# Cascais vs Porto: o Mapa de Compradores Estrangeiros de Portugal Divide-se Acentuadamente

> Novos dados de mediadoras mostram que as vendas de imóveis em Cascais são 81% internacionais, enquanto o Porto se mantém 73% português, redefinindo onde os compradores estrangeiros devem procurar.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/cascais-vs-porto-portugal-s-foreign-buyer-map-splits-sharply-2026-09-05
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-05
- Last reviewed: 2026-09-05
- Language: pt

> **Números-chave — a 2026-09-05:** Em Cascais, **81.3%** das vendas de imóveis destinam-se a compradores internacionais, face a **27%** no Porto (os compradores portugueses detêm **73%** desse mercado) — uma diferença de **54.3 pontos percentuais**, segundo o Market Report Portugal 2025–2026 da Engel & Völkers — enquanto os compradores estrangeiros representaram **28%** de todas as compras de habitação a nível nacional em 2025 (Banco de Portugal).

## Duas cidades, dois mercados diferentes

Se está à procura de casa em Portugal e parte do princípio de que todo o país se comporta como um único mercado, os novos números das mediadoras dizem o contrário. Em Cascais, 81.3% das vendas de imóveis foram feitas a compradores internacionais, com os compradores brasileiros, russos e norte-americanos a figurarem de forma mais destacada nos dados. Suba 300 km para norte, até ao Porto, e o quadro inverte-se quase por completo: os compradores portugueses representam 73% do mercado do Porto, com os compradores internacionais nos 27%, liderados pelos norte-americanos, seguidos pelos compradores franceses e espanhóis.

Não se trata de uma pequena particularidade regional — é uma das maiores divisões entre procura nacional e estrangeira em todo o mercado residencial do país. Para contextualizar, os estrangeiros representaram 28% das compras de habitação em Portugal no ano passado, segundo dados do Banco de Portugal divulgados em maio de 2026, sendo o Brasil, Angola e a França os principais países de origem. Cascais situa-se quase três vezes acima dessa média nacional; o Porto assenta quase exatamente sobre ela.

## Porque existe esta diferença

Cascais passou duas décadas a construir a infraestrutura de um enclave internacional — escolas internacionais, prestadores de serviços de língua inglesa, um estilo de vida atrativo a curta distância de Lisboa — e os dados sobre os compradores limitam-se a confirmar o que os mediadores imobiliários no terreno já descrevem. A Engel & Völkers descreve Cascais e o vizinho Estoril como localizações procuradas por famílias nacionais e internacionais de rendimentos mais elevados, com uma oferta de habitação composta por apartamentos com vista para o mar e moradias em condomínios fechados.

O Porto conta uma história diferente. É uma cidade de trabalho, com uma grande população residente e um parque habitacional ainda absorvido sobretudo por locais, mesmo com o interesse estrangeiro a crescer em termos absolutos. Uma investigação distinta, com uma metodologia diferente — que acompanha visualizações de anúncios online em vez de vendas concluídas —, concluiu que os não residentes representam 12% da procura online no Porto, uma posição intermédia entre as 20 maiores cidades de Portugal, o que reforça que, seja como for que se analisem os dados, o Porto simplesmente não se comporta como um foco de compradores estrangeiros ao contrário de Cascais ou da faixa de resorts do Algarve.

O Algarve confirma o padrão no outro extremo do espetro. No mercado central de resorts do Algarve, cerca de 80% dos compradores na Quinta do Lago e em Vale do Lobo são internacionais, e Vilamoura regista um padrão semelhante, com 75% de compradores internacionais, liderados por alemães, neerlandeses e belgas. Cascais, por outras palavras, comporta-se como um mercado de resort inserido na área metropolitana de Lisboa — e não como uma cidade portuguesa típica.

## A leitura da GrowIN sobre os números

Feitas as contas a essa diferença de 54.3 pontos, a implicação prática para os compradores estrangeiros é clara: em Cascais está a competir num mercado em que cerca de quatro em cada cinco vendas fechadas já vão para alguém do estrangeiro, o que significa que os preços, as redes de mediadores e até os horários de visitas são concebidos, por defeito, em função de clientes internacionais. No Porto, é a exceção e não a regra — quase três quartos da concorrência por qualquer anúncio são portugueses, o que normalmente se traduz num menor acompanhamento em língua inglesa por parte dos vendedores, propostas locais a pronto pagamento mais rápidas e um mercado onde os compradores estrangeiros que atuam de forma ponderada e com aconselhamento local ainda conseguem encontrar verdadeiro valor que não foi inflacionado para um público internacional.

**"Cascais comporta-se hoje menos como um subúrbio português e mais como um mercado de resort com um código postal de Lisboa,"** afirma a Redação da GrowIN Portugal.

## O que isto significa na prática

Nada disto altera a mecânica da compra: continua a precisar de um NIF, de uma conta bancária portuguesa e de orçamentar o IMT, o Imposto do Selo e os custos notariais antes da *escritura*. Ser proprietário de um imóvel em Cascais ou no Porto também não confere, por si só, quaisquer direitos de residência — a via imobiliária do Golden Visa acabou, e quem planeia mudar-se continua a precisar de uma via como o D7 ou o D8 através da AIMA. Consulte o nosso portal de [vistos](/pt/visas/) para conhecer as opções atuais.

O que a divisão altera de facto é a gestão de expectativas. Um comprador que chegue a Cascais convencido de que vai encontrar um negócio "por descobrir", com menos concorrência, está a jogar contra 81.3% do mercado. Um comprador que assuma que o Porto está agora inundado de dinheiro estrangeiro, como alguns títulos sobre o boom imobiliário de Portugal sugerem, está a jogar contra dados que mostram que continua a ser, de forma esmagadora, o mercado habitacional de uma cidade portuguesa.

## O que acompanhar a seguir

Convém observar se a quota estrangeira do Porto se move à medida que os nómadas digitais e os trabalhadores remotos continuam a deslocar-se para norte em busca de custos mais baixos, e se a concentração internacional de Cascais começa a expulsar por completo os compradores locais — uma dinâmica já visível em partes do Algarve. Confirme as taxas atuais de IMT e Imposto do Selo junto do Portal das Finanças antes de orçamentar uma compra, e obtenha aconselhamento específico para o município antes de assumir que o padrão de qualquer das cidades se aplica a um bairro concreto.

Os compradores estrangeiros que ponderam Cascais face ao Porto estão, na prática, a escolher entre dois países diferentes que ostentam o mesmo carimbo de passaporte.

## Sources

- [idealista/news — Engel & Völkers Market Report Portugal 2025–2026](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2026/07/31/76816-where-foreign-property-buyers-are-choosing-in-portugal-in-2026)
- [idealista/news — Bank of Portugal Financial Stability Report](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-sale-in-portugal/2026/06/02/75713-foreigners-accounted-for-28-of-home-purchases-in-2025)
- [AIMA — Agency for Integration, Migration and Asylum](https://aima.gov.pt)

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