تُخصّص غالبية من يشترون عقارات في البرتغال ميزانية دقيقة لضريبة IMT عند الشراء ولضريبة IMI سنويًا — ثم يكتشفون وجود ضريبة ثالثة. AIMI — أي الضريبة الإضافية على العقارات البلدية — هي الصيغة البرتغالية لضريبة الثروة العقارية: رسم سنوي إضافي يُفرض على الثروات العقارية ذات القيمة المرتفعة. بالنسبة لسكن واحد اعتيادي، لا تُطبَّق هذه الضريبة عادةً على الإطلاق. أما بالنسبة لمن يبني ثروة عقارية أو يملك عقارًا مرتفع القيمة أو يملك عبر شركة، فإن الأمر يكتسب أهمية بالغة. إليك بالتحديد كيفية عمل أرقام 2026.
ما الذي تفرضه ضريبة AIMI فعليًا
تُفرض ضريبة AIMI مرة واحدة في السنة على القيمة الضريبية العقارية الإجمالية لعقاراتكم في البرتغال — أي مجموع القيمة الضريبية العقارية (VPT) لكل ما تملكونه — بعد خصم مبلغ مُعفى من الضريبة. الكلمة المفتاحية هنا هي الإجمالية: فضريبة AIMI تحتسب ثروتكم العقارية بأكملها، لا كل عقار على حدة. وتُضاف هذه الضريبة إلى IMI الاعتيادية التي يدفعها جميع الملّاك على أي حال.
يُلاحظ أن ضريبة AIMI تُحتسب على VPT (القيمة التي تحددها مصلحة الضرائب Finanças)، وليس على سعر السوق الذي دفعتموه. وقد يتباين الرقمان بشكل كبير، لذا فإن السعر الاسمي للعقار ليس مؤشرًا موثوقًا لمعرفة ما إذا كانت ضريبة AIMI تنطبق عليه أم لا.
الخصم: 600,000 يورو للفرد، 1,200,000 يورو للأزواج
يستفيد كل مكلَّف فردي (وكل تركة غير مقسّمة) من خصم قدره 600,000 يورو قبل تطبيق ضريبة AIMI. ويمكن للأزواج المتزوجين وكذلك للمقيمين في اتحاد واقعي (união de facto) اختيار الفرض المشترك للضريبة، مما يُضاعف الحد الأدنى ليصبح خصمًا قدره 1,200,000 يورو على ثروتهما العقارية المجتمعة.
ولهذا السبب لا يتلقى معظم مالكي المسكن الواحد إشعارًا بضريبة AIMI مطلقًا — إذ نادرًا ما تتجاوز القيمة الضريبية العقارية لمسكن اعتيادي وحدها 600,000 يورو لكل فرد.
النسب المطبقة على الأفراد — 2026
بالنسبة للأفراد، تُطبَّق ضريبة AIMI بشكل تصاعدي فوق مبلغ الخصم:
| القيمة الضريبية العقارية الإجمالية بعد الخصم | نسبة AIMI |
|---|---|
| النسبة الأساسية (فوق خصم 600,000 يورو) | 0.7% |
| الشريحة بين 1,000,000 يورو و2,000,000 يورو | 1.0% |
| الشريحة التي تتجاوز 2,000,000 يورو | 1.5% |
تُطبَّق النسب الحدية الأعلى فقط على الشرائح الواقعة ضمن هذه المستويات — فالضريبة متدرجة، وليست نسبة موحدة على كامل القيمة.
نسبة الشركات
تُفرض الضريبة على العقارات التي تملكها شركة (شخص اعتباري) بطريقة مختلفة: نسبة موحدة قدرها 0.4% على القيمة الضريبية العقارية الإجمالية، دون أي خصم شخصي. وهذه نقطة بالغة الأهمية لمن يفكر في امتلاك عقارات برتغالية عبر هيكل شركة — فحماية الـ600,000 يورو التي يستفيد منها الأفراد غير موجودة ببساطة بالنسبة للشركات، وإن كانت النسبة الموحدة أقل. وتحديد ما إذا كانت الملكية الفردية أو ملكية الشركة أكثر كفاءة يعتمد كليًا على الأرقام، وهو بالضبط نوع المسائل التي يستحق محاكاتها قبل الشراء.
يمكنكم الاطلاع على جميع هذه النسب ومبلغ الخصم، مؤرَّخة وموثَّقة المصدر، في مجموعة بياناتنا الموثقة حول الضرائب العقارية.
أمثلة عملية
مالك فردي يملك شقة قيمتها الضريبية العقارية 750,000 يورو.
- الخصم: 600,000 يورو
- الوعاء الخاضع لضريبة AIMI: 150,000 يورو
- ضريبة AIMI: 150,000 يورو × 0.7% = 1,050 يورو سنويًا (إضافة إلى ضريبة IMI الاعتيادية).
زوجان (باختيار الفرض المشترك) بقيمة ضريبية عقارية مجتمعة قدرها 1,100,000 يورو.
- الخصم: 1,200,000 يورو
- الوعاء الخاضع لضريبة AIMI: 0 يورو
- ضريبة AIMI: 0 يورو — يغطي الخصم المشترك كامل الثروة العقارية.
شركة تملك عقارات بقيمة ضريبية عقارية إجمالية قدرها 1,000,000 يورو.
- لا يوجد خصم
- ضريبة AIMI: 1,000,000 يورو × 0.4% = 4,000 يورو سنويًا.
توضح هذه الأمثلة النقطة الجوهرية: نفس القيمة الضريبية العقارية البالغة 1,000,000 يورو محمية بالكامل بالنسبة لزوجين، وتخضع لضريبة طفيفة بالنسبة لفرد، وتخضع للضريبة منذ اليورو الأول بالنسبة لشركة.
ضريبة AIMI ضمن المشهد الضريبي العقاري الأوسع
تُعد ضريبة AIMI واحدة من عدة ضرائب تفرض على الملكية العقارية في البرتغال. ومن المفيد النظر إليها مجتمعة:
- IMT — ضريبة النقل التي تُدفع مرة واحدة عند الشراء. راجعوا دليلنا حول IMT، ضريبة نقل الملكية العقارية.
- IMI — الضريبة البلدية السنوية الاعتيادية، بنسبة تتراوح بين 0.3% و0.45% للعقارات الحضرية. راجعوا دليلنا حول IMI.
- AIMI — هذه الرسوم الإضافية السنوية على الثروات العقارية ذات القيمة المرتفعة.
- رسم الدمغة (Imposto do Selo) — نسبة 0.8% على الشراء، إضافة إلى رسوم أخرى.
للاطلاع على شرح شامل لكيفية تفاعل IMI وIMT، تعرض نظرتنا الشاملة حول الضرائب العقارية تفصيلًا للضرائب السنوية والضرائب التي تُدفع مرة واحدة.
أخطاء شائعة
- افتراض أن ضريبة AIMI تنطبق على سكنكم الرئيسي الخاص. عادةً لا تنطبق — فخصم 600,000 يورو لكل فرد يحمي معظم المساكن الاعتيادية.
- الخلط بين سعر السوق والقيمة الضريبية العقارية VPT. تُفرض ضريبة AIMI على VPT، التي غالبًا ما تكون أقل بكثير من السعر الذي دفعتموه.
- إغفال نسبة الشركات. تفقد الملكية عبر شركة الخصم الشخصي وتخضع للضريبة منذ اليورو الأول بنسبة 0.4%.
- نسيان خيار الفرض المشترك. ينبغي على الأزواج محاكاة الفرض الفردي مقابل المشترك قبل تقديم الإقرار.
متى تطلبون المشورة
إذا كانت عقاراتكم في البرتغال (أو خططكم بشأنها) تجعل القيمة الضريبية العقارية الإجمالية تقترب من 600,000 يورو لكل فرد، فلم تعد ضريبة AIMI أمرًا نظريًا. والتفاعل بين الخصم الفردي، وخيار الفرض المشترك للزوجين، والملكية عبر شركة، هو بالضبط حيث توفّر قرارات المحاكاة المسبقة مالًا حقيقيًا — لا سيما قبل الالتزام بهيكل ملكية معين عند الشراء.
هل تبنون ثروة عقارية في البرتغال، أو لديكم تساؤلات حول الملكية باسمكم الشخصي أو عبر شركة؟ تقوم خدمة الاستشارة الضريبية لدينا بمحاكاة تعرضكم لضريبة AIMI وهيكل الملكية قبل التوقيع. جميع الأرقام الواردة هنا موجودة في مجموعة بياناتنا الموثقة حول الضرائب العقارية.
تنويه: يهدف هذا الدليل إلى تقديم إرشادات عامة ولا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة. وتختلف التفاصيل باختلاف حالتكم، وقد تتغير القواعد — لذا تأكدوا دائمًا من الجهات الرسمية أو استشيروا مختصًا مؤهلًا قبل اتخاذ أي قرار.
إخلاء مسؤولية: هذا الدليل لأغراض إرشادية عامة وليس مشورة قانونية أو ضريبية أو خاصة بالهجرة. تختلف التفاصيل حسب وضعك الشخصي وقد تتغيّر القواعد — تحقّق دائمًا من الجهات الرسمية أو من مستشار مؤهل قبل اتخاذ أي قرار.
الأسئلة الشائعة
O AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) é uma sobretaxa anual, de tipo «imposto sobre a riqueza», sobre imóveis portugueses de elevado valor. É cobrado além do IMI ordinário, sobre o valor patrimonial tributário (VPT) agregado dos imóveis portugueses de uma pessoa ou empresa acima de uma dedução isenta de imposto. Para os particulares, a dedução é de 600 000 € por contribuinte; os casais casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta e duplicá-la para 1 200 000 €.
Para os particulares, o AIMI é cobrado a 0,7% sobre o VPT agregado acima da dedução, subindo para 1% na parcela entre 1 000 000 € e 2 000 000 €, e 1,5% na parcela acima de 2 000 000 €. As empresas pagam uma taxa única de 0,4% sobre o VPT agregado dos seus imóveis (sem qualquer dedução pessoal).
A maioria dos proprietários de uma única habitação comum nunca paga AIMI, porque o imposto só incide sobre o VPT agregado acima de 600 000 € por pessoa (1 200 000 € para um casal que opte pela tributação conjunta). É um imposto sobre patrimónios de elevado valor ou com vários imóveis, e não sobre uma habitação própria permanente típica. A sua aplicação depende do valor fiscal oficial (VPT) de tudo o que possui, e não do preço de mercado.
Não. O IMI é o imposto municipal ordinário anual sobre imóveis, pago por todos os proprietários (0,3% a 0,45% para prédios urbanos). O AIMI é uma sobretaxa adicional, dirigida apenas a patrimónios de valor mais elevado, acima da dedução. Pode dever IMI sem nunca dever AIMI.
Os casais casados e os que vivem em união de facto podem optar pela tributação conjunta em AIMI. Ao fazê-lo, agregam os seus imóveis e aplica-se uma única dedução de 1 200 000 € ao VPT agregado combinado do casal, em vez de duas deduções separadas de 600 000 € apuradas individualmente. Para a maioria dos casais, o resultado é uma dedução do mesmo valor, mas a opção conjunta pode simplificar o apuramento e vale a pena simular antes de submeter.