# Impostos sobre Imóveis em Portugal: IMI, AIMI, IMT e Imposto do Selo

> Os impostos sobre imóveis em Portugal explicados para proprietários em 2026: IMT e Imposto do Selo na compra, IMI anual, o adicional AIMI sobre o património — taxas, prazos e isenções.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/property-taxes-in-portugal-imi-imt
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-07-11
- Last reviewed: 2026-08-28
- Language: pt

Ser proprietário de um imóvel em Portugal implica uma pequena família de impostos, e os nomes confundem-se até se tornar dono de algo. Há dois que paga **uma vez**, na compra — IMT e Imposto do Selo — e dois que pode pagar **todos os anos** enquanto detiver o imóvel — IMI e, para carteiras maiores, AIMI. Saber qual é qual, quando cada um se vence e onde estão as isenções poupar-lhe-á tanto dinheiro como o ligeiro pânico de uma fatura inesperada das Finanças. Eis cada um deles, tal como se aplica em meados de 2026.

Tudo o que se segue é cobrado em função do **VPT (Valor Patrimonial Tributário)** — o valor fiscal oficial do imóvel apurado pela Autoridade Tributária, não necessariamente o que pagou. Quando um imposto de compra usa o preço, é na verdade o *mais elevado* entre o preço e o VPT.

## IMT — O Imposto de Transmissão que Paga na Compra

O **IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)** é um imposto pontual sobre a transmissão do imóvel, pago pelo comprador **antes** da escritura. Apresenta o comprovativo de pagamento no notário; sem ele, não pode concluir o negócio.

Para residentes, o IMT funciona segundo uma **escala progressiva** sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o VPT, aplicando uma taxa marginal menos uma dedução (*parcela a abater*) em cada escalão — mas, desde 2026, aplica-se uma **taxa fixa** distinta aos não residentes:

- **Habitação própria permanente (residente):** começa em **0% até €106,346**, subindo depois pelos escalões de 2%, 5%, 7% e 8% (6% fixo a partir de €660,982, 7,5% fixo acima de €1,150,853). Uma primeira habitação modesta pode gerar pouco ou nenhum IMT.
- **Segunda habitação / outra habitação (residente):** a mesma escala progressiva, mas começando em **1%** em vez de 0%.
- **Não residentes:** uma **taxa fixa de 7,5%** sobre a aquisição de prédio urbano habitacional, sem isenção nem redução (Decreto-Lei n.º 97/2026, CIMT Art. 17.º n.º 10). É reembolsável até às taxas normais se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se arrendar a habitação por uma renda moderada (≤€2,300/mês = 2,5× o salário mínimo) durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos — mas paga a totalidade dos 7,5% à cabeça.
- **IMT-Jovem:** os compradores com 35 anos ou menos que adquirem uma primeira habitação própria permanente pagam **0% até €330,539**.
- **Taxas fixas:** prédio rústico 5%, outro prédio urbano (não habitacional) 6,5% e compradores residentes numa jurisdição de lista negra 10%.

O IMT é calculado e pago através do [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt), habitualmente pelo seu advogado ou pelo notário — pode estimar o seu valor com a nossa [calculadora de IMT](/pt/tools/imt-calculator/), e os escalões completos constam do nosso [conjunto de dados sobre impostos sobre imóveis](/pt/data/property-tax). Para o passo a passo completo da compra, consulte o nosso [guia de compra de imóvel](/pt/buying-property-in-portugal-foreigner/).

## Imposto do Selo — O Imposto de Compra Mais Pequeno

O **Imposto do Selo** sobre a compra de um imóvel é de **0,8%** do preço (ou do VPT, se este for superior), também pago antes da escritura. É simples e raramente é o número que surpreende as pessoas — mas é real e acresce ao IMT. Se contrair um crédito à habitação, note que existe um Imposto do Selo *separado* sobre o próprio empréstimo — o nosso [guia de crédito à habitação em Portugal para estrangeiros](/pt/mortgages-in-portugal-for-foreigners/) aborda na íntegra esses custos de financiamento.

Em conjunto, IMT + Imposto do Selo são a maior parte da razão pela qual um não residente deve orçamentar cerca de **8–9%** do preço em custos totais de compra (mais perto de 5–6% para um residente que compra uma habitação permanente).

## IMI — O Imposto Municipal Anual sobre Imóveis

O **IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)** é o recorrente — o equivalente português a um imposto autárquico sobre imóveis, pago todos os anos por quem for proprietário do imóvel a **31 de dezembro** do ano fiscal.

- **Taxas:** fixadas por cada município dentro de um intervalo nacional. Para o prédio **urbano**, o intervalo situa-se aproximadamente entre **0,3% e 0,45%** do VPT; o prédio rústico é tributado a uma taxa fixa mais elevada. A sua *Câmara* fixa o valor exato, pelo que varia consoante a localização.
- **Quando paga:** a fatura chega das Finanças e vence-se a meio do ano. Se ultrapassar certos limiares, pode pagar a prestações (habitualmente em maio, agosto e novembro); os montantes mais baixos são pagos de uma só vez em maio.

**Isenções a conhecer:**

- **Isenção de habitação permanente:** as habitações próprias de menor valor podem beneficiar de uma **isenção temporária de IMI** (normalmente até três anos) — em regra, tem de a requerer dentro de um prazo fixado após a compra, por isso pergunte ao seu advogado no ato da escritura em vez de presumir que é automática.
- **Agregados de baixos rendimentos** e determinados imóveis reabilitados ou de uso específico podem também beneficiar de desagravamento. Verifique a sua elegibilidade junto da sua *Câmara* ou das Finanças.
- **Famílias numerosas (IMI Familiar):** muitos municípios concedem uma redução fixa de IMI em função do número de filhos dependentes.

Como o IMI é municipal, duas habitações idênticas em localidades diferentes podem gerar faturas anuais visivelmente distintas. Vale a pena verificar a taxa local antes de comprar — a nossa [calculadora de IMI](/pt/tools/imi-calculator/) dá um valor anual aproximado assim que souber o VPT e a taxa municipal.

## AIMI — O Adicional sobre Patrimónios de Elevado Valor

O **AIMI (Adicional ao IMI)** é uma camada adicional sobre o IMI, dirigida a patrimónios imobiliários de maior valor. Aplica-se ao **VPT conjunto** dos seus prédios urbanos habitacionais em Portugal, acima de uma dedução pessoal.

- Os particulares têm uma dedução isenta de imposto (na ordem dos **€600,000** de VPT total), podendo os casados ou unidos de facto que declaram em conjunto somar as deduções, atingindo cerca do dobro.
- Acima do limiar, o AIMI é cobrado em escalões progressivos — habitualmente cerca de **0,7%**, subindo para **1%** e mais nos maiores patrimónios; os imóveis detidos através de sociedades são tributados de forma diferente, muitas vezes a uma taxa fixa.

A maioria dos proprietários de uma única habitação nunca se depara com o AIMI — ele incide sobre carteiras e patrimónios de elevado valor. Se o seu património imobiliário em Portugal for substancial, peça a um contabilista que o modele, pois a dedução e os escalões interagem com a forma como o imóvel é detido.

## Referência Rápida

| Imposto | Quando | Quem paga | Taxa aproximada (2026) |
|---|---|---|---|
| **IMT** | Uma vez, antes da escritura | Comprador | Não residentes: **taxa fixa de 7,5%**. Residentes: 0–8% progressiva (0% no primeiro escalão da habitação permanente; a segunda habitação começa em 1%) |
| **Imposto do Selo** | Uma vez, antes da escritura | Comprador | 0,8% |
| **IMI** | Anualmente | Proprietário a 31 dez. | ~0,3–0,45% do VPT (urbano) |
| **AIMI** | Anualmente | Proprietário de patrimónios de elevado valor | ~0,7%+ acima da dedução |

## Erros Comuns a Evitar

- **Esquecer que o IMT incide sobre o valor mais elevado entre o preço e o VPT.** Um preço de compra subavaliado não reduz o imposto se o VPT for mais alto.
- **Falhar o prazo da isenção de IMI da habitação própria.** Muitas vezes não é automática — requeira-a a tempo.
- **Orçamentar o IMT mas esquecer o Imposto do Selo e o IMI anual.** São rubricas separadas.
- **Presumir que a escala progressiva de residente se aplica antes de ser residente fiscal.** Um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% — reembolsável apenas se mais tarde se tornar residente no prazo de dois anos ou cumprir a condição de renda moderada —, por isso orçamente a totalidade à cabeça.
- **Ignorar o AIMI em vários imóveis.** O que conta é o VPT conjunto de todos os seus imóveis.

## FAQ Rápida

**O VPT é o mesmo que o valor de mercado?** Não. O VPT é uma avaliação administrativa e é, muitas vezes, inferior ao preço de mercado, embora as reavaliações possam aproximá-los.

**Os não residentes também pagam IMI e AIMI?** Sim — estes impostos anuais recaem sobre o imóvel e o seu proprietário, independentemente de onde vive.

**Posso reclamar do meu VPT?** Sim, existe um procedimento para requerer a reavaliação junto das Finanças se considerar que está errado, o que pode afetar o seu IMI.

A tributação de imóveis em Portugal não é complicada assim que separar os impostos pontuais de compra dos anuais. Trate do IMT e do Imposto do Selo na escritura, atente na isenção de IMI da habitação própria e só se preocupe com o AIMI se os seus imóveis forem de grande valor. Estes são os impostos de *possuir*; quando eventualmente vender, o lucro recai sobre o [imposto sobre mais-valias em Portugal](/pt/portugal-capital-gains-tax/), que é um cálculo separado, com taxas e benefícios próprios. As taxas e os limiares são revistos regularmente, por isso confirme os valores atuais do seu município junto da [Autoridade Tributária](https://www.portaldasfinancas.gov.pt) ou do [ePortugal](https://eportugal.gov.pt) antes de se basear neles. Se planeia transmitir o imóvel à família, o nosso [guia do imposto sobre heranças em Portugal](/pt/portugal-inheritance-tax/) explica como são tratadas as transmissões por morte. O nosso pilar [fiscalidade e NIF](/pt/tax-and-nif/) aborda o panorama fiscal mais amplo.

> Sem saber ao certo o que vai pagar — na compra ou todos os anos depois? A nossa equipa pode modelar os seus impostos sobre imóveis e tratar das declarações em português. [Conheça os nossos serviços](/pt/services/tax-consultation/) ou [contacte-nos](/pt/contact/).

> **Aviso:** Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.

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