# Reforma do Arrendamento em Portugal Pode Acabar com Tetos de Renda e Acelerar Despejos

> Conselho de Ministros aprova proposta de lei que permite aos senhorios reajustar rendas entre inquilinos e reduz o período de carência para despejo de três para dois meses.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/government-s-rental-reform-bill-could-end-rent-reset-limits-2026-09-24
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-24
- Last reviewed: 2026-09-24
- Language: pt

> **Dados-chave — em 24-09-2026:** Proposta de lei aprovada em Conselho de Ministros a **9 de julho de 2026** — ainda não é lei; limiar para despejo por rendas em atraso reduzido de **3 meses para 2 meses** de incumprimento; **teto de 2% nos aumentos de renda para novos arrendamentos eliminado antecipadamente**, três anos antes do seu termo previsto para 2029; teto da renda adiantada sobe de **2 para 3 meses**, e o limite máximo para cauções é **totalmente eliminado**; apoio do Fundo de Emergência Habitacional limitado a **2.300 €/mês durante até seis meses** através do IHRU.

## O número em destaque: dois meses, não três

A alteração isolada com maior probabilidade de mudar o comportamento de ambas as partes num contrato de arrendamento é de natureza processual: os senhorios poderão iniciar o processo de despejo após **dois meses de renda em atraso, em vez de três**. A principal alteração do lado dos despejos é a redução do período de carência para rendas em atraso — atualmente, os senhorios podem iniciar o processo de despejo após três meses de pagamentos em falta. O Governo pretende reduzir esse período para apenas dois meses de incumprimento, no âmbito da proposta aprovada em Conselho de Ministros na quinta-feira, dia 9 de julho, que ainda terá de ser apreciada pelo Parlamento.

Os atrasos repetidos passam também a contar. O pagamento tardio reiterado passará a ser considerado incumprimento sempre que o inquilino pague a renda com oito ou mais dias de atraso em três ocasiões, consecutivas ou não, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes num período de 18 meses. Trata-se de uma regra mais rigorosa do que a atual, que prevê quatro incumprimentos em 12 meses, e é relevante para quem paga a renda a partir de uma conta bancária estrangeira, cujas transferências por vezes são processadas com atraso.

## Reajuste de rendas: o teto de 2% desaparece

Para os novos contratos, a reforma põe fim ao teto de aumento de renda que tem condicionado os preços em Lisboa e no Porto desde 2023. Uma das medidas mais significativas é a eliminação do teto de 2% nos aumentos de renda para novos contratos de arrendamento, antecipando esta alteração em três anos relativamente ao prazo anteriormente definido para 2029. O Ministro da Habitação, Miguel Pinto Luz, foi direto ao afirmar que as rendas passarão agora a ser "livremente fixadas pelas partes". Os contratos existentes não são afetados — o governo explica que pretende "devolver maior liberdade contratual às partes", mantendo inalterados os contratos já em vigor — mas, a partir do momento em que um arrendamento é renovado com novo inquilino, o antigo teto deixa de se aplicar.

**O cálculo da GrowIN:** tomemos como exemplo um cenário típico de entrada de um novo inquilino — um apartamento de 1.200 €/mês. De acordo com as regras atuais, um senhorio pode exigir, no máximo, dois meses de renda adiantada, e as cauções situam-se habitualmente entre um e dois meses, pelo que o valor máximo razoável a pagar antecipadamente ronda os quatro meses de renda, cerca de 4.800 €. Uma vez que o teto da renda adiantada sobe para três meses e o limite máximo da caução é eliminado, um senhorio que exija três meses de renda adiantada mais uma caução de três meses poderá razoavelmente solicitar seis meses de renda antecipadamente — cerca de 7.200 €. Trata-se de mais 2.400 € em dinheiro que um recém-chegado terá de reunir antes de receber as chaves, um aumento de cerca de 50% apenas no custo de entrada. Para estrangeiros que chegam sem histórico de crédito português ou fiador, essa diferença pode determinar se um arrendamento é ou não comportável.

## Renovação automática e proteções anteriores a 1990

Os senhorios ganham também mais controlo sobre a continuidade dos contratos de arrendamento. A renovação automática dos contratos poderá agora ser recusada pelos senhorios, desde que seja dado o devido pré-aviso, mantendo-se inalterada a duração mínima e máxima dos contratos, entre um e 30 anos. Os contratos antigos, com rendas congeladas, anteriores a 1990, mantêm uma rede de proteção para os mais vulneráveis: os inquilinos de contratos anteriores a 1990 com mais de 65 anos ou com grau de incapacidade igual ou superior a 60% mantêm essa proteção, sendo as atualizações apenas desencadeadas quando o rendimento do agregado familiar ultrapassar um limiar definido — uma exceção que o governo incluiu paralelamente à liberalização mais ampla.

Para atenuar o efeito do calendário de despejo mais apertado, o governo está também a criar um mecanismo de apoio. O governo português reduziu os prazos para despejos por rendas em atraso e lançou um Fundo de Emergência Habitacional que oferece apoio até 2.300 € por mês. Aplicado ao longo de seis meses, esse limite implica um apoio máximo de 13.800 € por agregado familiar elegível — um verdadeiro mecanismo de proteção, mas que pressupõe que o inquilino apresente candidatura com sucesso e seja considerado elegível antes de concluído o processo de despejo.

## Porque é que ainda não é lei

Trata-se de uma *Proposta de Lei*, e não de uma norma já em vigor, e o governo português não dispõe de maioria parlamentar. O governo enviará a proposta ao Parlamento para aprovação final, mas necessita do apoio do Partido Socialista ou do Chega, partido anti-imigração e anti-establishment, sem que nenhum dos dois tenha ainda indicado o sentido de voto. As associações de inquilinos já estão a manifestar forte oposição: a Reuters noticia que o plano tem "suscitado críticas de associações de inquilinos, que afirmam que estas medidas irão agravar a crise habitacional que o governo pretende resolver". O contra-argumento do governo centra-se na oferta — as autoridades estimam que mais de 250.000 casas devolutas permanecem fora do mercado devido àquilo que descrevem como uma "profunda insegurança jurídica" que desincentiva os proprietários de as arrendar.

## O que isto significa para quem arrenda ou dá de arrendamento em Portugal

**A Redação da GrowIN Portugal comenta:** *para os estrangeiros que arrendam casa em Portugal, esta proposta de lei exige mais dinheiro adiantado e concede menos tempo para atrasos nos pagamentos.* Nada muda hoje — as atuais regras do NRAU relativas ao teto de 2%, ao período de carência de três meses para despejo e às normas em vigor para cauções continuam a aplicar-se até que o Parlamento vote a proposta, o Presidente a promulgue e o texto seja publicado em Diário da República. Os senhorios não devem aumentar preventivamente as rendas nem exigir novas garantias apenas com base neste anúncio; os inquilinos que assinem um novo contrato de arrendamento neste outono continuam protegidos pelas regras atualmente em vigor. Quem estiver a ponderar uma mudança de casa, uma renovação de contrato ou um novo contrato de arrendamento deve acompanhar de perto o debate parlamentar, e não apenas o texto do Conselho de Ministros — é aí que ocorrerá a verdadeira negociação com o Partido Socialista ou o Chega. Para um panorama mais completo sobre a documentação e o orçamento a preparar antes de assinar um contrato de arrendamento em Portugal, consulte o nosso guia de [relocation](/pt/relocation/), e a equipa da GrowIN pode rever os termos do contrato de arrendamento como parte do nosso apoio à relocalização.

O mercado de arrendamento em que os estrangeiros se irão inserir até ao final de 2026 poderá ser significativamente diferente daquele em que arrendam casa atualmente.

## Sources

- [Portuguese Government — Council of Ministers Communiqué, 9 July 2026](https://portugal.gov.pt/gc25/governo/comunicados-do-conselho-de-ministros/comunicado-do-conselho-de-ministros-de-9-de-julho-de-2026-1)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2026/07/23/76497-rentals-government-tightens-eviction-rules-and-strengthens-social-support)
- [Reuters (via AOL)](https://www.aol.com/articles/portugal-launches-reform-liberalise-rental-084826000.html)
- [Portugal Resident](https://www.portugalresident.com/proposed-rental-law-reform-sparks-political-row-over-tenant-protections/)

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