# Novos Benefícios Fiscais do CIA e do RSAA para Arrendamento em Portugal Entram em Vigor a 1 de Setembro > A partir de 1 de setembro de 2026, os senhorios passam a beneficiar de isenção total de IRS/IRC ao abrigo dos regimes de arrendamento RSAA e CIA em Portugal — o que isto significa para os estrangeiros que procuram arrendamentos acessíveis. - Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/new-rental-investment-contracts-and-simplified-affordable-re-2026-09-20 - Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com) - Published: 2026-09-20 - Last reviewed: 2026-09-20 - Language: pt > **Números-chave — em 20-09-2026:** Dois novos regimes de arrendamento — o RSAA e o CIA — entraram em vigor a **1 de setembro de 2026**, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — a renda no âmbito do RSAA está limitada a **80% da renda mediana por m²** em cada *concelho* (dados do INE) — os senhorios beneficiam de **isenção total de IRS/IRC** sobre os rendimentos de arrendamento, com um prazo mínimo de 3 anos (ou 3 meses para arrendamentos temporários/estudantes) — os investidores no CIA obtêm contratos até **25 anos**, isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição, e isenção de IMI durante os **primeiros 8 anos** — a meados de setembro, a *portaria* regulamentar que fixa os limites exatos das rendas e a plataforma do IHRU aguardavam ainda publicação. ## Dois novos instrumentos para trazer mais casas para o mercado de arrendamento O mercado de arrendamento português sofreu uma renovação legal a 1 de setembro, data em que entraram em vigor dois novos instrumentos criados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, que aprova o regime dos contratos de investimento para arrendamento e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA). Para os estrangeiros que procuram um arrendamento que não consuma metade do salário, a ideia central é simples: o Governo passa agora a "pagar" aos senhorios, em termos fiscais, para manterem as rendas abaixo do valor de mercado — e fá-lo através de duas vias distintas, consoante a dimensão do investimento. O primeiro, o **Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)**, substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. O Programa de Apoio ao Arrendamento é substituído pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, entrando em simultâneo em vigor uma segunda medida: os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), dirigidos a promotores e investidores com projetos de maior dimensão. Ambos os instrumentos foram concebidos, como referiu uma análise jurídica, para atrair para o mercado formal habitações atualmente devolutas ou fora do circuito do arrendamento habitacional. ## Como funciona o RSAA — e a que limita as rendas No âmbito do RSAA, o senhorio que adere compromete-se a não cobrar mais do que um limite máximo associado aos dados do mercado local. A renda mensal deve respeitar o limite máximo fixado para a tipologia em causa, com base em 80% da renda mediana por metro quadrado publicada pelo INE para o município onde o imóvel se localiza. Em contrapartida, o RSAA concede isenção total de IRS, IRC e Imposto do Selo sobre os rendimentos de arrendamento, sem limite de valor. Existem dois tipos de contrato. Para uma habitação normal, destinada a residência permanente, o contrato deve ter uma duração mínima de três anos. Existe também uma via mais curta, claramente dirigida a pessoas que se deslocam por motivos de trabalho ou de estudo: os contratos de residência temporária destinam-se a arrendatários cujo domicílio fiscal se situe num município diferente daquele onde se localiza o imóvel arrendado, devendo ter uma duração mínima de três meses, renovável enquanto se mantiver o motivo temporário. Esta é a cláusula que vale a pena assinalar a trabalhadores remotos estrangeiros ou académicos em estadias curtas — um senhorio pode legalmente oferecer um arrendamento abaixo do valor de mercado e isento de imposto por apenas três meses, caso o arrendatário se desloque diariamente a partir de outro concelho. É importante realçar que esta isenção não é temporária. A isenção não tem prazo de validade definido e mantém-se enquanto o contrato estiver em vigor e forem cumpridas as condições do regime. A fiscalização não cabe apenas às Finanças, mas também ao instituto da habitação: o cumprimento das regras do RSAA será monitorizado pelo IHRU, em articulação com a Autoridade Tributária, a Segurança Social, o Instituto dos Registos e do Notariado e o INE, podendo o benefício fiscal cessar caso o senhorio incumpra os termos do regime, obrigando-o a liquidar o imposto devido acrescido de juros compensatórios. ## CIA: a via dos grandes investimentos Para investidores institucionais ou privados de maior dimensão que construam ou reabilitem edifícios especificamente para arrendamento, os **Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)** oferecem um pacote mais robusto. Os CIA destinam-se à construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento ou subarrendamento habitacional, sendo celebrados com o IHRU em representação do Estado, e podem ter uma duração até 25 anos. Os benefícios fiscais acumulam-se: isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição dos imóveis, isenção de IMI durante os primeiros oito anos e redução de 50% da taxa nos anos seguintes, isenção de AIMI durante todo o período do contrato, uma taxa reduzida de IVA de 6% sobre as obras de construção elegíveis, e reembolso de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia. ## A perspetiva da GrowIN: as contas de um senhorio — e a ressalva para os arrendatários Façam-se as contas para um apartamento típico de mercado médio, arrendado por €1.200 mensais. Os rendimentos de arrendamento (Categoria F) são normalmente tributados em Portugal a uma taxa autónoma de 28%, pelo que um senhorio fora de qualquer regime especial entregaria às Finanças cerca de €4.030 por ano sobre €14.400 de renda bruta. Optando pelo RSAA, essa fatura fiscal desaparece por completo — uma diferença superior a €4.000 por ano para o senhorio, o que corresponde exatamente ao incentivo pensado para trazer de volta ao mercado formal proprietários hesitantes com apartamentos devolutos. Comparando com a taxa fixa paralela de 10%, disponível desde maio de 2026 para rendas até €2.300 mensais, que não exige prazo mínimo nem teste de renda mediana — um senhorio satisfeito com um desconto menor, mas com mais flexibilidade, poderá razoavelmente preferir essa via em vez de se vincular ao prazo mínimo de três anos do RSAA. A ressalva para quem procura casa: a 16 de setembro, o novo regime tinha entrado em vigor a 1 de setembro, mas permanecia por regulamentar, o que é essencial para a sua aplicação, e a plataforma eletrónica do IHRU, onde senhorios e potenciais arrendatários se podem registar, também ainda não estava ativa. Na prática, isto significa que os limites exatos, em euros por metro quadrado, que os senhorios podem legalmente praticar ao abrigo do RSAA ainda não estavam publicados em nenhum local onde um arrendatário os pudesse consultar. "Um benefício fiscal só move o mercado de arrendamento quando os senhorios conseguem efetivamente ver os números no papel" é um resumo justo da situação atual, segundo a Redação da GrowIN Portugal. ## O que os estrangeiros devem acompanhar de seguida Quem já arrenda ao abrigo do antigo Programa de Apoio ao Arrendamento mantém as condições existentes — os contratos celebrados no âmbito do programa anterior conservam os efeitos fiscais já concedidos, tendo a transição sido concebida para que os senhorios que já praticavam rendas acessíveis ao abrigo do regime revogado não fiquem prejudicados. Para todos os restantes, o conselho prático é aguardar pela portaria que fixa os limites concretos das rendas por município e pela plataforma de registo do IHRU, antes de assumir que um determinado apartamento é elegível. Os arrendatários estrangeiros que se desloquem entre municípios por motivos profissionais devem perguntar diretamente aos senhorios se um imóvel está a ser oferecido ao abrigo da via de residência temporária de três meses do RSAA, uma vez que essa é a forma mais rápida de aceder a um arrendamento abaixo do valor de mercado sem um compromisso de três anos. Consulte o nosso centro de recursos sobre fiscalidade e NIF para perceber como os rendimentos de arrendamento e as regras de residência se articulam, caso esteja a ponderar tornar-se senhorio. Até à publicação das regras de regulamentação, deve considerar-se provisória qualquer renda anunciada como "conforme ao RSAA" — verifique o limite aplicável e o estado do registo junto do senhorio e, em caso de dúvida, junto do IHRU ou do Portal das Finanças, antes de assinar seja o que for. ## Sources - [Diário da República — Decreto-Lei n.º 97/2026](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227) - [idealista/news](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2026/09/04/77402-portugal-s-new-affordable-rental-rules-rsaa-and-cia-explained) - [idealista/news](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/16/77669-portaria-que-regulamenta-rendas-acessiveis-publicada-nos-proximos-dias) - [Millennium bcp](https://www.millenniumbcp.pt/afinal-contas/regime-simplificado-arrendamento-acessivel) --- © GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Novos Benefícios Fiscais do CIA e do RSAA para Arrendamento em Portugal Entram em Vigor a 1 de Setembro", https://www.growinportugal.com/pt/news/new-rental-investment-contracts-and-simplified-affordable-re-2026-09-20