# O IMT em Portugal Explicado (2026)

> O IMT (imposto municipal sobre a transmissão de imóveis) em Portugal para 2026: a nova taxa fixa de 7,5% para não residentes, os escalões progressivos da habitação permanente e da habitação secundária, o IMT-Jovem para menores de 36 anos, o imposto do selo e como calcular o que vai pagar.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/imt-property-transfer-tax-portugal
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-07-30
- Last reviewed: 2026-08-28
- Language: pt

Se está a comprar um imóvel em Portugal em 2026, o IMT é o maior custo isolado com que se irá deparar no cartório notarial — maior do que o imposto do selo, maior do que os honorários jurídicos, por vezes maior do que o próprio sinal. E as regras acabaram de mudar para os não residentes. Aqui fica o que realmente acontece, quem paga o quê e como evitar pagar a mais.

## O que é o IMT?

O IMT — *Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis* — é um imposto municipal único cobrado sobre a transmissão de bens imóveis. É pago pelo comprador e calculado sobre o valor que for mais elevado: o preço efetivamente pago ou o valor fiscal oficial do imóvel (o *Valor Patrimonial Tributário*, ou VPT). Liquida-se através do Portal das Finanças antes da assinatura da escritura — o notário não avança sem prova de pagamento.

Não o confunda com o **IMT-IP** (Instituto da Mobilidade e dos Transportes), a autoridade distinta que trata do registo de veículos e das cartas de condução. As mesmas três letras, uma instituição completamente diferente — este guia trata do imposto sobre imóveis.

## Como se calcula o IMT: os escalões progressivos

O IMT é cobrado segundo uma **escala progressiva**. Cada escalão tem uma taxa marginal e uma dedução (*parcela a abater*), e o imposto é apurado da seguinte forma:

> **IMT = valor tributável × taxa marginal − parcela a abater**

Portugal continental utiliza duas escalas para os imóveis habitacionais. A que se aplica depende da forma como está a comprar a casa:

- **Habitação própria e permanente (HPP)** — a casa onde vai efetivamente viver como residência principal. Esta escala concede um alívio genuíno nas casas de preço mais baixo, começando em **0%**.
- **Habitação secundária ou outra** — uma segunda casa, casa de férias, imóvel para arrendamento, ou uma aquisição por quem não a vai tornar residência permanente em Portugal. Esta escala começa em **1%**.

### Escala HPP (habitação própria e permanente) — continente 2026

| Valor tributável (o mais elevado entre preço / VPT) | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106,346 | 0% | — |
| €106,346 – €145,470 | 2% | €2,126.92 |
| €145,470 – €198,347 | 5% | €6,491.02 |
| €198,347 – €330,539 | 7% | €10,457.96 |
| €330,539 – €660,982 | 8% | €13,763.35 |
| €660,982 – €1,150,853 | 6% (fixa) | — |
| Acima de €1,150,853 | 7.5% (fixa) | — |

### Escala de habitação secundária / outra — continente 2026

| Valor tributável (o mais elevado entre preço / VPT) | Taxa marginal | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até €106,346 | 1% | — |
| €106,346 – €145,470 | 2% | €1,063.46 |
| €145,470 – €198,347 | 5% | €5,427.56 |
| €198,347 – €330,539 | 7% | €9,394.50 |
| €330,539 – €633,931 | 8% | €12,699.89 |
| €633,931 – €1,150,853 | 6% (fixa) | — |
| Acima de €1,150,853 | 7.5% (fixa) | — |

Estes escalões são atualizados todos os anos, pelo que deve voltar a verificá-los em vez de reutilizar uma tabela antiga — os valores atuais encontram-se no nosso [conjunto de dados sobre impostos imobiliários](/pt/data/property-tax).

### Um exemplo prático

Tome-se um apartamento de **€300,000** (partindo do princípio de que o preço é igual ou superior ao VPT). Enquadra-se no escalão €198,347–€330,539:

- **Como habitação própria e permanente:** €300,000 × 7% − €10,457.96 = **€10,542.04**.
- **Como segunda casa, ou comprado por um não residente que não a vai habitar de forma permanente:** €300,000 × 7% − €9,394.50 = **€11,605.50**.

Essa diferença — cerca de **€1,063** — é a mesma em qualquer ponto de preço acima de €106,346, porque corresponde simplesmente ao primeiro escalão de 0% que se perde quando a casa não é a sua residência permanente. Não é uma duplicação do imposto. Faça as suas próprias contas com a nossa [calculadora de IMT](/pt/tools/imt-calculator/) antes de se comprometer com um preço de compra.

## IMT-Jovem: alívio para compradores com menos de 36 anos

Se tem **35 anos ou menos** e está a comprar a sua **primeira habitação própria e permanente**, o alívio *IMT-Jovem* aplica uma **taxa de 0% até €330,539**, depois 8% sobre a fatia de €330,539 a €660,982, e os escalões normais acima disso. Numa primeira casa de €300,000, isto reduz o IMT a **zero**. É um alívio orientado para residentes — o imóvel tem de ser a sua habitação permanente em Portugal — pelo que raramente ajuda um não residente que compra casa de férias, mas representa uma poupança significativa para os jovens que se fixam cá.

## Taxas fixas: prédios rústicos, outros urbanos e compradores em jurisdições da lista negra

Nem tudo se rege pelas tabelas progressivas. Algumas transmissões têm uma única taxa fixa:

- **Prédios rústicos:** **5%** fixa.
- **Outro prédio urbano** que não seja habitação (por exemplo, edifícios urbanos comerciais ou de uso misto): **6.5%** fixa.
- **Comprador residente numa jurisdição da lista negra** (um paraíso fiscal na lista oficial de Portugal): **10%** fixa, sem qualquer alívio.

## A taxa fixa de 2026 para não residentes: 7,5%

As tabelas progressivas acima referem-se à situação do *residente*. Em maio de 2026, o governo acrescentou uma regra separada para os compradores que **não são residentes fiscais em Portugal**. Ao abrigo do **Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio** (que aditou os n.º 10–12 ao art. 17.º do CIMT), aplica-se um **IMT fixo de 7,5%** à aquisição de um imóvel urbano destinado **exclusivamente a habitação** sempre que o comprador seja não residente — **sem isenção nem redução**, e independentemente do preço. Para esse comprador, substitui integralmente os escalões progressivos.

A regra baseia-se na **residência fiscal, não na nacionalidade** — os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Se passar 183 ou mais dias por ano em Portugal (ou mantiver aqui a sua residência habitual), é geralmente residente fiscal seja qual for o seu passaporte; se passar menos e comprar uma casa que não vai habitar, aplica-se a taxa fixa de 7,5%.

### As três exceções

O IMT de 7,5% **não** é cobrado quando se verifique qualquer uma destas situações:

- **Já era residente fiscal em Portugal** à data da compra (art. 16.º do IRS) — aplica apenas as taxas progressivas normais.
- **Torna-se residente fiscal no prazo de 2 anos** a contar da aquisição — paga 7,5% adiantado e reclama a diferença (ver abaixo).
- **Arrenda a casa por uma renda moderada** — um contrato de arrendamento habitacional por não mais de **€2,300/mês** celebrado no prazo de 6 meses após a compra, e mantido durante pelo menos **36 meses** (consecutivos ou interpolados) ao longo dos primeiros 5 anos.

Esse limite de €2,300 não é arbitrário: está fixado em **2,5 × a retribuição mínima mensal garantida** (RMMG), que é de €920 em 2026 — pelo que acompanha o salário mínimo em cada ano.

### O mecanismo de reembolso

Quando se aplique a via de "tornar-se residente no prazo de 2 anos" ou a de "arrendamento a renda moderada", a Autoridade Tributária (AT) **anula, a pedido, a diferença** entre os 7,5% que pagou e o que as taxas progressivas normais teriam determinado — um reembolso até à escala normal (art. 17.º n.º 11 do CIMT). Deve apresentar o pedido **no prazo de 6 meses** a contar da data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento (n.º 12). De qualquer forma, paga a totalidade dos 7,5% na conclusão e reclama mais tarde, pelo que deve **orçamentar o montante total adiantado** independentemente dos seus planos.

> Não confunda isto com uma regra distinta do mesmo decreto: o DL 97/2026 também criou um **agravamento de IMT de 10%** quando uma casa comprada à taxa reduzida de habitação própria e permanente não é efetivamente utilizada como sua habitação permanente dentro do período exigido. Trata-se de um mecanismo antiabuso de reversão, não da taxa para não residentes.

## Residente vs não residente: o que vai realmente pagar

Numa casa onde vai viver, os residentes utilizam a escala progressiva HPP (a partir de 0%). Um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% — a menos que se aplique uma das exceções.

| | Residente (habitação própria e permanente) | Não residente (habitação urbana, 2026) |
|---|---|---|
| Estrutura da taxa | Progressiva HPP, ~0–8% por escalão | Fixa 7,5%, sem alívio |
| Alívio na residência principal | Sim, 0% até €106,346 | Não disponível |
| IMT-Jovem (menores de 36) | Disponível numa primeira habitação permanente | Não disponível |
| Apartamento de €300,000 (aprox.) | €10,542 | €22,500 |
| Imposto do selo (Imposto do Selo) | 0.8% | 0.8% |
| Via de reembolso se as circunstâncias mudarem | N/A | Tornar-se residente no prazo de 2 anos, ou arrendar a renda moderada (≤€2,300/mês, ≥36 meses) |

Nessa casa de €300,000 a diferença é gritante: um residente que a compra como habitação permanente paga cerca de **€10,542**, ao passo que um não residente que compra casa de férias paga **7,5% = €22,500** — praticamente o dobro. (Mesmo face à escala progressiva de *habitação secundária*, em que uma segunda casa de um residente custaria ~€11,606, a taxa fixa é muito superior.) Estes valores são ilustrativos; particularidades do VPT e especificidades municipais alteram o número final, pelo que deve confirmar com um advogado ou contabilista e consultar o [conjunto de dados sobre impostos imobiliários](/pt/data/property-tax) antes de assinar um contrato-promessa.

## Os outros custos que se somam por cima

O IMT é o destaque, mas não é a única rubrica do seu extrato de fecho:

- **Imposto do selo (Imposto do Selo):** uma taxa fixa de 0,8% do preço de compra ou do VPT, consoante o que for mais elevado.
- **IMI** — o imposto municipal sobre imóveis anual, normalmente cerca de 0,3%–0,45% do VPT para imóveis urbanos (0,8% para rústicos), faturado todos os anos em que é proprietário do imóvel.
- **AIMI** — um adicional do tipo imposto sobre o património que se aplica acima de uma isenção de €600,000 por pessoa nas detenções de valor mais elevado; verifique os limites atuais antes de assumir que se aplica ao seu caso.
- **Honorários de notário, registo e advogado** — normalmente uma fatia menor, mas ainda assim é conveniente orçamentar de várias centenas a alguns milhares de euros.

Somando tudo, um comprador **não residente** deve, realisticamente, prever cerca de **8,3%** do preço de compra em custos de aquisição (7,5% de IMT + 0,8% de imposto do selo, antes dos honorários de notário, registo e advogado), face a cerca de **6%** para um residente que compra o mesmo imóvel como habitação permanente.

## O processo de compra, passo a passo

1. **Reserva/proposta** — informal, por vezes acompanhada de um pequeno depósito de reserva.
2. **CPCV (contrato-promessa)** — o acordo preliminar vinculativo; um sinal (habitualmente de 10–30%) é pago nesta fase.
3. **IMT e imposto do selo liquidados** — através do Portal das Finanças, antes da escritura. Sem pagamento, não há escritura.
4. **Escritura** — assinada no notário, a propriedade transfere-se e o imóvel é registado.

Vai precisar de um **NIF** (número de identificação fiscal português) e de uma conta bancária portuguesa antes de qualquer um destes passos poder acontecer — a maioria dos compradores não residentes trata de ambos à distância através de um representante fiscal. Se ainda não tratou do seu NIF, vale a pena obter ajuda profissional cedo, em vez de descobrir a falha a meio da transação; consulte o nosso [serviço de consultoria fiscal](/pt/services/tax-consultation/) se quiser alguém que analise consigo os números e a documentação antes de assinar seja o que for.

Uma coisa que vale a pena afirmar com clareza: **a compra de imóveis já não confere um Golden Visa.** A via imobiliária foi eliminada há algum tempo, pelo que não deve estruturar uma compra em torno de expetativas de residência — consulte o nosso pilar [vistos](/pt/visas/) se a residência por investimento for realmente o seu objetivo.

## Erros comuns

- **Presumir que a taxa de residente se aplica porque tenciona mudar-se para cá eventualmente.** A menos que já seja residente fiscal quando a escritura é assinada, um não residente que compra habitação urbana paga a taxa fixa de 7,5% e reclama mais tarde — a tesouraria importa.
- **Ignorar o VPT.** Se o valor fiscal oficial for superior ao seu preço de compra, o IMT é calculado sobre o VPT, e não sobre o que pagou.
- **Falhar o prazo de pagamento.** O IMT tem de ser liquidado antes da escritura; se deixar isto para a última hora, arrisca-se a atrasar a conclusão.
- **Esquecer que o IMI e o AIMI existem.** Os compradores orçamentam para o IMT e esquecem-se das faturas anuais que se seguem.

## FAQ

### Pago IMT se for cidadão da UE a comprar em Portugal?

A nacionalidade não importa — só a residência fiscal importa. A regra dos 7,5% para não residentes baseia-se na residência fiscal, não no passaporte, pelo que os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma. Um cidadão da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga a mesma taxa fixa de 7,5% sobre habitação urbana que qualquer outra pessoa.

### Posso reaver o dinheiro do IMT se me mudar para Portugal mais tarde?

Sim, dentro de certos limites. Se se tornar residente fiscal português no prazo de dois anos a contar da compra, pode requerer à Autoridade Tributária a anulação da diferença entre os 7,5% que pagou e a taxa progressiva normal que teria pago como residente (art. 17.º n.º 11 do CIMT). O mesmo reembolso aplica-se se arrendar a casa por uma renda moderada (≤€2,300/mês) durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Apresente o pedido no prazo de seis meses a contar da data em que se torna residente ou assina o contrato de arrendamento.

### Existe uma taxa especial para compradores jovens?

Sim — o IMT-Jovem concede aos compradores com 35 anos ou menos uma taxa de 0% até €330,539 na sua primeira habitação própria e permanente, o que zera o IMT na maioria das casas de entrada. É um alívio orientado para residentes: não se aplica a segundas casas nem a compras de casa de férias por não residentes.

### O IMT é o mesmo que o IMI?

Não — são frequentemente confundidos porque os nomes são muito parecidos. O IMT é um imposto único, pago uma só vez, na compra; o IMI é um imposto municipal sobre imóveis anual que paga todos os anos em que é proprietário da casa.

### Como se apura o valor tributável do imóvel?

As Finanças utilizam o VPT, um valor que atribuem ao imóvel com base na localização, dimensão, idade e outros fatores, e comparam-no com o preço de compra que declarou — o IMT é cobrado sobre o valor que for mais elevado.

### Comprar um imóvel ainda ajuda num pedido de visto?

Não. A via de investimento imobiliário para o Golden Visa foi eliminada, pelo que uma compra de imóvel, por si só, não cria uma via de residência. Se a residência é o objetivo, veja antes vias como o D7 ou o D8 — o nosso guia [vistos](/pt/visas/) explica-as em detalhe.

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Os impostos sobre imóveis e as regras de residência estão a mudar rapidamente em Portugal neste momento, e os escalões são revistos todos os anos. Antes de assinar um CPCV, vale a pena ter alguém que verifique o seu estatuto de residência, a configuração do seu NIF e os seus números face ao atual [conjunto de dados sobre impostos imobiliários](/pt/data/property-tax).

> Está a comprar um imóvel em Portugal? Fale com o nosso [serviço de consultoria fiscal](/pt/services/tax-consultation/) antes de assinar seja o que for — analisamos consigo a sua exposição ao IMT, o calendário de residência e o custo total da conclusão, para que não haja surpresas no cartório notarial.

> **Aviso:** Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.

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© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "O IMT em Portugal Explicado (2026)", https://www.growinportugal.com/pt/imt-property-transfer-tax-portugal