# Comprar Imóvel em Portugal: Os Custos Ocultos e as Perguntas

> IMT, Imposto do Selo, honorários de notário e advogado para além do preço — mais as verificações de CPCV, caderneta predial e dívidas de condomínio que apanham os compradores estrangeiros desprevenidos.

- Source: https://www.growinportugal.com/pt/buying-property-in-portugal-hidden-costs
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-08-22
- Last reviewed: 2026-08-28
- Language: pt

> **Em resumo — em agosto de 2026:** para além do preço de venda, orce **5–10% extra** para custos de compra: **IMT** (imposto de transmissão — progressivo a partir de 0% para a habitação permanente de um residente, mas **fixo em 7,5%** para os não residentes que compram habitação urbana desde o **Decreto-Lei n.º 97/2026**), **Imposto do Selo** a uns fixos **0,8%**, mais honorários de notário, de registo predial e de advogado. Numa compra de **300 000 €**, isso corresponde a cerca de **17 700 €** para um residente que compra a pronto e a perto de **29 000 €** para um não residente. Antes da **escritura**, o verdadeiro risco reside na diligência prévia: o contrato-promessa **CPCV** e o seu depósito (**sinal**, 10–20% do preço, perdido se desistir), **valores de condomínio em atraso** que se podem transferir para si, a falta da **licença de utilização**, obras não declaradas, e os **ónus** revelados pela **Certidão Permanente**. Confirme as taxas atuais antes de se comprometer — a taxa para não residentes é uma alteração recente de 2026 e os escalões dos residentes são atualizados todos os anos.

## Os Impostos que Não Pode Evitar: IMT e Imposto do Selo

Dois impostos têm de ser pagos antes de o notário permitir que a escritura avance.

O **IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)** é o imposto português de transmissão de imóveis, calculado sobre o valor mais elevado — o preço de compra ou o valor patrimonial tributário oficial do imóvel (**VPT**). Para um **residente** que compra a sua **habitação própria permanente**, aplica-se uma escala progressiva: os imóveis até **106 346 €** estão isentos (0%), e a taxa marginal sobe depois por escalões até **8%** no escalão de 330 539–660 982 €; uma segunda habitação começa em 1%. Os compradores com 35 anos ou menos beneficiam de 0% até 330 539 € numa primeira habitação permanente (**IMT-Jovem**). Para um **não residente**, aplica-se uma **taxa fixa de 7,5%** aos imóveis residenciais urbanos, independentemente do preço (ver abaixo). Os escalões dos residentes são atualizados todos os anos — reconfirme-os no nosso [conjunto de dados de impostos sobre imóveis](/pt/data/property-tax) em vez de reutilizar uma tabela antiga.

O **Imposto do Selo** aplica-se a uns fixos **0,8%** sobre o mais elevado entre o preço e o VPT, em todas as transações residenciais sem exceção. Numa compra de 300 000 €, isso corresponde a **2 400 €**, para além do que resultar do IMT.

## A Armadilha do IMT para Não Residentes — Nova Desde Maio de 2026

Esta é a maior alteração recente, e apanha desprevenidos os compradores que se informaram sobre as regras fiscais portuguesas há um ou dois anos e presumiram que a antiga escala progressiva ainda se aplicava. Ao abrigo do **Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio** (CIMT Art. 17.º n.º 10), os compradores não residentes fiscais pagam um **IMT fixo de 7,5%** sobre imóveis residenciais urbanos — sensivelmente o dobro do que um residente paga pela sua habitação permanente no intervalo de 200 000–700 000 €, onde a maioria dos compradores estrangeiros procura. Baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade, pelo que os compradores da UE e de fora da UE são tratados da mesma forma.

Existem vias de escape estreitas: pode reclamar a diferença até às taxas progressivas normais se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou se arrendar a habitação a uma **renda moderada (≤2 300 €/mês — 2,5× o salário mínimo)** durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos. Mas paga os 7,5% de forma antecipada e apresenta o pedido de reembolso (no prazo de seis meses após reunir as condições) apenas depois de a condição estar cumprida. Se o seu calendário de residência estiver genuinamente próximo, discuta a sequência com um consultor fiscal antes de assinar o CPCV — a diferença num imóvel de gama média atinge cinco dígitos.

## Honorários de Notário, Registo e Advogado

- **Os honorários de notário** para a própria escritura situam-se normalmente entre **300–1 000 €**.
- **As taxas de registo predial**, para o inscrever como novo proprietário (**registo predial**), acrescentam normalmente **250–750 €**.
- **Os honorários de advogado independente** não são obrigatórios — só o notário pode concluir uma venda — mas ter um advogado a analisar o CPCV de forma independente do agente do vendedor é habitual para os compradores estrangeiros, tipicamente **1–1,5% do preço de compra**.

No conjunto, os honorários de notário, registo e advogado situam-se habitualmente no intervalo de **1 700–6 000 €** num imóvel de gama média. Confirme os preços atuais diretamente, uma vez que os notários e advogados definem os seus próprios honorários dentro de normas amplas.

## Custos do Crédito à Habitação, Se Estiver a Financiar

Se pedir crédito, contabilize custos adicionais específicos do empréstimo, para além dos custos de compra acima:

- **Comissões de dossiê/avaliação** — normalmente **1 500–2 500 €**, ou uma percentagem do empréstimo consoante o banco.
- **Imposto do Selo sobre o próprio empréstimo** — um encargo distinto dos 0,8% sobre o imóvel: **0,6%** do montante do empréstimo para prazos de cinco anos ou mais.
- **Seguros de vida e de habitação/multirriscos**, normalmente condições obrigatórias do empréstimo — orce cerca de **40–130 €/mês** no conjunto, como um custo contínuo, não pontual.

Os não residentes qualificam-se normalmente para rácios de financiamento (loan-to-value) mais baixos (muitas vezes **60–70%**) do que os residentes, o que significa uma entrada em dinheiro maior, para além dos custos de compra acima. O nosso guia sobre [crédito à habitação em Portugal para estrangeiros](/pt/mortgages-in-portugal-for-foreigners/) aborda a elegibilidade e as taxas.

## Tabela de Custos Totais: Uma Compra de 300 000 €, Calculada

| Custo | Residente, habitação própria permanente | Não residente (desde o Decreto-Lei n.º 97/2026) |
|---|---|---|
| IMT (imposto de transmissão de imóveis) | ~10 542 € (progressivo, 0% no primeiro escalão) | ~22 500 € (fixo em 7,5%) |
| Imposto do Selo | 2 400 € (0,8%) | 2 400 € (0,8%) |
| Notário + registo predial | ~1 000 € | ~1 000 € |
| Honorários de advogado independente | ~3 750 € (1,25%) | ~3 750 € (1,25%) |
| **Total para além do preço** | **~17 700 € (~5,9%)** | **~29 650 € (~9,9%)** |

*Os valores são ilustrativos, datados de agosto de 2026, e pressupõem uma taxa de residência principal no continente para o cenário do residente. Um comprador residente com 35 anos ou menos numa primeira habitação permanente pagaria 0 € de IMT ao abrigo do IMT-Jovem. Acrescente as comissões de dossiê do crédito e o Imposto do Selo do empréstimo (~3 000 €+ no conjunto) se estiver a financiar. Confirme os valores exatos de IMT, VPT e honorários para o seu imóvel específico antes de orçar com precisão — os 7,5% dos não residentes são uma alteração recente e os escalões dos residentes são atualizados todos os anos.*

## O CPCV: O Contrato-Promessa e o Risco do Seu Sinal

Antes da escritura final, quase todas as compras passam por um **Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)** — uma promessa juridicamente vinculativa de comprar e vender em termos acordados até uma data acordada. É garantido por um depósito, o **sinal**, tipicamente **10–20%** do preço de compra.

O regime legal supletivo (**sinal penitencial**) funciona nos dois sentidos: se o comprador desistir sem justificação legal, perde geralmente **a totalidade do sinal**. Se o vendedor desistir sem justificação, deve-lhe geralmente **o dobro do sinal**. Essa simetria parece justa, mas os agentes dos vendedores redigem por vezes CPCV que discretamente limitam o prejuízo do vendedor à mera devolução do sinal, em vez de o duplicar — exatamente a cláusula que um advogado deve detetar antes de assinar, não depois de começar um litígio.

Se financiar com um crédito à habitação português, certifique-se de que o CPCV inclui uma **cláusula que permita a desistência e a recuperação total do sinal se o crédito for recusado** — sem ela, um empréstimo recusado pode deixá-lo contratualmente responsável de qualquer forma.

## Diligência Prévia: O que a Caderneta Predial e a Certidão Permanente Realmente Revelam

Dois documentos fazem a maior parte do trabalho de proteção antes de assinar seja o que for:

- **Caderneta Predial** — o extrato do registo fiscal das Finanças, que mostra o valor patrimonial tributário oficial do imóvel (VPT), a descrição e o número do artigo matricial.
- **Certidão Permanente (Predial)** — a certidão do registo predial, que mostra a titularidade legal e, sobretudo, quaisquer **ónus e encargos** (penhoras, hipotecas, arrestos ou outros encargos) registados sobre o imóvel.

Nenhum deles é de leitura opcional. Um imóvel que parece limpo numa visita pode ter uma hipoteca por resolver ou um litígio de limites que só a certidão do registo revela — obtenha ambos os documentos, e peça a alguém que domine o direito imobiliário português que os verifique, antes de comprometer dinheiro.

## A Licença de Utilização — Verifique Mesmo Não Sendo Já Obrigatória na Fase do CPCV

Uma simplificação de 2024 eliminou a exigência estrita de apresentar a **licença de utilização** na fase do CPCV. Isso não significa que tenha deixado de importar — os bancos geralmente não aprovam um crédito sem ela, as ligações aos serviços essenciais podem ser complicadas sem ela, e um imóvel que nunca a obteve expõe-no a multas futuras ou a custos de regularização forçada. Peça-a de qualquer forma; os imóveis construídos antes de **1951** estão isentos e utilizam, em alternativa, uma declaração municipal a confirmar a data de construção.

## Obras Ilegais

Uma piscina, um quarto extra, um terraço fechado ou uma garagem convertida que nunca foram submetidos à câmara municipal são um achado genuinamente comum em revendas costeiras mais antigas. As obras não declaradas podem significar que o imóvel não corresponde à sua descrição registada, complicando a licença de utilização e a sua capacidade de vender ou remodelar mais tarde sem primeiro regularizar a discrepância — por vezes a um custo real. Compare o que está construído com o que está registado antes de assinar o CPCV, não depois.

## Dívidas de Condomínio que se Transferem para Si

Esta é uma das armadilhas menos compreendidas pelos compradores estrangeiros. As dívidas em Portugal ligam-se geralmente ao imóvel com base na data em que se venceram, e não a quem o detinha na altura — por isso, as **despesas de condomínio** por pagar de um proprietário anterior podem tornar-se **da sua** responsabilidade assim que fizer a escritura, a menos que o comprador exija expressamente a declaração de dívida da administração do condomínio. A administração tem de emitir uma **certidão de dívida e não dívida** no prazo de dez dias após o pedido, e esta deve ser uma condição para a realização da escritura. Se o CPCV proposto pelo vendedor tentar tornar isto opcional, é precisamente essa a cláusula a contestar.

> Helena, em relocalização a partir de São Paulo, acordou comprar um apartamento de dois quartos em Cascais por **350 000 €**. O agente do vendedor forneceu um CPCV que tornava a certidão de dívida de condomínio "disponível mediante pedido", em vez de uma condição da escritura — uma cláusula fácil de escapar numa leitura rápida. O advogado da Helena insistiu em pedir a **certidão de dívida e não dívida** antes de assinar, e esta revelou **2 300 €** de despesas de condomínio por pagar que o vendedor tinha acumulado ao longo de catorze meses. Como a certidão tinha sido obtida e tornada requisito da conclusão, o advogado da Helena negociou com o vendedor a liquidação da dívida antes da escritura — em vez de a Helena a herdar no dia em que assumiu a propriedade. Sem esse único documento e cláusula, os 2 300 € ter-se-iam simplesmente tornado um problema dela.

## Certificado Energético

Um **Certificado de Desempenho Energético** é obrigatório em todas as vendas de imóveis e tem, por lei, de constar do próprio anúncio, e não apenas na assinatura — obrigação e custo do vendedor, tipicamente **100–250 €**, válido durante 10 anos. Normalmente não lhe custará dinheiro diretamente, mas vale a pena assinalar de imediato um certificado em falta ou caducado na fase do CPCV: vender sem ele expõe o vendedor, e o calendário da transação, a multas que atingem os milhares de euros.

## O que Ninguém Lhe Diz

- **A fatura de IMT pode mais do que duplicar apenas com base no seu estatuto de residência fiscal**, sem qualquer alteração ao imóvel — um não residente paga os 7,5% fixos em vez da escala progressiva do residente, por isso verifique o seu calendário de residência antes de presumir que se aplica a taxa do residente.
- **"Não é preciso fiador para o crédito" não significa sem custos.** Os seguros de vida e de habitação são condições quase universais do empréstimo, e são custos mensais recorrentes — orce-os a par da própria prestação do crédito.
- **Um imóvel de aspeto limpo pode ter um ónus invisível.** É a Certidão Permanente, não a visita, que lhe diz se o título está efetivamente livre.
- **O sinal do CPCV é dinheiro real em risco real**, não uma formalidade — leia as cláusulas supletivas antes de assinar, sobretudo se foi o lado do vendedor a redigir o contrato.
- **À dívida de condomínio não interessa de quem foi a culpa.** Insista na certidão de dívida como condição da conclusão, sempre, por muito bem apresentado que o edifício pareça.
- **O facto de a licença de utilização não ser "exigida" na fase do CPCV não é o mesmo que não importar.** Peça-a de qualquer forma — o seu banco de crédito quase de certeza que o fará.

## Perguntas a Fazer Antes da Escritura

- Qual é o VPT exato do imóvel, e o IMT foi calculado sobre o preço ou o VPT?
- Sou residente fiscal ou não residente para efeitos de IMT, e isso coloca-me na taxa fixa de 7,5%?
- O vendedor obteve uma Certidão Permanente atualizada, e há algum ónus indicado?
- Existe licença de utilização — e, se não, qual é o fundamento da isenção?
- Foi obtida uma certidão de dívida e não dívida limpa junto da administração do condomínio?
- O imóvel construído corresponde à sua descrição registada, ou existe construção não declarada?
- O CPCV inclui uma cláusula de desistência por recusa de crédito, caso esteja a financiar?
- O que acontece exatamente ao meu sinal se uma das partes não concluir?
- O Certificado de Desempenho Energético está válido e consta do anúncio?

## Comprar ou Arrendar Primeiro — Um Veredicto Honesto

Comprar em Portugal não é uma má decisão, mas fazê-lo nos primeiros meses é normalmente — antes de ter confirmado um bairro, antes de o seu visto e a sua residência a longo prazo estarem resolvidos, e muitas vezes antes de compreender a diligência prévia o suficiente para detetar o que o advogado da Helena detetou. Arrendar primeiro durante **seis a doze meses** custa dinheiro que não recupera, mas dá-lhe conhecimento local e margem para negociar a partir de uma posição de força, em vez de urgência, e permite que o seu estatuto de residência fiscal — que agora afeta substancialmente a sua fatura de IMT, já que os não residentes enfrentam os 7,5% fixos — se estabilize antes de se comprometer. Se estiver seguro quanto à localização, ao orçamento e à residência, comprar faz sentido; se algum desses três ainda estiver em mudança, arrendar um pouco mais é normalmente o erro mais barato. O nosso guia sobre [arrendar casa em Portugal](/pt/renting-a-home-in-portugal/) aborda essa via, e o nosso guia mais completo sobre [comprar imóvel enquanto estrangeiro](/pt/buying-property-in-portugal-foreigner/) percorre o processo de ponta a ponta.

## Perguntas Frequentes

**O preço de compra é o número em torno do qual devo orçar?** Não — orce o preço mais 5–7% para um residente que compra uma habitação permanente, ou perto de 10% para um não residente, para cobrir o IMT, o Imposto do Selo, o notário, o registo e os honorários de advogado. A diferença deve-se sobretudo ao IMT fixo de 7,5% dos não residentes.

**Posso concluir sem advogado?** Legalmente sim, mas quase todos os compradores estrangeiros beneficiam de uma análise jurídica independente do CPCV e dos documentos de diligência prévia — é o que deteta problemas como a dívida de condomínio da Helena antes de se tornarem seus.

**O imposto sobre heranças afeta a compra, e não apenas a propriedade futura?** Não diretamente, mas se o imóvel vier eventualmente a passar para a família, vale a pena compreender cedo a abordagem portuguesa às heranças, baseada no Imposto do Selo — consulte o nosso guia sobre [imposto sobre heranças em Portugal](/pt/portugal-inheritance-tax/).

Este guia é informativo, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal — a taxa de 7,5% dos não residentes, os escalões de IMT e as normas de honorários estão todos em mudança; confirme os valores atuais junto do **Portal das Finanças**, do nosso [conjunto de dados de impostos sobre imóveis](/pt/data/property-tax), de um notário licenciado ou de um advogado imobiliário português antes de comprometer fundos. Para uma visão mais ampla, consulte o nosso guia de [relocalização](/pt/relocation/) e as notas sobre as [noções básicas de NIF e fiscalidade](/pt/tax-and-nif/).

> A ponderar uma compra e quer o CPCV e os documentos de diligência prévia verificados por alguém que trabalha para si, não para o vendedor? [Conheça o nosso serviço de advogado de imigração](/pt/services/immigration-lawyer/) para uma leitura honesta antes de assinar seja o que for.

> **Aviso:** Este guia destina-se a orientação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de imigração. Os pormenores variam consoante a sua situação e as regras podem mudar — confirme sempre junto das entidades oficiais ou de um profissional qualificado antes de tomar qualquer decisão.

## Frequently asked questions

### Quanto devo orçar para além do preço de compra ao comprar em Portugal?

Para um residente fiscal em Portugal que compra a habitação própria a pronto, de forma realista, 5–7% para além do preço para IMT, Imposto do Selo, notário, registo e honorários de advogado. Os não residentes pagam significativamente mais desde maio de 2026: enfrentam uma taxa fixa de IMT de 7,5% em vez da escala progressiva dos residentes, o que aproxima os custos totais dos 9–10%.

### Os não residentes pagam mesmo mais IMT do que os residentes em Portugal?

Sim, desde o Decreto-Lei n.º 97/2026 (de 20 de maio). Os compradores não residentes fiscais de imóveis residenciais urbanos pagam um IMT fixo de 7,5% em vez da escala progressiva dos residentes — sensivelmente o dobro do que um residente paga pela sua habitação permanente num imóvel de gama média. Existe um alívio limitado — pode reclamar a diferença se se tornar residente fiscal no prazo de dois anos, ou arrendar a habitação a uma renda moderada (≤2 300 €/mês) durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos — mas paga a totalidade dos 7,5% de forma antecipada e reclama qualquer reembolso mais tarde.

### O que é um CPCV e quanto dinheiro arrisco se desistir?

O Contrato de Promessa de Compra e Venda é o contrato-promessa vinculativo assinado antes da escritura final, garantido por um depósito (sinal) tipicamente de 10–20% do preço. Se desistir sem justificação legal, perde geralmente a totalidade do sinal; se o vendedor desistir, deve-lhe normalmente o dobro. Peça a um advogado que analise as cláusulas — os vendedores redigem-nas por vezes de forma a limitar a sua própria responsabilidade.

### Posso mesmo herdar as despesas de condomínio por pagar do proprietário anterior?

Sim, se não tiver cuidado. As dívidas em Portugal acompanham geralmente o imóvel e, a menos que o comprador exija expressamente a certidão de dívida da administração do condomínio na escritura, os valores em atraso vencidos antes da sua compra podem tornar-se da sua responsabilidade. Insista na apresentação da certidão de dívida e não dívida e na liquidação de qualquer dívida antes da conclusão.

### A licença de utilização ainda é exigida ao comprar um imóvel?

Desde uma simplificação de 2024, já não é obrigatório apresentá-la na fase do CPCV, mas deve, ainda assim, exigi-la ao vendedor. Os bancos geralmente não financiam um imóvel sem ela, e comprar sem ela arrisca multas ou complicações futuras — os imóveis construídos antes de 1951 estão isentos e utilizam, em alternativa, uma declaração camarária.

### Devo arrendar durante algum tempo antes de comprar em Portugal?

Para a maioria dos recém-chegados, sim — arrendar durante seis a doze meses permite-lhe conhecer um bairro, confirmar a sua situação de visto e de rendimentos, e evitar apressar-se numa compra antes de compreender o processo local de diligência prévia. Comprar faz mais sentido quando estiver seguro quanto à zona e aos seus planos de residência a longo prazo.

---

© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "Comprar Imóvel em Portugal: Os Custos Ocultos e as Perguntas", https://www.growinportugal.com/pt/buying-property-in-portugal-hidden-costs