# Preços da Habitação em Portugal Atingem Novo Recorde; Compradores Estrangeiros Recuam

> Dados do INE e da idealista mostram que os preços da habitação em Portugal estão em máximos históricos, mesmo com a quota de mercado dos compradores estrangeiros a diminuir, pressionando os recém-chegados nos principais distritos.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/portugal-s-house-prices-just-hit-another-all-time-high-what-2026-09-16
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-16
- Last reviewed: 2026-09-16
- Language: pt

> **Dados-chave — a 16-09-2026:** os dados oficiais de transações do INE colocam a mediana nacional em **2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, um aumento de 19,8% em termos homólogos** — o ritmo mais rápido desde o início da série — enquanto o índice de preços de venda da idealista atingiu um novo recorde de **3.207 €/m² em agosto de 2026** — a quota dos cidadãos estrangeiros nas compras de habitação familiar caiu para **27,6% em 2025**, face a um **pico de 31% em 2023** — o investimento de não residentes (compradores a viver no estrangeiro) reduziu-se para apenas **8% do total de transações**, face a cerca de **13% no final de 2023** — Faro (Algarve) registou a maior subida anual de preços entre todas as capitais de distrito em agosto de 2026, de **18,3%**.

## Dois conjuntos de dados, uma história incómoda

O mercado imobiliário português acaba de revelar uma contradição que é extremamente relevante para quem ainda procura casa no país. O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou que, após uma subida de 19,8% no último ano, o preço mediano das casas vendidas atingiu 2.337 euros por metro quadrado no início de 2026 — o valor mais elevado alguma vez registado. Trata-se da taxa de crescimento homólogo mais rápida já registada pelo INE nesta série, e isto aconteceu ao mesmo tempo que se venderam efetivamente menos casas — 35.953 nos primeiros três meses de 2026, uma queda de 10,5% face ao mesmo período do ano anterior.

O índice de preços de venda da idealista, distinto e mais atual, conta uma história ligeiramente mais moderada, mas igualmente recorde. Os preços em Portugal subiram 7,5% em agosto, em comparação com o mesmo mês de 2025, atingindo 3.207 euros por metro quadrado — o valor mediano. Trata-se de um arrefecimento face às taxas de dois dígitos registadas no início do ano, mas os preços subiram nas 20 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas — o que significa que já não há onde se refugiar dos aumentos, apenas diferentes graus de exposição.

Faro é o exemplo mais evidente. Faro registou o maior aumento anual, de 18,3%, à frente da Guarda (17,6%), de Bragança (17,5%), de Beja (17,4%) e de Portalegre (17,3%). Faro é a capital de distrito do Algarve — precisamente a região que há muito constitui a porta de entrada para os compradores estrangeiros, o que torna esta aceleração ainda mais dolorosa para os recém-chegados que procuram casa ao sol.

## Os compradores estrangeiros estão, na verdade, a recuar

Aqui está a parte que surpreende: enquanto os preços sobem, os estrangeiros estão a comprar uma fatia cada vez menor do mercado. O peso relativo dos cidadãos estrangeiros no total das aquisições de habitação por parte de agregados familiares caiu para 27,6% em 2025 — a quota mais baixa desde 2021 — face a um pico de 31% em 2023.

O recuo é ainda mais acentuado entre os não residentes — pessoas a viver no estrangeiro, e não imigrantes já estabelecidos em Portugal. O investimento em habitação portuguesa por parte de não residentes arrefeceu de cerca de 13% do total nacional no final de 2023 para apenas 8% no segundo trimestre de 2025. Os compradores residentes fora da UE — entre eles brasileiros e norte-americanos — foram os que mais recuaram, e os não residentes, no seu conjunto, nunca representaram mais de 8% das transações nos últimos sete anos, uma quota que tem vindo a diminuir desde o fim da via imobiliária do golden visa e da alteração do regime do NHR.

Ainda assim, quem compra continua a pagar um prémio significativo. O valor médio das transações em 2025 para compradores com domicílio fiscal na UE foi de 335.640 euros, e de 470.277 euros para outros países, contra 234.120 euros para compradores com domicílio em Portugal. E, do ponto de vista geográfico, o Algarve continua a ser o destino preferido dos compradores não residentes, representando 29,7% das suas transações e 42,4% do valor por eles despendido, seguido do Norte e da Grande Lisboa.

## A leitura da GrowIN sobre os números

Aplicando a taxa de crescimento do próprio INE em sentido inverso, o impacto ao nível dos agregados familiares torna-se concreto. Se a mediana nacional se situava em 2.337 €/m² no 1.º trimestre de 2026, após uma subida homóloga de 19,8%, o valor equivalente no 1.º trimestre de 2025 rondaria os 1.952 €/m². Aplicado a um apartamento modesto de 90 m² — uma dimensão realista para um casal ou uma família pequena — isto traduz-se numa subida de cerca de 175.700 euros para cerca de 210.300 euros num único ano: **cerca de 34.600 euros de custo adicional na compra, ou próximo de 2.900 euros por cada metro quadrado adicional**, para exatamente a mesma dimensão de fração, utilizando o valor de referência oficial de transações do INE e não os preços de venda anunciados.

"O mercado imobiliário português está agora a mover-se a um ritmo suficientemente rápido para que esperar seis meses para comprar possa custar a uma família o equivalente a um ano de renda", afirma a Redação da GrowIN Portugal.

## O que isto significa para quem ainda procura casa

A pressão prática não se prende, na verdade, com uma inundação de estrangeiros a fazer subir os preços — os dados mostram precisamente o contrário, uma quota estrangeira em contração. Prende-se com a oferta. Estão a ser colocadas e vendidas menos casas a nível nacional, pelo que mesmo um conjunto mais reduzido de compradores, estrangeiros ou nacionais, compete com intensidade suficiente para continuar a bater recordes. Para quem está a mudar-se para o país, isto significa orçamentar uma margem acima do preço pedido que se vê hoje, avançar rapidamente assim que o NIF e a conta bancária portuguesa estiverem em ordem, e encarar a popularidade do Algarve como uma faca de dois gumes: forte procura de arrendamento, mas também o preço com a subida mais rápida do país este ano.

Antes de assinar seja o que for, trate primeiro dos aspetos fiscais e de residência básicos — consulte o nosso centro de recursos sobre [fiscalidade e NIF](/pt/tax-and-nif/) para saber o que é necessário antes sequer de apresentar uma proposta — e reserve orçamento para os impostos de transmissão, o imposto de selo e os custos notariais que acrescem ao preço de compra. A equipa de [serviços](/pt/services/) da GrowIN pode também ajudar a coordenar o NIF, as questões de representação fiscal e a documentação que costumam complicar a vida a quem compra casa pela primeira vez em Portugal.

## O que observar a seguir

Vale a pena acompanhar a próxima publicação trimestral do INE e o índice mensal da idealista referente a setembro — se os dados oficiais de transações continuarem a acelerar enquanto os preços de venda anunciados continuam a arrefecer, isso confirmará um mercado em que as vendas concluídas avançam a um ritmo mais quente do que aquilo que está atualmente à venda, um sinal de que o stock disponível está a ser absorvido mais depressa do que os vendedores conseguem reajustar os preços.

Seja qual for o desfecho do pacote fiscal para a habitação que o Governo tem em preparação, a mensagem para os estrangeiros que procuram casa neste momento é direta: os máximos históricos não são um episódio passageiro, e o mesmo se aplica à redução da quota estrangeira — são duas faces do mesmo mercado com oferta insuficiente.

## Sources

- [idealista/news](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/01/77337-comprar-casa-em-portugal-ficou-7-5-mais-caro-em-agosto)
- [idealista/news (INE data)](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/07/17/76623-casas-vendidas-em-portugal-atingem-preco-historico-apos-subir-19-8)
- [ECO (Economia Online)](https://eco.sapo.pt/2026/03/24/uma-em-cada-quatro-casas-vendidas-em-2025-foi-para-maos-estrangeiras/)
- [A Voz do Algarve](https://www.avozdoalgarve.pt/d/imt-vai-subir-para-nao-residentes-pesam-5-na-compra-de-casas/89151)

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