرض قيمة خاصًا بها وتجذب شرائح مختلفة من المشترين — سواء من خلال نمط الحياة، أو القرب من المدن، أو الإرث التاريخي، أو المحيط الطبيعي، أو إمكانات ارتفاع القيمة. وبالنسبة للمشتري الأجنبي، يترجم ذلك إلى اعتبارات عملية ينبغي التحقّق منها: إذ من المرجح أن تُعرض "كينتا" (منزل ريفي) في مينيو ويجري التفاوض عليها وإعادة بيعها ضمن شبكة يغلب عليها الناطقون بالإنجليزية البريطانية، في حين تتنافس شقة في المركز التاريخي لبورتو مع مشترين برتغاليين في الغالب يملكون تمويلًا محليًا وتوقعات سعرية محلية.
ولا يغيّر شيء من هذا آلية الشراء نفسها. فلا يزال الحصول على NIF وحساب مصرفي برتغالي شرطًا أساسيًا في كل مكان، ولا تزال ضريبة النقل IMT ورسم الطوابع مستحقّين قبل توقيع العقد النهائي بصرف النظر عن الرمز البريدي، ولا يزال شراء العقار لا يفتح مسارًا للحصول على التأشيرة الذهبية. راجع مركز الانتقال إلى البرتغال على GrowIN للاطلاع على التسلسل العملي — NIF، الحساب المصرفي، CPCV، عقد البيع النهائي (escritura) — الذي ينطبق أيًا كانت المنطقة التي تختارها.
ما الذي يجب متابعته لاحقًا
من المتوقع أن تُحدّث Engel & Völkers تفصيلات المناطق مجددًا ببيانات معاملات العام الكامل 2026؛ وتجدر متابعة ما إذا كانت حصة كاسكايش ستواصل الارتفاع، أو ما إذا كان ارتفاع الأسعار سيدفع بعض الجنسيات نحو نقطة الدخول الأكثر تنافسية في أويشتي. وعلى المشترين الذين يوازنون بين الغارف وأويشتي ومينيو أن يتعاملوا مع هذه التجمعات القائمة على الجنسية كإشارة تتعلق بسيولة إعادة البيع والأسعار المقارنة، لا مجرد ملاحظة طريفة — فإعادة بيع منزل في سوق دقيقة يمثّل فيها البريطانيون 95% من المشترين يختلف تمامًا عن إعادة البيع في سوق يهيمن عليه المشترون البرتغاليون.
وقد بلغ الانقسام الإقليمي حدًا واسعًا يجعل عبارة "السوق العقاري البرتغالي" أقرب إلى تعبير عديم المعنى بالنسبة لأي شخص يتسوق فعليًا داخله.