# Contratos de Arrendamento Anteriores a 2026 Passam a Qualificar-se para a Taxa de 10% sobre Rendas em Portugal

> A nova taxa fixa de 10% em sede de IRS sobre rendas moderadas em Portugal abrange também contratos celebrados antes de 2026, permitindo aos senhorios reter muito mais do seu rendimento predial.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/landlords-on-pre-2026-leases-can-now-claim-portugal-s-new-10-2026-10-03
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-10-03
- Last reviewed: 2026-10-03
- Language: pt

> **Dados-chave — à data de 2026-10-03:** O Decreto-Lei n.º 97/2026 (20 de maio de 2026) reduz a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais elegíveis de 25% para 10% — a renda mensal não pode exceder €2.300 (2,5× o salário mínimo de 2026) e o contrato deve ter uma duração mínima de três anos — a taxa reduzida aplica-se tanto a contratos celebrados antes de 2026 como a novos contratos, abrangendo rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029 — existe ainda um regime autónomo de 0% para rendas pelo menos 20% abaixo da mediana municipal.

## Uma redução fiscal que, discretamente, também abrange contratos antigos

Os senhorios que arrendam imóveis em Portugal ao abrigo de contratos celebrados anos antes do pacote habitacional de 2026 podem ainda assim beneficiar da taxa fixa de 10% em sede de IRS sobre esse rendimento predial, desde que a renda seja considerada "moderada". A reforma reduz a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de 25% para 10% para senhorios que pratiquem rendas até €2.300 mensais, e aplica-se tanto a contratos novos como a contratos já existentes, relativamente a rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029. Para os muitos estrangeiros que compraram um apartamento em Lisboa, no Porto ou no Algarve há anos e o têm vindo a arrendar ao abrigo de um contrato mais antigo, trata-se de uma redução fiscal significativa, com um efeito que se assemelha a retroatividade e que não chegou acompanhada de grande destaque mediático.

A base legal é o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que introduziu esta redução através do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, com efeitos reportados a 1 de janeiro de 2026. A medida insere-se num pacote mais amplo de reformulação da fiscalidade da habitação, anunciado pelo Governo.

## Como chegámos aqui: da confusão ao decreto-lei

Quando a taxa de 10% foi inicialmente avançada, não era evidente que abrangeria contratos de arrendamento já existentes — grande parte da cobertura inicial presumia tratar-se de um incentivo exclusivo para novos contratos. Essa perceção mudou quando a Ministra da Habitação interveio publicamente. A Ministra da Habitação esclareceu que esta redução fiscal se aplicará a todos os contratos de arrendamento, novos e existentes, afirmando perante uma plateia numa conferência que a redução se aplica a "todos os contratos, incluindo os já em vigor, desde que pratiquem rendas inferiores a €2.300". Este esclarecimento, feito meses antes da publicação formal do decreto-lei, explica por que motivo muitos senhorios só recentemente se aperceberam de que um contrato celebrado, por exemplo, em 2019 ou 2021, já poderia qualificar-se.

## Quem realmente se qualifica

A taxa não é automática. O contrato tem de ter uma duração mínima de três anos e ser comunicado à Autoridade Tributária, e o imóvel tem de estar arrendado para habitação permanente do arrendatário, enquadrar-se no regime do NRAU e estar corretamente classificado como habitacional junto da autoridade tributária. Os regimes de curta duração e turísticos não se qualificam: o Alojamento Local, os arrendamentos turísticos, os contratos de curta duração e os contratos comerciais ou de prestação de serviços estão excluídos do regime. O rendimento predial continua a ser declarado da forma habitual — Categoria F, Anexo F do Modelo 3 — dentro do período anual de entrega do IRS em Portugal, de 1 de abril a 30 de junho.

Os senhorios que detenham o imóvel através de uma sociedade não beneficiam da taxa pessoal de 10%, mas as sociedades que arrendem a preços moderados beneficiam, em contrapartida, de uma isenção de IRC sobre 50% desse rendimento predial. O regime também não se limita a residentes fiscais — um proprietário não residente que arrende um imóvel em Portugal ao abrigo de um contrato elegível paga a mesma taxa reduzida que alguém que resida aqui a tempo inteiro, desde que o contrato e o nível de renda cumpram as condições exigidas.

## As contas da GrowIN: quanto vale isto, na prática

Considere-se um apartamento de dois quartos, propriedade de um estrangeiro, arrendado por €1.800 mensais ao abrigo de um contrato de longa data — €21.600 anuais em renda bruta. Sob a antiga taxa autónoma de 25%, isso equivale a €5.400 anuais de IRS. À taxa de 10%, desce para €2.160 — uma poupança de €3.240 por ano, ou aproximadamente €270 a mais no bolso do senhorio todos os meses, antes de sequer contabilizar as despesas dedutíveis. Se a renda for elevada até ao limite de €2.300, a diferença entre o regime antigo e o novo ultrapassa os €4.100 por ano.

**Editorial GrowIN Portugal:** *os senhorios que presumiram que este benefício fiscal apenas se aplicava a novos inquilinos têm, provavelmente, estado a pagar IRS em excesso ao longo de todo o ano.*

## O que fazer, e o que ainda está em movimento

Verifique três aspetos: que o seu contrato existente está formalmente comunicado às Finanças, que a renda se situa em €2.300 ou abaixo desse valor, e que o prazo do contrato é de, pelo menos, três anos (a maioria dos contratos NRAU de duração indeterminada já cumpre este requisito). Confirme os detalhes através do nosso [guia fiscal e de NIF](/pt/tax-and-nif/) ou diretamente através do Portal das Finanças antes de submeter a declaração. Vale também a pena assinalar: existe um regime de isenção autónomo, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que dispensa totalmente o IRS para contratos com rendas limitadas até 80% da mediana municipal por metro quadrado — um desconto mais acentuado do que os 10%, mas com um teto de renda mais apertado. Dada a recência dos esclarecimentos, vale a pena confirmar o estatuto do seu contrato específico junto de um contabilista, em vez de presumir elegibilidade.

A taxa principal já poderá ser do conhecimento público, mas muitos senhorios com contratos mais antigos ainda não sabem que esta se aplica também a eles.

## Sources

- [DLA Piper — New Incentive Regime for Housing and Leasing in Portugal](https://www.dlapiper.com/en/insights/publications/2026/06/new-incentive-regime-for-housing-and-leasing)
- [The Portugal News — Proposed tax cuts for landlords](https://www.theportugalnews.com/news/2025-12-05/proposed-tax-cuts-for-landlords/928018)
- [Valadas Coriel & Associados — IRS on Rental Income Reduced to 10%](https://www.valadascoriel.com/irs-on-rental-income-reduced-to-10-for-moderate-rent-contracts-until-2029/)
- [Portal das Finanças](https://www.portaldasfinancas.gov.pt)

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Contratos de Arrendamento Anteriores a 2026 Passam a Qualificar-se para a Taxa de 10% sobre Rendas em Portugal", https://www.growinportugal.com/pt/news/landlords-on-pre-2026-leases-can-now-claim-portugal-s-new-10-2026-10-03