# Reforma da Lei do Arrendamento em Portugal Aprovada: Despejos Mais Rápidos, Sem Limite de Caução

> A votação do NRAU no Parlamento, a 30 de setembro, reduz o limiar de despejo para dois meses de renda em atraso e elimina o limite máximo da caução — o que isto significa para arrendatários e senhorios estrangeiros.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/portugal-s-parliament-approves-overhaul-of-rental-law-faster-2026-10-11
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-10-11
- Last reviewed: 2026-10-11
- Language: pt

> **Dados-chave — a 11-10-2026:** O Parlamento aprovou, na generalidade, a reforma do NRAU em **30 de setembro de 2026**, com votos a favor de PSD, IL e CDS-PP, abstenção do Chega, e votos contra de PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE — o limiar de despejo por renda em atraso foi reduzido de **3 meses para 2 meses**; o limite máximo da caução (atualmente 2 meses de renda) foi **totalmente eliminado**; os pagamentos de rendas antecipadas passam a ser permitidos até **3 meses** (face aos atuais 2); o limite de 2% para aumentos de renda em novos contratos de arrendamento foi **eliminado**.

## O que foi efetivamente aprovado a 30 de setembro

O Parlamento português votou na quarta-feira, dia 30 de setembro, para aprovar, na generalidade, uma proposta do Governo para reescrever grande parte do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) — a lei que regula os contratos de arrendamento habitacional. Os votos a favor vieram do PSD, IL e CDS-PP, com o Chega a abster-se, e o PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE a votar contra. Essa abstenção foi determinante: deu ao governo minoritário de centro-direita os votos de que necessitava, mas não sem condições. A abstenção do Chega esteve associada a um acordo escrito com o PSD para alterar o texto na fase de especialidade — limitando as rendas e cauções antecipadas, protegendo os arrendatários idosos em contratos anteriores a 1990 com compensação para os senhorios, e reforçando o apoio social e um fundo de emergência habitacional.

Este último ponto é relevante para quem lê as manchetes sobre "cauções sem limite": esta ainda não é a lei final. No início de outubro, a reforma encontra-se apenas aprovada "na generalidade" e ainda não está em vigor. Terá ainda de ultrapassar a negociação detalhada em comissão ("especialidade") e uma votação final global, na qual o Chega já sinalizou que pretende suavizar as disposições relativas à caução e às rendas antecipadas.

## A substância: despejos, cauções, limites às rendas

Três alterações vão afetar diretamente arrendatários e senhorios estrangeiros, caso o texto se mantenha tal como foi redigido. A reforma aceleraria os despejos ao reduzir o limiar de rendas em atraso de três para dois meses, permitindo ainda que os senhorios despejem arrendatários que paguem repetidamente a renda com mais de oito dias de atraso. O próprio processo também fica mais curto: os processos de despejo passam a ser simplificados, com os recursos a terem apenas efeito suspensivo sobre a execução, em vez de a travarem.

Quanto aos pagamentos antecipados, as regras atuais limitam tanto a caução como a renda antecipada a dois meses cada — esse limite desaparece no caso da caução, e a renda antecipada passa a três meses. A caução que um senhorio pode exigir está atualmente limitada a duas mensalidades de renda, mas, de acordo com a proposta, poderia ser fixada no valor que o senhorio entendesse, sem limite legal. A reforma poria ainda fim ao limite de 2% para aumentos de renda em imóveis voltados a arrendar nos cinco anos anteriores. Os contratos anteriores a 1990 têm um tratamento próprio e distinto: os arrendatários com mais de 65 anos mantêm o seu contrato de regime antigo, a menos que o rendimento do agregado familiar exceda os 64.400 € anuais, caso em que a renda é atualizada para 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel.

A justificação do Governo assenta num argumento de oferta: as autoridades afirmam que mais de 250.000 habitações estão devolutas porque a insegurança jurídica desincentiva os proprietários de as arrendar. Os grupos de arrendatários rejeitam liminarmente esta narrativa. António Machado, responsável pela Associação de Inquilinos Lisbonenses, classificou a proposta como "uma autêntica selvajaria", argumentando que desequilibraria o mercado a favor dos senhorios e faria subir as rendas, em vez de aliviar a crise de acessibilidade habitacional. O contraste com o vizinho de Portugal tem sido amplamente assinalado: o governo espanhol moveu-se na direção oposta na mesma semana, decretando a proibição de despejar arrendatários vulneráveis até 2030.

## O que isto significa para quem arrenda ou compra em Portugal

Para os arrendatários estrangeiros atualmente à procura de casa, o risco prático está no valor a pagar no momento da assinatura, e não numa situação de insegurança jurídica — desde que a renda seja paga pontualmente. Eis um cálculo aproximado da GrowIN: ao abrigo dos limites atuais, um apartamento em Lisboa com renda de 1.500 €/mês pode legalmente exigir, no máximo, dois meses de caução mais dois meses de renda antecipada — 6.000 € no ato da assinatura. Se a versão sem limite de caução se mantiver após a especialidade e um senhorio pedir, por exemplo, seis meses de caução mais três meses de renda antecipada, esse mesmo apartamento poderia exigir 13.500 € no momento da assinatura — um aumento de 125% no montante que o arrendatário precisa de ter disponível antes de receber as chaves. O facto de isto se vir efetivamente a concretizar depende em grande medida daquilo que o Chega conseguir negociar no texto final, pelo que este exemplo deve ser entendido como uma ilustração do risco, e não como uma previsão.

Para os senhorios — incluindo o número crescente de proprietários estrangeiros que investem para arrendamento — a recuperação mais rápida de um imóvel ocupado por um arrendatário incumpridor e a liberdade para reajustar os valores em novos contratos são claramente aspetos positivos, embora nada aqui deva ser interpretado como garantia de que a lei final corresponderá a esta minuta. Para quem está a comprar um imóvel que já tem um arrendatário em vigor, a diligência prévia tornou-se ainda mais importante: deve verificar-se a data de início do contrato, o valor da renda e se este é anterior a 1990, uma vez que as regras transitórias — e quem pode terminar um contrato de arrendamento, e em que prazo — vão determinar aquilo que efetivamente se está a adquirir. O nosso [guia de relocalização](/pt/relocation/) aborda os aspetos práticos mais amplos de se instalar numa casa arrendada ou adquirida em Portugal.

**"Uma votação na generalidade a 30 de setembro aproxima a lei do arrendamento em Portugal da mesa de trabalho legislativo para o diploma final, mas o valor da caução que todos estão a citar continua a ser um alvo em movimento,"** afirma a Equipa Editorial da GrowIN Portugal.

## O que observar a seguir

O debate em fase de especialidade é onde os números reais ficarão fixados — importa acompanhar se o Chega conseguirá repor limites à caução e à renda antecipada, e qual será o tratamento dado no texto final aos contratos anteriores a 1990. Até à publicação de um decreto-lei, senhorios e arrendatários continuam a operar ao abrigo dos limites atuais do NRAU: dois meses de caução, dois meses de renda antecipada, e um limiar de três meses de rendas em atraso para efeitos de despejo. Quem tiver uma renovação de contrato, um novo arrendamento, ou uma compra que envolva um arrendatário já instalado, deve evitar presumir que as novas regras já se aplicam e procurar aconselhamento atualizado antes de assinar seja o que for.

## Sources

- [Reuters (via US News)](https://www.usnews.com/news/world/articles/2026-09-30/portugal-parliament-backs-swifter-evictions-end-of-rent-caps)
- [ECO Sapo](https://eco.sapo.pt/2026/09/30/o-que-une-e-separa-governo-e-oposicao-na-lei-do-arrendamento/)
- [Rádio Renascença](https://rr.pt/noticia/politica/2026/09/30/lei-das-rendas-psd-e-chega-assinam-acordo-para-alterar-proposta-do-governo/487440/)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/09/76494-despejos-novos-contratos-e-rendas-antigas-o-que-muda-no-arrendamento)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Reforma da Lei do Arrendamento em Portugal Aprovada: Despejos Mais Rápidos, Sem Limite de Caução", https://www.growinportugal.com/pt/news/portugal-s-parliament-approves-overhaul-of-rental-law-faster-2026-10-11