الأرقام الرئيسية — حتى 2026-08-28: تراجع متوسط سعر البيع الوطني بنسبة 3.4% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من 2026، وانخفضت متوسطات الإيجارات بنسبة 4.2% على أساس ربع سنوي — وهو أول تراجع متزامن على المؤشرين خلال ربع سنة واحد بعد سنوات من الارتفاع؛ ولا يزال مؤشر أسعار المساكن الصادر عن INE للربع الأول من 2026 يُظهر ارتفاعاً بنسبة 17.8% على أساس سنوي، وهو بحد ذاته أول تباطؤ منذ ما يقرب من عامين؛ كما تراجع الوسيط الوطني لسعر طلب الإيجار بنسبة 2.4% على أساس سنوي ليبلغ 16.3 يورو للمتر المربع بحلول يونيو 2026، في خامس تراجع سنوي شهري متتالٍ.
الأرقام وراء التباطؤ
لقد فعل سوق العقارات في البرتغال للتو أمراً لم يفعله منذ سنوات: تراجع إلى الوراء. ففي الربع الثاني من عام 2026، انخفض متوسط سعر البيع الوطني بنسبة 3.4% مقارنة بالربع السابق، بينما تراجعت القيمة المتوسطة للإيجارات بنسبة 4.2%. وكان الطلب مرتفعاً والعرض محدوداً، وكانت العقارات تُباع بسرعة كافية جعلت كثيراً من المشترين يشعرون بأنهم مضطرون لاتخاذ القرار بسرعة، مما عزّز الاعتقاد بأن الأسعار لا يمكن إلا أن ترتفع.
ولم يأتِ هذا التحوّل من فراغ. فقد ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 17.8% في الربع الأول من عام 2026، بانخفاض قدره 1.1 نقطة مئوية عن الربع الرابع من عام 2025 — وهو أول تباطؤ منذ ما يقرب من عامين، وفقاً لـINE. أما على صعيد الإيجارات، فقد بلغ الوسيط الوطني لسعر طلب الإيجار 16.3 يورو للمتر المربع بنهاية يونيو، بانخفاض نسبته 2.4% على أساس سنوي، متراجعاً عن الذروة القياسية البالغة 17.0 يورو للمتر المربع المسجَّلة في أكتوبر 2025. وكان هذا التراجع السنوي في الإيجارات مستمراً منذ أشهر قبل صدور أرقام الربع الثاني: إذ تراجعت أسعار طلب الإيجار بنسبة 1.9% في يناير، و1.4% في فبراير، و1.2% في مارس، و2.7% في أبريل، و2.9% في مايو.
ومن المهم توخي الدقة بشأن ما يتباطأ فعلاً وما لا يزال ثابتاً. فأرقام الربع الثاني هي مقارنة ربع سنوية — لقطة لتحوّل الزخم، لا دليل على أن العقارات البرتغالية أصبحت الآن رخيصة. فالنمو السنوي كان لا يزال في خانتين عشريتين حتى الربع الأول. والصورة ليست موحّدة: فالأسواق المحلية تروي قصة مختلفة، إذ لا تزال الإيجارات ترتفع في 12 من أصل 16 عاصمة إقليمية ومحافظة، بينما لم تشهد سوى ثلاث منها تراجعاً.
قراءة GrowIN لما يعنيه هذا فعلياً باليورو
إليك الرقم الذي يهم كل من يبحث فعلياً عن عقار. فقد قدّرت Confidencial Imobiliário متوسط سعر بيع العقار في البرتغال بنحو 325,342 يورو في الربع الثاني. وبتطبيق نسبة التراجع الربع سنوي المُعلنة البالغة 3.4% على هذا الرقم، نحصل على انخفاض يقارب 11,000 يورو على عملية شراء نموذجية خلال ربع سنة واحد — وهو مبلغ حقيقي، حتى وإن كان تفصيلاً بسيطاً مقارنة بنسبة الـ18% تقريباً التي ربما اكتسبها هذا العقار نفسه خلال الأشهر الاثني عشر السابقة. أما على صعيد الإيجار، فإن شقة نموذجية بمساحة 75 متراً مربعاً بسعر الوسيط في يونيو البالغ 16.3 يورو للمتر المربع تكلّف نحو 1,222 يورو شهرياً؛ وتراجع نسبته 4.2% على أساس ربع سنوي يعني عودة نحو 51 يورو شهرياً، أو أكثر من 600 يورو سنوياً، إلى جيب المستأجر إذا استمر هذا الاتجاه. وكلا الرقمين هما تقديرات تقريبية من GrowIN Portugal، توضيحية لا رسمية، وقابلة للتغيّر مع صدور بيانات الأرباع القادمة.
"لا تتراجع أربع سنوات من النمو السعري بخانتين عشريتين في ربع سنة واحد — لكن هذه هي المرة الأولى التي ينحني فيها خط الاتجاه فعلاً، لا أن يتباطأ فحسب"، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.
لماذا الآن، وما الذي يدفع هذا التحوّل
تضافرت عدة عوامل. فقد تشدّدت شروط الإقراض العقاري لغير المقيمين، وارتفعت كلفة التمويل مع بقاء أسعار الفائدة مرتفعة خلال معظم العام. وكان نشاط المشترين الأجانب يتراجع أصلاً منذ ثلاث سنوات متتالية قبل هذا الربع — إذ كشف تقريرنا السابق أن المشترين المقيمين في الاتحاد الأوروبي وغير المقيمين على حد سواء بدأوا الانسحاب قبل الربع الثاني بوقت طويل، وهو تحوّل يرتبط جزئياً بإلغاء مسار الاستثمار العقاري ضمن التأشيرة الذهبية وتشديد النظام البديل لبرنامج NHR (راجع تقريرنا حول تراجع المشترين الأجانب). أضف إلى ذلك تنامي العرض السكني بفعل حوافز البناء الجديدة، وإرهاق المشترين بعد سنوات من ظروف المزايدات التنافسية، لتبدو هذه الوقفة أقرب إلى الإنهاك منها إلى الذعر.
ماذا يعني هذا إذا كنت تفكّر في الشراء أو الانتظار
بالنسبة للأجانب المترددين، لا يشكّل هذا إشارة خضراء لتوقّع انهيار. فمحدودية العرض، وصمود الطلب المحلي، وارتفاع تكاليف البناء تظل سمات بنيوية لهذا السوق — ولن يمحوها ربع سنة واحد هادئ. وإذا كنت تخطط للشراء، فإن الآليات لم تتغيّر: ستظل بحاجة إلى رقم NIF وحساب مصرفي برتغالي قبل توقيع عقد CPCV، وستظل تدفع رسم IMT (بنسبة ثابتة قدرها 7.5% لمعظم المشترين غير المقيمين على العقارات السكنية) بالإضافة إلى رسم طوابع بنسبة 0.8% قبل توثيق العقد، ولم يعد شراء منزل يمنح أهلية الحصول على التأشيرة الذهبية. وقد يجد المستأجرون هامش تفاوض أوسع قليلاً مما كان عليه قبل عام، خصوصاً خارج حفنة من المدن التي لا تزال إيجاراتها ترتفع. وعلى كل من يخطط لتوقيت شرائه بناءً على مزيد من التباطؤ أن يستشير مستشاراً ضريبياً ووكيل شراء محلياً بدلاً من المراهنة على العناوين الإخبارية — فالنتائج تتوقف على البلدية المحددة ونوع العقار وشروط التمويل، لا على المتوسط الوطني.
ما الذي يجب متابعته لاحقاً
ستكشف بيانات المعاملات والأسعار الصادرة عن INE للربع الثاني، والمتوقع صدورها خلال الأسابيع المقبلة، ما إذا كان هذا بداية تصحيح حقيقي أم مجرد تذبذب عابر ضمن دورة نمو أطول أمداً. راقب أيضاً تحركات مؤشر يوريبور المقبلة، وما إذا كانت حوافز البناء ضمن حزمة إصلاح الإسكان لعام 2026 ستبدأ في ضخ مزيد من العرض إلى السوق — فكلا العاملين سيحدّدان ما إذا كان هذا التباطؤ سيتعمّق في العام المقبل. وللاطلاع على صورة أوفى لتكاليف الشراء الفعلية اليوم، راجع دليل الانتقال الخاص بنا.
ربع سنة هادئ واحد هو نقطة بيانات، لا حكماً نهائياً — لكن بالنسبة لسوق لم يتراجع خطوة واحدة إلى الوراء منذ سنوات، فإن مجرد حدوث ذلك يُعدّ خبراً.
المصادر