# Compradores Não Residentes Pagam Agora IMT Fixo de 7,5% em Casas Portuguesas

> O Decreto-Lei 97/2026 de Portugal impõe um imposto sobre transmissões de imóveis fixo de 7,5% aos compradores não residentes, praticamente duplicando os custos iniciais em muitas casas.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/non-resident-buyers-now-pay-flat-7-5-imt-on-homes-2026-08-19
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-08-19
- Last reviewed: 2026-08-19
- Language: pt

> **Dados-chave — à data de 2026-08-19:** um **IMT fixo de 7,5%** aplica-se agora a todos os compradores não residentes fiscais de prédio urbano residencial — sem escalões, sem deduções, sem isenção de habitação própria — ao abrigo do **Decreto-Lei 97/2026** (publicado a 20 de maio de 2026, em vigor desde **25 de maio de 2026**) — um apartamento de 250 000 € que teria custado cerca de 8000 € de IMT na antiga escala ao estilo de residente custa agora **18 750 €** — é possível um reembolso se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de **dois anos**, ou arrendar o imóvel de longa duração por uma renda limitada a cerca de **2300 €/mês** durante, pelo menos, 36 dos 60 meses seguintes.

## A Única Alteração Que Mais Importa

Se é um estrangeiro a comprar casa em Portugal sem se tornar residente fiscal, a sua fatura de imposto sobre as transmissões acaba de passar de uma escala variável para uma taxa fixa e não negociável. A alteração mais notável é uma taxa fixa de IMT de 7,5% aplicada a todos os compradores não residentes de prédios urbanos, substituindo a anterior estrutura por escalões baseada no preço, na localização e na finalidade do imóvel. A medida insere-se no pacote de habitação **"Construir Portugal"** do Governo, e visa incentivar a oferta de habitação, impulsionar a construção e a reabilitação, e melhorar o acesso à habitação para os residentes.

Juridicamente, passa agora a constar do Artigo 17.º do Código do IMT, introduzido pelo Decreto-Lei 97/2026. Os profissionais que acompanham a entrada em vigor notam que não traz qualquer amortecedor transitório — a taxa simplesmente começou a aplicar-se a partir do dia em que o decreto produziu efeitos, que vários acompanhamentos jurídicos situam a **25 de maio de 2026**, cinco dias após a publicação do diploma.

## Os Números, Trabalhados

Ao abrigo do antigo sistema, os não residentes pagavam os mesmos escalões progressivos que os residentes que compram uma segunda casa — uma escala que começava baixa e subia com o preço, com deduções incorporadas. No antigo sistema, um comprador que adquirisse um apartamento de 250 000 € teria pago cerca de 8000 € de IMT — ao abrigo da nova taxa fixa, a mesma compra custa 18 750 €. Aumente-se a escala e a diferença alarga-se ainda mais: para um imóvel de 500 000 €, um não residente poderia ter pago entre 25 000 € e 30 000 €, consoante o escalão — ao abrigo da taxa fixa de 7,5%, sobe para 37 500 €.

O impacto não está distribuído de forma uniforme. Os analistas que modelam a reforma concluem que a nova regra tem o maior impacto na faixa dos 200 000 €–700 000 € — precisamente onde a maioria dos compradores estrangeiros procura apartamentos e casas de férias, acrescentando cerca de 10 000 €–11 000 € extra independentemente do preço exato dentro desta faixa, ao passo que acima de cerca de 1,15 milhões de euros não há qualquer diferença, porque a antiga taxa do escalão máximo já estava próxima dos 7,5%.

De forma crucial, isto não é um teste de nacionalidade. A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade — os compradores da UE e de fora da UE são tratados de igual modo. E é de âmbito estreito: a taxa fixa aplica-se apenas a prédio urbano residencial, ao passo que os terrenos, os imóveis comerciais e os prédios rústicos não são afetados.

## Duas Formas de a Reaver

O decreto não é puramente punitivo — foi concebido como um depósito, e não como uma penalização permanente, para os compradores que genuinamente planeiam viver no imóvel ou arrendá-lo. Pode pedir à Autoridade Tributária que anule a diferença entre os 7,5% pagos e as taxas progressivas normais se, após a compra, ou se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos a contar da aquisição, ou afetar o imóvel a arrendamento habitacional de longa duração e renda moderada. A via do arrendamento tem condições rigorosas: um contrato de arrendamento assinado no prazo de seis meses após a compra, com o imóvel arrendado durante, pelo menos, 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, a uma renda dentro do limite moderado.

Falhe essas janelas, porém, e a sobretaxa torna-se permanente. Os compradores devem também orçamentar a mecânica de a reaver — o reembolso é requerido a posteriori, e não há garantia de que chegue depressa, pelo que o desembolso em dinheiro na escritura é real independentemente dos seus planos de mais longo prazo.

## Cálculo da GrowIN

Considere-se uma compra bastante corrente no Algarve ou na Costa de Prata — uma segunda casa de 300 000 €. Antes da reforma, um comprador residente a esse preço pagava cerca de 11 790 € de IMT; os não residentes eram tributados sensivelmente pela mesma escala. Ao abrigo da regra da taxa fixa de 7,5%, a mesma compra gera agora 22 500 € só de IMT — um aumento de perto de 10 700 €. Trata-se de uma coincidência marcante que vale a pena assinalar: é quase exatamente o equivalente a um ano do salário mínimo português de 920 €/mês, esfumado numa única linha de imposto antes sequer de pagar o imposto do selo ou o notário. **"Para um não residente que compra uma casa portuguesa de gama média, só a nova sobretaxa de IMT pode engolir um ano inteiro de salário mínimo,"** como afirma a Redação da GrowIN Portugal.

## O Que Observar a Seguir

Espere atrito na aplicação ao longo dos próximos meses — os serviços de finanças e os notários ainda estão a calibrar os sistemas para as novas regras do Artigo 17.º, e são prováveis litígios sobre o que conta como "renda moderada" ou como arrendamento qualificado. Quem já esteja a meio de uma transação deve confirmar com o seu advogado ou notário exatamente que taxa se aplica à data da sua assinatura, e os não residentes que ponderam seriamente uma relocalização podem concluir que agora faz mais sentido financeiro estabelecer a residência fiscal antes de concluir uma compra do que depois. Para o panorama mais completo sobre os fatores que desencadeiam a residência, os requisitos de NIF e o regime IFICI que muitas vezes acompanha uma mudança, consulte o nosso **[guia de fiscalidade e NIF](/pt/tax-and-nif/)**.

Esta é uma área em rápida evolução da legislação fiscal portuguesa, e os resultados dependem da forma como as Finanças aplicam o mecanismo de reembolso na prática — confirme sempre as taxas e condições atuais junto de um contabilista licenciado ou da Autoridade Tributária antes de assinar um CPCV.

## Sources

- [Pearls of Portugal](https://www.pearlsofportugal.com/useful-information/taxes/property-transfer-tax-imt/)
- [IMT Calculator Portugal](https://imtcalc.pt/en/non-residents)
- [Your Overseas Home](https://www.youroverseashome.com/portugal/articles/imt-tax-in-portugal-what-buyers-pay-in-2026/)
- [Ximo Consultoria](https://www.ximo.pt/pt/pacote-fiscal-habitacao-o-que-muda-como-afeta-proprietarios-promotores-investidores)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Compradores Não Residentes Pagam Agora IMT Fixo de 7,5% em Casas Portuguesas", https://www.growinportugal.com/pt/news/non-resident-buyers-now-pay-flat-7-5-imt-on-homes-2026-08-19