# Banco de Portugal Corta Limite de Dívida no Crédito à Habitação para 45% a partir de 1 de agosto

> Uma nova recomendação do Banco de Portugal reduz o rácio máximo entre dívida e rendimento no crédito à habitação para 45% a partir de 1 de agosto de 2026, apertando o financiamento para os compradores.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/bank-of-portugal-tightens-mortgage-rules-from-august-1-forei-2026-07-18
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-07-18
- Last reviewed: 2026-07-18
- Language: pt

Quem tem uma compra de casa em curso deve voltar a olhar para a sua folha de cálculo. O Banco de Portugal reviu o conjunto de regras macroprudenciais que rege a forma como os bancos avaliam os candidatos a crédito à habitação e, a partir de **1 de agosto de 2026**, o rácio máximo entre o serviço da dívida e o rendimento desce de 50% para 45%. Para os estrangeiros que compram em Portugal — que já enfrentam limites de loan-to-value mais rigorosos e exigências de entrada maiores do que os residentes — isto aperta ainda mais o cerco.

## O Que Está Efetivamente a Mudar

O Banco de Portugal, no exercício do seu papel de autoridade macroprudencial nacional, aprovou uma nova Recomendação que substitui o quadro em vigor desde 2018. O banco central português apertou as suas regras macroprudenciais de concessão de crédito ao reduzir o rácio recomendado do serviço da dívida para os novos empréstimos, ao mesmo tempo que alargou o prazo máximo do crédito à habitação para os mutuários mais jovens. A alteração aplica-se tanto ao crédito à habitação como ao crédito ao consumo, e as novas regras aplicar-se-ão ao crédito ao consumo, incluindo o crédito à habitação, quando a avaliação de crédito do mutuário ocorrer a partir de 1 de agosto de 2026.

O número em destaque é o rácio entre o serviço da dívida e o rendimento (DSTI) — o que os bancos portugueses chamam *taxa de esforço*. A alteração mais significativa reduz o rácio recomendado do serviço da dívida — a proporção do rendimento de um mutuário gasta a pagar dívida — de 50% para 45%, incluindo testes de esforço que pressupõem uma subida acentuada das taxas de juro. Em termos práticos, um agregado com €2,000 de rendimento líquido mensal que anteriormente conseguia chegar a uma prestação de €1,000 fica agora limitado a um valor mais próximo dos €900 — um corte real na capacidade de crédito, e não apenas um ajuste técnico.

É fundamental notar que o rácio não se limita apenas ao novo crédito à habitação. Tem em conta todos os compromissos de crédito que um mutuário já suporta — crédito automóvel, créditos pessoais, cartões de crédito com plano de pagamento —, pelo que os candidatos que gerem várias dívidas existentes sentirão o aperto com maior intensidade.

## Menos Margem para os Bancos Contornarem as Regras

Atualmente, os bancos têm alguma flexibilidade para aprovar empréstimos acima do teto recomendado numa minoria de casos. Essa margem também está a encolher: as exceções que os bancos podem usar acima do limite geral descem de 15% para 10% do crédito concedido por instituição em cada semestre, segundo o comunicado publicado pelo Banco de Portugal sobre a Recomendação revista. Os bancos continuarão a poder exceder o limiar de 45%, mas, sob uma lógica de "cumprir ou explicar", precisarão de uma justificação mais sólida para o fazer, e haverá menos aprovações que essa margem possa abranger.

As regras de loan-to-value também mudam. O Banco de Portugal eliminou igualmente a regra especial que permitia aos bancos financiar até 100% do valor dos imóveis de que são proprietários. Essas transações ficarão agora sujeitas aos mesmos limites de loan-to-value (LTV) que todas as outras aquisições de imóveis. Isto significa 90% de LTV para a habitação própria permanente e 80% para outras finalidades — encerrando o que fora uma via de financiamento mais fácil para os compradores de imóveis recuperados pelos bancos.

Os prazos do crédito à habitação evoluem no sentido inverso. Em vez da antiga estrutura de três patamares por idade, existem agora apenas dois escalões, e desaparece a exigência de manter a maturidade média de toda a carteira de crédito de um banco a convergir para os 30 anos. Os mutuários com 35 anos ou menos podem agora aceder a prazos de até 40 anos; os que têm mais de 35 anos ficam limitados a 35 anos — ligeiramente mais generoso para os compradores no início da casa dos trinta do que antes, mesmo com o teste de rendimento a tornar-se mais rigoroso.

## Porquê Agora

O Banco de Portugal aponta como motor desta recalibração o objetivo de conter o crescente endividamento das famílias num contexto de disparada dos preços da habitação. O banco central assinalou a aceleração dos volumes de crédito à habitação, montantes médios de empréstimo maiores e uma quota crescente de compradores de primeira habitação mais jovens e de menores rendimentos a entrar no mercado — em parte um efeito secundário do regime de garantia pública que ajuda os jovens portugueses a comprar a primeira casa. Nada disto é ainda juridicamente vinculativo, mas pode não permanecer assim: o governador do banco central, Álvaro Santos Pereira, já está a apelar a que as recomendações se tornem obrigatórias, argumentando que "é tempo de as regras macroprudenciais se tornarem vinculativas."

## O Que Significa se Estiver a Comprar do Estrangeiro

Os compradores estrangeiros nunca partiram, de início, em pé de igualdade. Os não residentes enfrentam habitualmente LTV máximos inferiores aos dos residentes portugueses, exigências de entrada maiores e mais burocracia para comprovar o rendimento estrangeiro. Acrescentar por cima um teto de DSTI mais rigoroso significa que os candidatos não residentes próximos do antigo limiar de 50% podem agora ser recusados de imediato, ou receber a proposta de um empréstimo menor do que o esperado — mesmo com uma entrada sólida disponível.

Se está a meio de um pedido, o momento conta: os novos limites aplicam-se às avaliações de solvabilidade realizadas a partir de 1 de agosto, não à data em que assinou um contrato-promessa (CPCV). Quem tenha um rácio entre 45% e 50% tem um incentivo real para concluir a avaliação do banco antes da data-limite. Para além disso, o guião prático para os compradores estrangeiros não muda: liquide outras dívidas sempre que possível, dê uma entrada maior para reduzir o montante do empréstimo, trate cedo do seu NIF e da sua conta bancária portuguesa (consulte o nosso guia de [fiscalidade e NIF](/pt/tax-and-nif/)) e compare propostas — um intermediário de crédito pode ser útil, dada a grande variação que existe entre o apetite de risco dos próprios bancos dentro dos novos limites.

## O Que Acompanhar a Seguir

Vale a pena acompanhar duas coisas nos próximos meses: se o Banco de Portugal irá concretizar a transformação da Recomendação em norma juridicamente vinculativa, em vez de meramente indicativa, e se os bancos responderão empurrando mais clientes para produtos de taxa fixa ou mista, que tendem a sair-se melhor no teste de esforço do DSTI do que os empréstimos a taxa variável. Para quem planeia uma compra em Portugal este ano, a mensagem é clara — faça as contas agora e não presuma que as contas de financiamento que funcionavam em junho ainda funcionam em setembro.

Para orientação sobre financiamento, residência e o processo de compra em geral enquanto comprador estrangeiro, a nossa equipa em [serviços](/pt/services/) pode ajudá-lo a planear em torno destas novas regras de crédito antes de apresentar uma proposta.

## Sources

- [Banco de Portugal — LTV, DSTI and maturity limits](https://www.bportugal.pt/en/page/ltv-dsti-and-maturity-limits)
- [Banco de Portugal — FAQ about Macroprudential measures](https://www.bportugal.pt/en/page/faq-about-macroprudential-measures)
- [Portugal Resident](https://www.portugalresident.com/bank-of-portugal-tightens-lending-rules-as-families-debt-risks-rise)
- [The Portugal News](https://www.theportugalnews.com/news/2026-05-20/bank-of-portugal-strictens-housing-loans-criteria/1025050)

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