Dados principais — em 2026-10-07: O imobiliário foi retirado da elegibilidade para o Golden Visa em outubro de 2023 — continua excluído em 2026 —; mínimo da via de fundos de 500.000 €, doação ao património cultural de 250.000 €; a AIMA registou 6.652 autorizações de residência ligadas ao Golden Visa em 2025 (2.685 investidores, 3.967 membros de família), um aumento de 33,3% face a 2024; os fundos elegíveis têm de alocar pelo menos 60% do capital a empresas sediadas em Portugal e não podem ter qualquer exposição imobiliária.
A porta que não voltou a abrir
Três anos depois, o aspeto mais relevante do Golden Visa português continua a ser aquilo que já não oferece. Em outubro de 2023, Portugal eliminou todas as opções imobiliárias, diretas e indiretas, da Autorização de Residência para Investimento (ARI), e nada em 2026 reverteu essa decisão. A justificação do próprio Governo também não mudou: a eliminação do investimento imobiliário destinava-se a aumentar a oferta de habitação para arrendamento em Portugal, combater a especulação imobiliária e conter o aumento das rendas.
Para os estrangeiros que ainda presumiam que comprar um apartamento em Lisboa ou no Algarve continuava a ser uma via alternativa para a residência na UE, a resposta é não, e, realisticamente, não voltará a ser. O programa assenta agora em quatro vias: subscrição de fundos no valor de 500.000 €, investimento em investigação científica de 500.000 €, doação cultural/patrimonial de 250.000 €, e criação de empresas com metas de criação de emprego. Os fundos ligados ao imobiliário estão também explicitamente excluídos — o encerramento abrange as vias indiretas ligadas ao imobiliário, e não apenas a propriedade direta.
Porque é que os fundos absorveram o capital
O capital não desapareceu quando o imobiliário saiu da equação; deslocou-se para veículos regulados pela CMVM. Os fundos elegíveis têm de ser regulados pela CMVM, com uma maturidade mínima de cinco anos, e pelo menos 60% do capital do fundo tem de ser aplicado em empresas sediadas em Portugal. Qualquer exposição imobiliária, direta ou indireta, resulta em desqualificação — um fundo que detenha imóveis de forma indireta, através de uma empresa cujo negócio seja o imobiliário, não é elegível, seja qual for a designação que utilize, segundo um guia especializado que acompanha a lista de elegibilidade.
Esta mudança reflete-se nos números. Os dados de migração de 2025 da AIMA, compilados pela consultora de imigração MFG, mostram 6.652 autorizações de residência relacionadas com o Golden Visa em 2025: 2.685 para investidores e 3.967 para familiares, um total combinado que aumentou 33,3% face a 2024. O mesmo conjunto de dados mostra que os cidadãos dos EUA receberam 535 autorizações de investidor, o maior grupo nacional, seguidos de perto pela China e pelo Reino Unido.
Cálculo da GrowIN: se cada uma das 2.685 autorizações de investidor emitidas em 2025 refletisse o mínimo padrão de 500.000 € da via de fundos — a via dominante segundo a maioria dos observadores do setor —, isso implicaria um teto teórico de cerca de 1,34 mil milhões de euros em capital novo canalizado para fundos, projetos de investigação e causas patrimoniais portuguesas num único ano. O valor real é inferior, uma vez que alguns candidatos recorreram antes ao limiar de 250.000 € da doação cultural, mas mesmo uma combinação conservadora coloca o fluxo anual confortavelmente acima de 1 mil milhões de euros — dinheiro que, antes de 2023, teria maioritariamente comprado apartamentos.
O que isto significa, na prática, para os candidatos
A via dos fundos não é um simples substituto do investimento imobiliário. O capital fica imobilizado durante anos, e não apenas estacionado. A maturidade mínima no momento do investimento é de cinco anos, e a maioria dos veículos é de capital fechado — os investidores não podem sair por mero capricho, como poderiam fazer ao vender um apartamento. A diligência devida recai agora sobre a documentação e o historial do fundo, e não sobre uma escritura e uma vistoria, e a aprovação do pedido de residência pela AIMA nada diz sobre o desempenho futuro do fundo subjacente.
A opinião da Redação da GrowIN Portugal, numa frase: o Golden Visa não ficou mais barato nem mais rápido quando o imobiliário saiu de cena — tornou-se mais técnico, o que favorece os investidores com verdadeiros consultores financeiros em detrimento de quem procura uma moradia rápida.
Existe também uma realidade prática de processamento que merece destaque: o atraso acumulado na AIMA significa que prazos de aprovação de cerca de 12 a 36 meses continuam a ser comuns, e os candidatos devem contar com esse atraso, independentemente da via escolhida. Nada disto constitui garantia de resultado — a AIMA avalia cada processo segundo os seus próprios méritos, e o desempenho dos fundos acarreta o risco de investimento habitual, que uma autorização de residência em nada mitiga.
O que observar a seguir
É de esperar um crescimento continuado da quota da via de fundos nas aprovações, à medida que a coorte de candidatos de 2023 baseados no imobiliário vai concluindo os ciclos de renovação, e vale a pena acompanhar eventuais ações de fiscalização da CMVM contra fundos que esbatem a exclusão imobiliária através de participações indiretas — é essa a brecha que os reguladores mais provavelmente irão apertar a seguir. Quem ainda em 2026 ouvir de um agente a frase "compre um apartamento e obtenha um Golden Visa" está a receber um conselho desatualizado. Para uma descrição mais completa das vias atuais, dos limiares e da sequência do processo de candidatura, consulte o nosso centro de recursos sobre vistos.
Os estrangeiros que estejam a ponderar a via dos fundos devem encará-la, antes de mais, como um compromisso financeiro de longo prazo e, só depois, como um atalho migratório — e não o contrário.