# Prazo do IRS de 31 de agosto: O Que os Investidores Imobiliários Estrangeiros Ainda Devem

> O prazo de pagamento do imposto sobre o rendimento de 2025 em Portugal termina a 31 de agosto de 2026. Eis o que os senhorios estrangeiros e os proprietários de segunda habitação ainda têm de acertar com as Finanças.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/news/august-31-irs-deadline-what-foreign-property-investors-still-2026-08-20
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-08-20
- Last reviewed: 2026-08-20
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> **Dados-chave — à data de 2026-08-20:** Prazo de pagamento do IRS relativo ao rendimento de 2025 — **31 de agosto de 2026** — aplica-se a quem entregou a declaração dentro do prazo, entre 1 de abril e 30 de junho — as Finanças devem emitir a *nota de liquidação* até **31 de julho** — os rendimentos prediais de não residentes (Categoria F) são tributados a uma taxa fixa de **28%**, sem escalões progressivos — o pagamento em atraso gera *juros compensatórios* diários a partir do prazo não cumprido.

## A Data Que Conta Esta Semana

Se possui um apartamento arrendado, uma moradia no Algarve alugada no Airbnb ou qualquer rendimento de fonte portuguesa enquanto não residente, 31 de agosto é o dia em que as Finanças esperam ser pagas — ou já o terem pago a si. No caso das declarações de imposto entregues por via eletrónica dentro do prazo legal de 30 de junho, as autoridades fiscais portuguesas emitem a nota de liquidação até 31 de julho, e qualquer imposto devido é pago até 31 de agosto. Os reembolsos seguem o mesmo calendário: a Autoridade Tributária tem geralmente até ao final de agosto para concluir o ciclo de reembolso e pagamento das declarações entregues dentro do período normal da campanha.

Para a maioria dos trabalhadores por conta de outrem, isto é um não acontecimento, tratado de forma automática. Para os proprietários estrangeiros de imóveis em Portugal, é muitas vezes o único momento do ano em que surge uma fatura real — porque os rendimentos prediais, ao contrário de um salário, geralmente não são retidos na fonte de forma que corresponda ao imposto final devido.

## Porque os Senhorios Não Residentes Estão Expostos

Portugal tributa os rendimentos prediais na Categoria F, e as regras divergem acentuadamente consoante a residência. Uma vez que os não residentes só são tributados sobre os rendimentos de fonte portuguesa, os rendimentos de arrendamento de imóveis situados no país estão sujeitos a uma taxa fixa de 28%, independentemente de o arrendamento ser de curta ou de longa duração. É fundamental notar que os não residentes não podem englobar os seus rendimentos prediais com outras fontes de rendimento, o que significa que ficam sujeitos à taxa fixa sem qualquer flexibilidade — não existe o alívio de escalão inferior disponível como acontece com os residentes fiscais em Portugal.

Essa taxa fixa alterou-se para alguns senhorios residentes este ano. O Orçamento do Estado para 2026 introduziu uma taxa de 10% para os arrendamentos habitacionais ao abrigo do regime de renda moderada — renda até 2.300 euros por mês e um contrato de, pelo menos, três anos —, mas esta concessão dirige-se ao arrendamento habitacional de longa duração, não ao arrendamento turístico de curta duração, e trata-se do regime dos residentes, não do dos não residentes. Os arrendamentos não habitacionais — comerciais, industriais, de serviços e de solos agrícolas — mantêm-se nos 28%, sem qualquer redução, independentemente do valor da renda. Um erro comum e dispendioso, nas palavras de um consultor fiscal português, é o "arrendamento de curta duração ser rendimento empresarial" ser incorretamente declarado numa categoria totalmente errada — um erro que ressurge no pior momento possível.

Ainda assim, os não residentes não ficam sem quaisquer deduções: podem deduzir aos seus rendimentos prediais os custos de manutenção e de gestão, o IMI e outras despesas conexas, algo que vale a pena confirmar nos anexos do seu Modelo 3 antes de recear o pior.

## O Cálculo da GrowIN: O Que um Proprietário Típico de Airbnb Poderá Dever

Tome-se o exemplo de um não residente que arrenda um apartamento no Porto em curta duração e obtém um lucro líquido de €1,500 por mês em rendimentos prediais, após as deduções admissíveis — €18,000 no ano. À taxa fixa de 28% da Categoria F, isso corresponde a uma fatura fiscal de **€5,040** sobre o rendimento de 2025, a pagar na totalidade até 31 de agosto de 2026, sem a possibilidade de a distribuir por escalões inferiores, como um residente poderia. É este número, por si só, que explica por que razão este prazo apanha mais proprietários estrangeiros do que qualquer outra data do calendário fiscal português — raramente é coberto por retenção na fonte e surge sob a forma de um montante único, em vez de deduções mensais.

**"Para os senhorios estrangeiros, 31 de agosto não é uma formalidade — é o único prazo das Finanças com um valor real em euros associado, e vence-se na totalidade,"** afirma a Redação da GrowIN Portugal.

## O Que Acontece se Falhar o Prazo

Falhar o prazo não implica penalizações imediatas, mas também não sai de graça. São cobrados juros compensatórios sobre qualquer imposto de IRS devido que tenha sido pago com atraso, contando a partir da data-limite de pagamento original de 31 de agosto até ao efetivo pagamento do imposto. A própria taxa varia com a Euribor e uma margem legal fixada pela AT, pelo que vale a pena consultar o valor atualmente publicado em vez de presumir um número fixo — é definida por referência à Euribor e a uma margem legal publicada periodicamente pela AT, embora os contribuintes devam, em geral, esperar uma taxa de poucos pontos percentuais por ano. Se o montante em dívida for elevado e genuinamente incomportável de uma só vez, os contribuintes que não tenham capacidade financeira para pagar dentro do prazo podem requerer o pagamento em prestações de forma simplificada, desde que reúnam as condições — algo a colocar junto das Finanças ou de um contabilista antes do prazo, não depois.

## Passos Práticos Antes de 31 de agosto

Aceda ao Portal das Finanças e consulte a sua *nota de liquidação* — se houver pagamento a efetuar, o documento indicará o montante exato e a referência Multibanco. Confirme que os seus rendimentos prediais foram declarados no anexo correto (Categoria F para arrendamentos de longa duração, rendimentos empresariais para o Alojamento Local de curta duração) e que as despesas dedutíveis — IMI, quotas de condomínio, manutenção — foram devidamente faturadas. Se depende de um representante fiscal ou de um contabilista, esta é a semana para os contactar em vez de presumir que está tudo tratado.

Para quem ainda está a familiarizar-se com o modo como os rendimentos prediais em Portugal interagem com o estatuto de residência, o nosso centro de [fiscalidade e NIF](/pt/tax-and-nif/) aborda em maior detalhe os requisitos do NIF, as regras de representação fiscal e o calendário de entrega do IRS. A equipa fiscal da GrowIN pode também rever uma declaração de rendimentos prediais antes do prazo, caso tenha dúvidas sobre se foi aplicada a taxa ou o anexo corretos.

A janela encerra no final deste mês — a partir daí, o que começa a acumular-se são juros, não opções.

## Sources

- [Portal das Finanças / gov.pt](https://www2.gov.pt/en/cidadaos-europeus-viajar-viver-e-fazer-negocios-em-portugal/trabalho-e-reforma-em-portugal/imposto-sobre-o-rendimento-das-pessoas-singulares-irs-em-portugal)
- [PwC Portugal Tax Summaries](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/income-determination)
- [PwC Portugal Tax Administration](https://taxsummaries.pwc.com/portugal/individual/tax-administration)

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