على كل من يخطّط لشراء منزل حالياً أن يعيد النظر في حساباته المالية. فقد راجع بنك البرتغال دليل القواعد الاحترازية الكلية التي تحدّد كيفية تقييم البنوك لطلبات القروض العقارية، واعتباراً من 1 أغسطس 2026 ستنخفض النسبة القصوى لخدمة الدين إلى الدخل من 50% إلى 45%. وبالنسبة للأجانب الراغبين في الشراء في البرتغال - الذين يواجهون أصلاً حدوداً أكثر صرامة لنسبة القرض إلى القيمة ومتطلبات دفعة مقدّمة أكبر مقارنة بالمقيمين - فإن هذا يزيد الخناق تشديداً.
ما الذي يتغيّر فعلياً
وافق بنك البرتغال، بصفته السلطة الوطنية المعنية بالسياسة الاحترازية الكلية، على توصية جديدة تحلّ محلّ الإطار المعمول به منذ عام 2018. وقد شدّد البنك المركزي البرتغالي قواعده الاحترازية الكلية للإقراض من خلال خفض نسبة خدمة الدين الموصى بها للقروض الجديدة، مع تمديد الحد الأقصى لمدة القرض العقاري بالنسبة للمقترضين الأصغر سناً. وينطبق هذا التغيير على كل من القروض السكنية والقروض الاستهلاكية، وستُطبَّق القواعد الجديدة على القروض الاستهلاكية، بما فيها القروض العقارية، حيثما يجري تقييم الجدارة الائتمانية للمقترض اعتباراً من 1 أغسطس 2026 فصاعداً.
الرقم الأبرز هنا هو نسبة خدمة الدين إلى الدخل (DSTI) - وهي ما تسمّيه البنوك البرتغالية taxa de esforço. ويتمثّل التغيير الأهم في خفض نسبة خدمة الدين الموصى بها - أي حصة دخل المقترض المخصّصة لسداد الديون - من 50% إلى 45%، بما في ذلك اختبارات الضغط التي تفترض ارتفاعاً حاداً في أسعار الفائدة. وعملياً، فإن أسرة بدخل شهري صافٍ قدره 2000 يورو كان بإمكانها سابقاً تحمّل قسط بقيمة 1000 يورو، أصبح سقفها الآن أقرب إلى 900 يورو - وهو تراجع حقيقي في القدرة على الاقتراض، لا مجرد تعديل تقني.
والمهم أن هذه النسبة لا تقتصر على القرض العقاري الجديد وحده، بل تأخذ في الحسبان كل التزام ائتماني قائم لدى المقترض - قروض السيارات، والقروض الشخصية، وبطاقات الائتمان ذات خطة سداد - ما يعني أن المتقدّمين الذين يحملون ديوناً قائمة سيشعرون بأثر التشديد أكثر من غيرهم.
هامش أضيق أمام البنوك لتجاوز القواعد
تملك البنوك حالياً بعض المرونة للموافقة على قروض تتجاوز السقف الموصى به في عدد محدود من الحالات. وهذا الهامش يتقلّص هو الآخر: إذ تنخفض نسبة الاستثناءات التي يمكن للبنوك استخدامها فوق الحد العام من 15% إلى 10% من الائتمان الممنوح لكل مؤسسة في كل نصف سنة، وفقاً للبيان المنشور من بنك البرتغال بشأن التوصية المُنقّحة. وستظل البنوك قادرة على تجاوز عتبة الـ45%، لكن بموجب منطق “الالتزام أو التبرير” ستحتاج إلى تبرير أقوى للقيام بذلك، وسيكون عدد الموافقات التي يمكن أن يغطيها هذا الاستثناء أقل.
كما تتغيّر قواعد نسبة القرض إلى القيمة. فقد ألغى بنك البرتغال أيضاً القاعدة الخاصة التي كانت تسمح للبنوك بإقراض ما يصل إلى 100% من قيمة العقارات التي تملكها هي نفسها. وستخضع هذه المعاملات الآن لنفس حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) المطبّقة على سائر عمليات شراء العقارات، أي 90% لمسكن رئيسي و80% لأي غرض آخر - وهو ما يغلق طريقاً كان يتيح تمويلاً أسهل لمشتري العقارات المستعادة من البنوك.
أما مدة القرض فتتغيّر في الاتجاه المعاكس. فبدلاً من البنية القديمة المكوّنة من ثلاث فئات عمرية، أصبحت هناك فئتان فقط، وقد أُلغي شرط تقارب متوسط أجل استحقاق كامل محفظة قروض البنك نحو 30 سنة. ويمكن الآن للمقترضين البالغين 35 عاماً أو أقل الحصول على آجال تصل إلى 40 سنة؛ في حين يبقى السقف عند 35 سنة لمن تجاوزوا هذا العمر - وهو تسهيل طفيف للمشترين في أوائل الثلاثينيات مقارنة بالسابق، حتى مع تشديد اختبار الدخل.
لماذا الآن
يشير بنك البرتغال إلى أن سعيه لكبح تصاعد مديونية الأسر في ظل ارتفاع أسعار المساكن هو الدافع وراء إعادة الضبط هذه. وقد رصد البنك المركزي تسارعاً في حجم القروض العقارية، وارتفاعاً في متوسط قيمة القرض، وتزايد حصة المشترين الشباب ذوي الدخل الأقل الذين يشترون منزلاً لأول مرة - وهو ما يُعدّ جزئياً أثراً جانبياً لبرنامج الضمان العام الذي يساعد الشباب البرتغاليين على شراء أول منزل لهم. وهذه القواعد ليست ملزمة قانونياً بعد، لكنها قد لا تظل كذلك: إذ يدعو محافظ البنك المركزي، ألفارو سانتوش پيريرا، بالفعل إلى جعل هذه التوصيات إلزامية، مؤكداً أن “الوقت قد حان لتصبح القواعد الاحترازية الكلية ملزمة”.
ماذا يعني ذلك للشراء من الخارج
لم يكن المشترون الأجانب في موقع متكافئ أصلاً. فغير المقيمين يواجهون عادةً حدوداً قصوى أقل لنسبة القرض إلى القيمة مقارنة بالمقيمين البرتغاليين، ومتطلبات دفعة مقدّمة أكبر، وإجراءات أكثر لإثبات الدخل الأجنبي. وإضافة سقف أكثر صرامة لنسبة خدمة الدين إلى الدخل فوق ذلك يعني أن المتقدّمين غير المقيمين الذين كانت نسبتهم قريبة من سقف الـ50% القديم قد يُرفض طلبهم كلياً الآن، أو يُعرض عليهم قرض أصغر من المتوقّع - حتى مع جاهزية دفعة مقدّمة مريحة.
إذا كنت في منتصف عملية التقديم، فالتوقيت مهم: تُطبَّق الحدود الجديدة على تقييمات الملاءة المالية التي تُجرى اعتباراً من 1 أغسطس، وليس على تاريخ توقيعك عقد الوعد بالبيع والشراء (CPCV). وأي شخص تتراوح نسبته بين 45% و50% لديه حافز حقيقي لإنهاء تقييم البنك قبل هذا الموعد الفاصل. وفيما عدا ذلك، فإن الخطة العملية للمشترين الأجانب لا تتغيّر: تسوية الديون الأخرى قدر الإمكان، وتقديم دفعة مقدّمة أكبر لتقليص مبلغ القرض، وترتيب رقم NIF والحساب المصرفي البرتغالي مبكراً (راجع دليلنا حول الضرائب ورقم NIF)، ومقارنة العروض - إذ يمكن أن يكون الاستعانة بوسيط قروض عقارية مفيداً نظراً لتفاوت درجة قبول المخاطر بين البنوك في ظل الحدود الجديدة.
ما ينبغي متابعته لاحقاً
هناك أمران يستحقّان المتابعة خلال الأشهر المقبلة: هل سيمضي بنك البرتغال قُدماً في جعل التوصية ملزمة قانونياً بدلاً من كونها استشارية، وهل ستستجيب البنوك بدفع مزيد من العملاء نحو منتجات ذات معدل فائدة ثابت أو مختلط، والتي تميل إلى الأداء بشكل أفضل في اختبار الضغط الخاص بنسبة خدمة الدين إلى الدخل مقارنة بالقروض ذات المعدل المتغيّر. وبالنسبة لكل من يخطّط لعملية شراء في البرتغال هذا العام، فإن الرسالة واضحة - احسب أرقامك الآن، ولا تفترض أن معادلة التمويل التي كانت صالحة في يونيو ستظل صالحة في سبتمبر.
للحصول على إرشادات بشأن التمويل والإقامة وعملية الشراء الأوسع كمشترٍ أجنبي، يمكن لفريقنا في قسم الخدمات مساعدتك على التخطيط في ضوء هذه القواعد الجديدة للإقراض قبل تقديم عرضك.
المصادر
أُعِدّ هذا المقال بمساعدة الذكاء الاصطناعي وبإشراف تحريري وفقاً لـ سياستنا التحريرية. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.