# Novo Regime de Arrendamento Isento de Imposto em Portugal Entra em Vigor, mas Regras-Chave Continuam Pendentes

> A partir de 1 de setembro de 2026, os senhorios que arrendem abaixo de 80% da renda mediana local não pagam qualquer IRS/IRC — mas as regras do limite de renda e a plataforma do IHRU ainda não estão operacionais.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/new-accessible-rental-regime-offers-landlords-full-tax-exemp-2026-09-28
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-28
- Last reviewed: 2026-09-28
- Language: pt

> **Números-chave — em 28-09-2026:** Isenção total de IRS/IRC sobre rendimentos prediais para contratos com valor igual ou inferior a **80% da renda mediana por m² do concelho** (dados do INE) — regime em vigor desde **1 de setembro de 2026**, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026 — prazo mínimo de contrato de **3 anos** para habitação permanente (3 meses para habitação temporária) — em alternativa, mantém-se disponível uma **taxa fixa de 10%** para rendas até €2.300/mês até 2029, sem condição de renda mediana.

## O número em destaque

Zero. É isto que um senhorio passa a dever à Autoridade Tributária sobre os rendimentos prediais, caso celebre um contrato elegível ao abrigo do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). A principal mais-valia do RSAA é a isenção total de IRS e de IRC sobre os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento acessível celebrados no âmbito deste regime, um benefício inscrito no decreto da habitação publicado em maio. O regime entra em vigor a 1 de setembro de 2026. Para um mercado ainda marcado pela escassez em Lisboa e no Porto, este é o tipo de número que pode efetivamente mobilizar a oferta — ou, pelo menos, é essa a aposta do Governo.

## Como funciona, na prática, a isenção

O mecanismo é mais restrito do que os títulos sobre "senhorios isentos de imposto" fazem crer. Nos contratos de arrendamento acessível, a renda mensal tem de ser igual ou inferior a 80% da mediana do concelho, publicada pelo INE. Para beneficiar da isenção, os senhorios têm de submeter uma cópia do contrato e o comprovativo da comunicação no Portal das Finanças ao IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato. A duração do contrato também é relevante: o prazo mínimo do contrato foi reduzido de cinco para três anos no caso de habitação permanente, enquanto os contratos de habitação temporária exigem um mínimo de três meses, renovável.

Não é a única opção disponível. Os senhorios que não pretendam descer abaixo da mediana podem, em alternativa, optar por uma taxa reduzida de 10% sobre contratos de arrendamento habitacional com rendas até €2.300 por mês em 2026, embora esta opção vigore apenas até 31 de dezembro de 2029. O RSAA, por seu lado, confere ao senhorio uma isenção total sem prazo de validade indicado — uma troca entre um limite de renda mais baixo com um benefício fiscal permanente e um limite de renda mais elevado com um benefício temporário.

## O número da GrowIN: por vezes, o "desconto" não é um desconto

É aqui que a questão se torna interessante para quem compara rendimento líquido, e não apenas a renda anunciada. A renda mediana pedida em Lisboa para novos contratos situou-se em €17,42/m² no primeiro trimestre de 2026, segundo o INE. Considere-se, a título ilustrativo, um apartamento de 70 m² arrendado a essa mediana: cerca de €1.219/mês, ou €14.628 por ano. Limitado a 80% ao abrigo do RSAA, esse mesmo apartamento é arrendado por cerca de €975/mês — mas sem qualquer imposto a pagar. Tributado à taxa autónoma normal de 25% sobre rendimentos prediais, a versão a preço de mercado deixa ao senhorio apenas cerca de €915/mês líquidos. Feitas as contas, o arrendamento "com desconto" ao abrigo do RSAA pode deixar ao senhorio **mais dinheiro líquido por mês** do que cobrar a renda plena de mercado e pagar imposto sobre ela — uma diferença de cerca de €60/mês, ou aproximadamente 6,6%, neste exemplo. Trata-se de um cálculo da própria GrowIN Portugal, com base nas taxas publicadas pelo INE e pelas Finanças, e não de uma projeção oficial do Governo, mas ilustra por que motivo o regime tem verdadeiro impacto para senhorios com imóveis devolutos. Entretanto, o inquilino desse apartamento paga cerca de €244 a menos por mês do que ao preço de mercado — uma redução significativa num orçamento em Lisboa.

## O que significa para inquilinos estrangeiros

Para os estrangeiros excluídos do centro de Lisboa e do Porto — trabalhadores remotos com um D8, reformados com um D7, ou qualquer pessoa que apenas procure um apartamento sem entrar numa guerra de licitações — o RSAA não cria nova habitação, mas altera o incentivo para que proprietários de imóveis há muito devolutos os coloquem no mercado formal a uma renda definida e abaixo do valor de mercado. Ao reduzir a carga fiscal sobre senhorios e investidores, o Governo espera aumentar a oferta de habitação em arrendamento acessível. Quem procure um contrato de arrendamento deve perguntar diretamente se um anúncio está ao abrigo das condições do RSAA — o compromisso mínimo de três anos tem dois lados: oferece aos inquilinos uma estabilidade pouco comum, mas também vincula senhorios (e inquilinos) por mais tempo do que um contrato português típico de um ano. Consulte o nosso espaço [tax & NIF](/pt/tax-and-nif/) sobre como a tributação dos rendimentos prediais interage com o seu próprio estatuto de residência.

## O que observar a seguir

A ressalva, no final de setembro: o novo regime entrou em vigor a 1 de setembro, mas continua por regulamentar, o que é essencial para a sua aplicação, e a plataforma eletrónica do IHRU, onde senhorios e inquilinos poderão registar-se para o RSAA, também ainda não está ativa. Sem a portaria em falta que fixe os limites exatos de renda por tipologia e concelho, os senhorios ainda não conseguem finalizar contratos elegíveis com segurança. "Uma isenção fiscal que existe na lei, mas ainda não na prática, continua a ser apenas uma promessa aos senhorios," refere a Redação da GrowIN Portugal. Quem esteja a considerar celebrar um contrato de arrendamento ao abrigo deste regime deve confirmar junto do Portal das Finanças e do IHRU que as regras operacionais já se encontram em vigor antes de assinar.

## Sources

- [CMS Law — Construir Portugal Program: Tax Measures for Housing](https://cms.law/en/prt/news-information/Construir-Portugal-Program-Tax-Measures-for-Housing)
- [idealista/news — Portugal's new affordable rental rules (RSAA and CIA) explained](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2026/09/04/77402-portugal-s-new-affordable-rental-rules-rsaa-and-cia-explained)
- [idealista/news — Portaria que regulamenta rendas acessíveis publicada nos próximos dias](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/16/77669-portaria-que-regulamenta-rendas-acessiveis-publicada-nos-proximos-dias)
- [ACIAB — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível 2026](https://aciab.pt/regime-simplificado-de-arrendamento-acessivel-2026-regras-rendas-e-beneficios-fiscais/)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Novo Regime de Arrendamento Isento de Imposto em Portugal Entra em Vigor, mas Regras-Chave Continuam Pendentes", https://www.growinportugal.com/pt/news/new-accessible-rental-regime-offers-landlords-full-tax-exemp-2026-09-28