Dados-chave — em 26-09-2026: O Regulamento (UE) 2024/1028 é aplicável na íntegra desde 20 de maio de 2026, obrigando o Airbnb e o Booking.com a verificar os números de registo antes de publicarem um anúncio — o registo nacional de AL de Portugal (RNAL) contabilizava 119.147 registos ativos, após os municípios terem cancelado mais de 10.000 registos não conformes este ano — só Lisboa cancelou 6.765 das cerca de 19.000 licenças (cerca de 40%) por falta de seguro de responsabilidade civil — operar sem um número de AL válido pode implicar coimas até 40.000 €.
A norma que transformou a burocracia num interruptor
Quatro meses após o prazo-limite, o número que mais importa aos proprietários estrangeiros é 119.147 — este é o total de registos de Alojamento Local (AL) que permanecem ativos no registo nacional de Portugal, após uma vaga de revisões municipais este ano; de acordo com os dados divulgados pelo Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) de Portugal, existem atualmente 119.147 registos de AL ativos em todo o país. Este valor é inferior ao que seria de outro modo, uma vez que vários municípios portugueses lançaram recentemente uma revisão dos registos de Alojamento Local, o que resultou no cancelamento de mais de 10.000 registos em todo o país.
O gatilho é de âmbito europeu, não português. Com efeitos a partir de 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 introduz um regime harmonizado para a recolha e partilha de dados relativos aos serviços de arrendamento de curta duração disponibilizados através de plataformas em linha. O regulamento não cria um novo sistema de licenciamento — os Estados-Membros continuam a decidir se impõem regimes de registo e outras restrições substantivas — mas obriga as plataformas a verificar o que já existe. Como afirmou a eurodeputada Kim van Sparrentak, "anteriormente, as plataformas de arrendamento não partilhavam dados, o que dificultava a aplicação das regras municipais. Esta nova lei muda essa realidade, dando às cidades mais controlo."
Para Portugal, o número que as plataformas passam agora a verificar é o registo de AL emitido através do Balcão Único Eletrónico. Um anúncio sem esse número deverá desaparecer automaticamente dos resultados de pesquisa, em vez de permanecer discretamente à margem, o que anteriormente era a norma para uma parcela significativa do mercado.
Porque é que os próprios números de Portugal já contam a história
Portugal não esperou por Bruxelas para começar a pôr a casa em ordem. As fiscalizações municipais de seguros e conformidade realizadas no início deste ano já tinham eliminado uma grande parte do stock nacional antes de a exigência de verificação da UE sequer entrar em vigor. Lisboa, a primeira cidade a levar a cabo o processo de verificação, revogou 6.765 registos de um total de cerca de 19.000 unidades de AL registadas, o que representa cerca de 40% dos registos totais do município. Outros municípios, incluindo o Porto, Lagoa e Lagos, também concluíram revisões semelhantes. No Porto, as autoridades cancelaram 1.413 registos de AL, o equivalente a cerca de 12% das unidades de alojamento local registadas no município. O denominador comum não foi a política de turismo nem as zonas de contenção — a revisão visa sobretudo unidades de alojamento que já não estão em funcionamento, que não apresentaram a documentação obrigatória do seguro de responsabilidade civil, ou que deixaram de cumprir os requisitos regulamentares.
Esta exigência de seguro de responsabilidade civil é fácil de esquecer quando se vive no estrangeiro. Os proprietários que registam um imóvel de AL têm de possuir uma apólice de seguro de responsabilidade civil que cubra, no mínimo, 75.000 € por sinistro — uma renovação de rotina, até que caduque e todo o anúncio desapareça.
O cálculo da GrowIN
Somando os mais de 10.000 cancelamentos aos 119.147 registos ativos atuais, o stock de AL de Portugal rondava os 129.000 antes de a limpeza deste ano ter começado. Isto significa que a purga nacional eliminou perto de 8% de todo o mercado português de arrendamento de curta duração em apenas alguns meses — não devido a novos impostos ou proibições, mas porque os proprietários não tinham mantido um único documento atualizado. Para um proprietário estrangeiro que comprou um apartamento em Lisboa ou no Porto especificamente para arrendar através do Airbnb, isto não é um erro de arredondamento; é a diferença entre um anúncio ativo e um resultado de pesquisa em branco.
"Uma renovação de seguro em falta já não é apenas uma coima — ao abrigo das regras de partilha de dados da UE, significa uma saída instantânea e automática de todas as plataformas de reservas," afirma a Redação da GrowIN Portugal.
O que muda efetivamente para os proprietários agora
As plataformas são agora obrigadas a verificar os dados de registo junto dos sistemas nacionais, em vez de confiarem apenas na palavra do anfitrião, devendo ainda validar o número, reportar mensalmente a atividade ao SDEP nacional e retirar da listagem os imóveis sem código. Especificamente em Lisboa, as regras locais aplicadas adicionalmente tornaram-se também mais rigorosas: o regulamento municipal revisto no final de 2025 introduziu uma alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) que criou um sistema de contenção baseado em rácios, segundo o qual a contenção absoluta se aplica sempre que os registos de AL representem 10% ou mais das unidades habitacionais permanentes de uma freguesia – não sendo permitidos novos registos de AL. Isto significa que um proprietário que perca uma licença numa dessas freguesias não pode simplesmente submeter um novo pedido — a zona permanece encerrada, independentemente do motivo da caducidade da anterior.
Na prática, há três aspetos que vale a pena verificar esta semana caso seja proprietário ou gestor de um imóvel de AL em Portugal: se o número de RNAL apresentado no Airbnb e no Booking.com corresponde exatamente à morada, ao piso e à capacidade registados junto do Turismo de Portugal; se o seu seguro de responsabilidade civil está em vigor e se o comprovativo de renovação foi efetivamente submetido, e não apenas pago; e se o registo de atividade nas Finanças e o código CAE continuam a refletir a atividade exercida, uma vez que as verificações fiscais e de licenciamento são cada vez mais cruzadas entre si. As coimas por operar sem um número válido podem ascender até 40.000 €, além da perda da presença nas plataformas de reservas que, em primeiro lugar, torna o negócio viável.
O que observar de seguida
É provável que a intensidade da fiscalização continue a aumentar, em vez de estabilizar — a partilha de dados prevista no regulamento foi concebida para tornar o incumprimento informal visível por defeito, sem necessidade de um inspetor o detetar por acaso. Os proprietários devem também acompanhar se mais municípios, para além de Lisboa e do Porto, realizam as suas próprias fiscalizações de seguros e conformidade antes do final do ano, e se os limiares de contenção se tornam ainda mais restritivos em freguesias de elevada densidade. Para orientações sobre a forma como os rendimentos de arrendamento de AL se articulam com as obrigações fiscais declarativas em Portugal, consulte o nosso centro de fiscalidade e NIF, e caso necessite de ajuda para regularizar o registo, o seguro ou o estado da licença antes do próximo ciclo de revisão, a equipa de serviços da GrowIN pode analisar consigo o que consta efetivamente do processo face ao que deveria constar.
A burocracia sempre foi obrigatória. O que mudou é que ignorá-la deixou de ser invisível.