# Regime de Arrendamento com Isenção Total de Imposto em Portugal: 0% de IRS para Senhorios que Limitam as Rendas

> O regime RSAA, em vigor em Portugal desde 1 de setembro de 2026, concede aos senhorios isenção total de IRS/IRC caso a renda se mantenha igual ou inferior a 80% da mediana local.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/portugal-launches-zero-tax-affordable-rental-scheme-for-land-2026-09-27
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-27
- Last reviewed: 2026-09-27
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> **Dados-chave — a 27-09-2026:** Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), em vigor desde 1 de setembro de 2026 ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — isenção total de IRS/IRC e de Imposto do Selo sobre as rendas elegíveis, sem limite para o valor da renda; renda limitada a cerca de 80% da renda mediana por m² do concelho (dados do INE); prazo mínimo de contrato de 3 anos para habitação permanente e de 3 meses para residência temporária; mantém-se disponível, em separado, uma taxa fixa de IRS de 10% para qualquer contrato de "renda moderada" até €2.300/mês até 2029.

## Uma Nova Troca: Renda por Isenção Fiscal

Os senhorios em Portugal dispõem agora de uma via genuína de isenção fiscal total para o arrendamento de imóveis — desde que estejam dispostos a cobrar menos do que o mercado permitiria de outra forma. A partir de 1 de setembro de 2026, Portugal introduziu o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, ao abrigo do qual os rendimentos de arrendamento elegíveis podem ficar isentos tanto de IRS como de IRC. O regime, formalmente designado Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e introduz uma alternativa mais simples para quem pretenda colocar um imóvel no mercado de arrendamento a um preço acessível.

Para senhorios estrangeiros — muitos dos quais adquiriram imóveis em Portugal como investimento ou que agora arrendam uma segunda habitação — este é o benefício fiscal mais direto que o pacote habitacional produziu até ao momento, e não impõe qualquer limite ao valor do imóvel.

## Como Funciona o Limite da Renda

A troca é simples: aceitar uma renda mais baixa em troca de uma redução fiscal maior. O RSAA substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento, com o objetivo de promover uma oferta de arrendamento com rendas abaixo de 80% da renda mediana por m² em cada concelho. Essa mediana é publicada pelo instituto nacional de estatística de Portugal, o INE, concelho a concelho, e o cálculo pode também ter em conta características do imóvel, como a sua classificação energética ou a existência de estacionamento.

Em contrapartida, o proprietário compromete-se a cobrar uma renda igual ou inferior a 80% dos valores da renda mediana por metro quadrado do concelho e, em troca, o rendimento de arrendamento fica isento de IRS ou IRC e de Imposto do Selo, sem qualquer limite quanto ao montante. Os contratos têm de vigorar por um prazo mínimo — três anos para residência permanente, ou três meses para residência temporária.

É crucial notar que esta não é a única via de tributação reduzida. Portugal mantém também, em separado, uma taxa fixa de IRS de 10%, menos restritiva: os contratos de arrendamento habitacional com rendas até €2.300 por mês em 2026 podem beneficiar dessa taxa, embora apenas até 31 de dezembro de 2029. Essa taxa aplica-se independentemente de a renda se aproximar ou não da mediana local — basta que se mantenha abaixo do limite de €2.300. O RSAA, pelo contrário, implica que o senhorio aceite uma renda potencialmente mais baixa, mas em troca recebe uma isenção total, sem prazo de validade indicado.

## O Cálculo GrowIN: Quando Reduzir a Renda Realmente Compensa

Eis o número que realmente importa antes de assinar um novo contrato de arrendamento. Tome-se o exemplo hipotético de um apartamento na área de Lisboa arrendado a €1.500/mês no mercado livre, tributado à taxa autónoma normal de 25%: isso equivale a €13.500 líquidos por ano. Suponha-se agora que o limite local do RSAA se traduz em €1.200/mês — uma redução de renda de 20%. Com isenção total de IRS/IRC, esse mesmo imóvel gera €14.400 líquidos por ano. O senhorio ganha **mais €900 por ano** ao cobrar menos 20% de renda, exclusivamente porque a fatura fiscal desce de 25% para zero. Quando a diferença entre a renda de mercado e o limite do RSAA é reduzida, a isenção tende a ser mais vantajosa; quando o limite obrigaria a um corte muito mais acentuado, a taxa fixa de 10% sobre a totalidade da renda de mercado (até €2.300) gera frequentemente um rendimento líquido superior. Em áreas onde as rendas de mercado se situam próximas dos limites do arrendamento acessível, a isenção pode compensar a diferença de preço. Trata-se de um cálculo ilustrativo, que não substitui uma simulação adequada face à mediana publicada para o seu concelho — faça as contas reais antes de optar por uma mudança.

## O Que os Inquilinos Realmente Ganham

O regime não beneficia apenas os senhorios. A partir de 2026, os inquilinos podem deduzir até €900 em despesas de arrendamento no seu imposto sobre o rendimento, valor que sobe para €1.000 em 2027, no caso de contratos classificados como renda moderada — contratos com rendas mensais até €2.300. Para uma família que arrende perto desse limite, trata-se de uma recuperação anual significativa, que acresce a qualquer redução de renda que um senhorio ao abrigo do RSAA venha a repercutir.

## Contratos Antigos, Novas Regras

Quem já arrenda ao abrigo do anterior Programa de Apoio ao Arrendamento não vê nada mudar automaticamente. Os contratos celebrados ao abrigo do programa anterior mantêm os efeitos fiscais que já lhes foram atribuídos, e a transição foi concebida de forma a que os senhorios que já cobravam rendas acessíveis ao abrigo do regime revogado não fiquem prejudicados. Existe ainda uma zona cinzenta em aberto que vale a pena assinalar: a autoridade tributária ainda não publicou orientações vinculativas para todos os cenários de aplicação — nomeadamente o arrendamento a familiares próximos — e os contabilistas estão a aconselhar os clientes a confirmar o tratamento fiscal caso a caso antes de formalizar qualquer contrato.

## O Que Observar a Seguir

O RSAA insere-se num pacote fiscal habitacional mais amplo, de 2026, que introduziu também os Contratos de Investimento para Habitação de Arrendamento, dirigidos a promotores de maior dimensão, além de reduções de IVA na construção. Como refere a "GrowIN Portugal Editorial": uma redução de renda de 20% que ainda assim deixa o senhorio em melhor posição é o tipo de equação que só uma autoridade tributária consegue engendrar. É de esperar que as Finanças venham a publicar orientações clarificadoras nos próximos meses, pelo que vale a pena acompanhar as tabelas municipais de renda mediana do INE — são elas que definem o limite real de que tudo o resto depende. Quem estiver a ponderar esta opção face a um planeamento fiscal já existente, próximo do regime NHR, ou simplesmente a apurar a sua posição de declaração de IRS enquanto senhorio residente, deve confirmar os limites em vigor diretamente junto da Autoridade Tributária, em portaldasfinancas.gov.pt, antes de assumir um contrato de três anos. Para uma visão mais alargada sobre a forma como os rendimentos de arrendamento interagem com a residência e as obrigações declarativas, consulte o nosso guia [tax & NIF](/pt/tax-and-nif/), e contacte-nos através de [services](/pt/services/) caso pretenda uma comparação específica para o seu imóvel enquanto senhorio.

Portugal já tentou anteriormente benefícios fiscais para rendas acessíveis, com sucesso limitado — desta vez a isenção é maior e, para o imóvel certo, a aritmética favorece genuinamente arrendar por menos.

## Sources

- [Idealista](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2026/09/04/77402-portugal-s-new-affordable-rental-rules-rsaa-and-cia-explained)
- [CCSL Advogados](https://ccsllegal.com/2026/05/21/tax-relief-measures-to-promote-the-portuguese-housing-supply/)
- [International Tax Review](https://www.internationaltaxreview.com/article/2g68wncvoh3ktwmcalzb4/sponsored/portugal-unveils-tax-package-designed-to-increase-housing-supply-and-moderate-rent-leasing)
- [Autoridade Tributária / Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Regime de Arrendamento com Isenção Total de Imposto em Portugal: 0% de IRS para Senhorios que Limitam as Rendas", https://www.growinportugal.com/pt/news/portugal-launches-zero-tax-affordable-rental-scheme-for-land-2026-09-27