# As Novas Regras de Crédito à Habitação de Portugal: O Que Mudou para Compradores Estrangeiros a 1 de Agosto

> As regras mais restritivas de solvabilidade do crédito à habitação do Banco de Portugal entraram em vigor a 1 de agosto de 2026 — eis como a alteração afeta a capacidade de endividamento dos compradores estrangeiros.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/new-mortgage-rules-took-effect-august-1-what-changed-for-for-2026-08-28
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-08-28
- Last reviewed: 2026-08-28
- Language: pt

> **Dados-chave — à data de 2026-08-28:** o rácio máximo recomendado do serviço da dívida em relação ao rendimento (DSTI) do Banco de Portugal desceu de 50% para 45% a 1 de agosto de 2026 — aplicando-se a todas as avaliações de solvabilidade de crédito à habitação e ao consumo realizadas a partir dessa data; o financiamento a 100% de imóveis detidos pelos bancos foi abolido; os analistas citados pelo The Portugal News esperam que os volumes de novos empréstimos à habitação caiam 10–15%.

## O número que interessa

Quarenta e cinco por cento. É o novo limite máximo da parcela do rendimento de um mutuário que os bancos portugueses podem afetar ao pagamento do crédito à habitação e de outras dívidas, em queda face aos 50%. As regras afetam todos os novos pedidos de crédito cuja avaliação de solvabilidade seja realizada a partir de 1 de agosto, sendo a alteração mais significativa a redução do rácio máximo do serviço da dívida em relação ao rendimento. Para quem está a meio da procura de casa — incluindo os compradores estrangeiros e os trabalhadores à distância que representam uma fatia crescente do mercado residencial português —, essa mudança recai precisamente na janela entre fazer uma proposta e assinar o *contrato de promessa de compra e venda* (CPCV).

## O que mudou efetivamente a 1 de agosto

O banco central de Portugal tornou mais rigorosas as suas regras macroprudenciais de concessão de crédito ao baixar o rácio recomendado do serviço da dívida para novos empréstimos, num esforço para conter o crescente endividamento das famílias num contexto de preços da habitação em forte subida. A alteração mais significativa reduz o rácio recomendado do serviço da dívida de 50% para 45%, incluindo testes de esforço que assumem uma subida acentuada das taxas de juro.

Duas outras alterações são relevantes para os compradores que financiam através de um banco. Primeiro, o Banco de Portugal eliminou a regra especial que permitia aos bancos financiar até 100% do valor de imóveis por si detidos, o que significa que essas transações passam a estar sujeitas aos mesmos limites de rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) que todas as outras compras de imóveis. Segundo, as recomendações substituem as regras introduzidas inicialmente em 2018 e aplicam-se a todos os bancos e instituições financeiras autorizados a conceder crédito em Portugal.

Vale a pena ser preciso quanto ao peso jurídico: as recomendações não são juridicamente vinculativas, mas os credores têm de justificar quaisquer casos em que excedam os limites prescritos — e o governador do banco central, Álvaro Santos Pereira, já apela a que as recomendações se tornem obrigatórias. Na prática, os bancos tendem a tratar as recomendações do BdP como limites rígidos de qualquer forma, uma vez que desviar-se delas suscita o escrutínio do regulador.

## Porque é que isto afeta mais os compradores estrangeiros

Os compradores não residentes já trabalhavam com uma margem de endividamento menor do que os residentes portugueses antes desta alteração. O corte no DSTI acrescenta uma segunda restrição à já existente: os bancos limitam agora tanto *que parte do valor do imóvel* estão dispostos a financiar a um não residente (loan-to-value) *como* a matemática de solvabilidade mais apertada por cima disso. Um comprador estrangeiro que ultrapassava confortavelmente o antigo limite de 50% pode agora descobrir que a sua oferta máxima de empréstimo encolheu, mesmo com rendimento idêntico e preço do imóvel idêntico.

O calendário apanha as pessoas desprevenidas porque o CPCV — o contrato-promessa que normalmente exige um sinal de 10–20% — é assinado *antes* de os termos finais do crédito ficarem fechados. Se a avaliação de solvabilidade atualizada de um banco (agora sob o limite de 45%) aprovar um empréstimo menor do que o comprador orçamentou, a diferença tem de ser coberta a pronto ou o negócio fica em risco.

## O valor em euros por detrás da percentagem

Eis o cálculo próprio da GrowIN para tornar concreta a mudança de 50% para 45%. Considere-se um comprador com 3000 € de rendimento líquido mensal e sem outras dívidas, a solicitar um crédito à habitação a 30 anos a uma taxa típica para não residentes de cerca de 3,5%. Sob o antigo limite de 50%, esse rendimento suportava cerca de 1500 €/mês de serviço da dívida — o suficiente para pedir aproximadamente 334 000 €. Sob o novo limite de 45%, o mesmo rendimento suporta apenas cerca de 1350 €/mês — um empréstimo máximo de aproximadamente 300 000 €. Trata-se de uma oscilação de cerca de **34 000 € de capacidade de endividamento perdida**, apenas pela alteração do rácio, antes sequer de serem considerados os limites de loan-to-value para não residentes. É uma correspondência exata com a queda de 10–15% na nova concessão de crédito que os analistas já preveem.

**"Um corte de cinco pontos no rácio da dívida parece técnico, mas pode retirar dezenas de milhares de euros àquilo que um comprador estrangeiro está aprovado a pedir emprestado — precisamente quando já entregou um sinal,"** afirma a Redação da GrowIN Portugal.

## O que observar a seguir

Fique atento a duas coisas. Primeiro, se a "recomendação" se torna obrigatória, como o governador aventou — isso eliminaria qualquer margem de discricionariedade dos bancos para exceder os 45%, mesmo para candidatos sólidos. Segundo, como cada banco aplica a regra aos fluxos de rendimento de não residentes (salários estrangeiros, rendimentos de arrendamento, pensões), uma vez que as alterações visam reforçar a concessão responsável de crédito e reduzir o risco de sobre-endividamento das famílias, promovendo simultaneamente a estabilidade do sistema financeiro. Os bancos que já aplicam reduções conservadoras ao rendimento estrangeiro podem apertar ainda mais, em vez de simplesmente adotarem o novo mínimo.

## Conclusão prática

Obtenha do seu banco uma avaliação de solvabilidade atualizada e por escrito *antes* de assinar um CPCV, não depois. Se está a mudar-se e a financiar uma compra no âmbito de uma relocalização mais ampla, vale a pena rever os seus números através do nosso [guia de relocalização](/pt/relocation/) antes de entregar um sinal. Como sempre em matéria de crédito e fiscalidade, trate as pré-aprovações bancárias como indicativas e não como garantidas — o número final depende da avaliação de risco da própria instituição ao abrigo destas novas regras.

A matemática do crédito à habitação mudou discretamente este mês, mas altera o número na carta de proposta, não apenas a papelada.

## Sources

- [Portugal Resident](https://www.portugalresident.com/new-mortgage-lending-rules-come-into-force-in-portugal/)
- [Portugal Resident](https://www.portugalresident.com/bank-of-portugal-tightens-lending-rules-as-families-debt-risks-rise)
- [The Portugal News](https://www.theportugalnews.com/news/2026-07-22/banks-in-portugal-tighten-criteria-for-mortgage-loan-applications-with-new-measures/1059119)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2026/08/12/76864-portugal-mortgage-changes-what-homebuyers-need-to-know)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "As Novas Regras de Crédito à Habitação de Portugal: O Que Mudou para Compradores Estrangeiros a 1 de Agosto", https://www.growinportugal.com/pt/news/new-mortgage-rules-took-effect-august-1-what-changed-for-for-2026-08-28