# Novo Benefício Fiscal para Senhorios: Regime RSAA em Vigor Desde 1 de Setembro

> O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível de Portugal oferece aos senhorios isenção total de IRS/IRC para rendas abaixo do valor de mercado — factos essenciais para inquilinos estrangeiros.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/new-below-market-rental-scheme-kicks-in-offering-tax-breaks-2026-09-24
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-24
- Last reviewed: 2026-09-24
- Language: pt

> **Dados-chave — em 24-09-2026:** Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) em vigor desde **1 de setembro de 2026**, criado pelo **Decreto-Lei n.º 97/2026** (20 de maio de 2026) — os senhorios beneficiam de **isenção total de IRS/IRC** sobre os rendimentos de arrendamento caso a renda se mantenha igual ou inferior a **80% da renda mediana por m² do INE** para o concelho — duração mínima do contrato de **3 anos** (residência permanente) ou **3 meses** (temporária) — em meados de setembro, a *portaria* regulamentadora que fixa os limites exatos das rendas, bem como a plataforma do IHRU para submissão de candidaturas, **ainda não estavam operacionais**.

## Um benefício fiscal sem prazo de validade — mas ainda sem regras definidas

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível aplica-se desde 1 de setembro de 2026, substituindo o anterior enquadramento legal do Programa de Apoio ao Arrendamento, o regime sobre o qual senhorios e inquilinos estrangeiros em Portugal têm vindo a ouvir falar desde o pacote habitacional do Governo apresentado em maio. Foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, que, para além do RSAA, criou também o Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento, e que só começou a produzir efeitos a partir de 1 de setembro, revogando o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento.

A proposta é simples: os rendimentos de arrendamento auferidos ao abrigo destes contratos ficam isentos de tributação em sede de IRS ou IRC. Ao contrário da taxa autónoma reduzida de IRS de 10% para rendas moderadas, distinta desta, que se aplica a contratos de arrendamento habitacional com rendas até €2,300 mensais em 2026 e que vigora apenas até 31 de dezembro de 2029, a isenção do RSAA não tem, atualmente, qualquer data de expiração prevista — uma diferença relevante para os senhorios que ponderam um compromisso de longo prazo.

## O senão: o que conta como "acessível"

Para se qualificar, um senhorio não pode simplesmente escolher um valor baixo à sua conveniência. O RSAA pode ser utilizado por senhorios privados, empresas imobiliárias, entidades públicas, municípios e entidades intermunicipais, e, para aderir, os proprietários têm de cobrar uma renda máxima calculada a partir de 80% dos valores da renda mediana por metro quadrado produzidos pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para o concelho onde o imóvel se localiza. Na prática, esse limite pode variar consoante o próprio apartamento — o limite baseia-se em 80% do valor da renda mediana do INE para o concelho e pode oscilar em função de características como a eficiência energética ou a existência de estacionamento privado, sendo os limites atualizados automaticamente de acordo com o coeficiente de atualização anual do INE.

Os contratos também têm de ter uma duração mínima. Para residência permanente, o contrato tem de vigorar por um mínimo de três anos; para residência temporária, a duração mínima é de três meses. Os senhorios também não ficam entregues a tratar da burocracia de forma informal — para obter a isenção, o senhorio deve submeter, através da plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato, prova de que o contrato foi comunicado no Portal das Finanças.

Há, contudo, uma ressalva que vale a pena assinalar para quem espera encontrar um apartamento ao abrigo do RSAA já este mês: o regime está legalmente em vigor, mas ainda não está totalmente operacional. O novo regime entrou em vigor a 1 de setembro, mas permanece por regulamentar, sendo essa regulamentação indispensável à sua aplicação, e a plataforma eletrónica do Portal da Habitação, gerida pelo IHRU, onde senhorios e potenciais inquilinos se deveriam registar, também ainda não está ativa. Em meados de setembro, a portaria que define os limites máximos das rendas por tipologia de imóvel para o RSAA deveria ser publicada "nos próximos dias", segundo a Secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa.

## O que isto pode significar para a sua renda

O limite de 80% da mediana incorpora, na prática, um desconto face ao valor de mercado praticado. Como referiu uma análise, para aderir ao regime, os proprietários têm de cobrar uma renda máxima calculada a partir de 80% da renda mediana por metro quadrado do INE para o concelho, o que, na prática, corresponde a rendas cerca de 20% inferiores ao valor médio de mercado na zona.

**A leitura da GrowIN sobre o número:** tome-se como exemplo um apartamento hipotético arrendado ao preço mediano pedido no concelho de, digamos, €1,200/mês — um contrato conforme o RSAA, limitado a 80% dessa mediana, ficaria em cerca de €960/mês, uma poupança da ordem dos €240/mês, ou aproximadamente €2,880 ao longo de um ano completo. Trata-se de um cálculo ilustrativo, não de um valor oficial — as medianas reais variam significativamente de concelho para concelho e só serão determinadas com precisão quando a portaria pendente publicar os limites concretos por tipologia. "Um benefício fiscal tão generoso só move o mercado quando os senhorios o conseguem efetivamente utilizar — neste momento, a lei está à frente da burocracia", resume assim a Redação da GrowIN Portugal o desfasamento entre a data de início a 1 de setembro e o regulamento ainda em falta.

## Porque é que isto importa para os inquilinos estrangeiros

Para os estrangeiros à procura de apartamento em Lisboa, no Porto ou em cidades universitárias — onde a procura é atualmente sustentada por estudantes, jovens profissionais e trabalhadores deslocados, e os dados da idealista mostram que a procura por arrendamento de quartos cresceu 27% a nível nacional no segundo trimestre de 2026 —, qualquer mecanismo credível que incentive os senhorios a optar por contratos plurianuais com rendas mais baixas merece ser acompanhado. Mas nada aqui está garantido: as isenções dependem da adesão voluntária dos senhorios, do cumprimento dos limites de renda associados ao INE e da correta submissão junto do IHRU e das Finanças. Consulte a nossa área de [relocation](/pt/relocation/) para uma visão mais alargada sobre a procura de habitação enquanto recém-chegado, e consulte um consultor fiscal antes de assumir que qualquer proposta que lhe seja apresentada cumpre efetivamente o RSAA.

## O que observar a seguir

O elemento imediato em falta é a *portaria*. Até que esta seja publicada e a plataforma do IHRU entre em funcionamento, os senhorios tecnicamente elegíveis para a isenção não dispõem de um canal operacional para registar os contratos, e os inquilinos não têm acesso a anúncios oficiais identificados como conformes ao RSAA. É expectável que os limites concretos das rendas, discriminados por tipo de habitação, classificação energética e comodidades, sejam divulgados brevemente — a GrowIN Portugal atualizará este artigo assim que a portaria for publicada.

## Sources

- [Millennium bcp — Afinal de Contas](https://www.millenniumbcp.pt/afinal-contas/regime-simplificado-arrendamento-acessivel)
- [Notícias ao Minuto](https://www.noticiasaominuto.com/economia/3051851/portaria-que-regulamenta-rendas-acessiveis-publicada-nos-proximos-dias)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/16/77669-portaria-que-regulamenta-rendas-acessiveis-publicada-nos-proximos-dias)
- [Doutor Finanças](https://www.doutorfinancas.pt/literacia-financeira/arrendamento-acessivel-como-funciona-o-novo-regime/)

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