# دخول إعفاءات CIA وRSAA الضريبية الجديدة للإيجار حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر بالبرتغال

> اعتباراً من 1 سبتمبر 2026، يحصل الملّاك على إعفاء كامل من ضريبتي IRS/IRC بموجب نظامَي RSAA وCIA للإيجار في البرتغال — وماذا يعني ذلك للأجانب الباحثين عن عقود إيجار ميسورة التكلفة.

- Source: https://www.growinportugal.com/ar/news/new-rental-investment-contracts-and-simplified-affordable-re-2026-09-20
- Publisher: GrowIN Portugal (https://www.growinportugal.com)
- Published: 2026-09-20
- Last reviewed: 2026-09-20
- Language: ar

> **أرقام أساسية — حتى 2026-09-20:** دخل نظاما إيجار جديدان — RSAA وCIA — حيّز التنفيذ في **1 سبتمبر 2026** بموجب المرسوم بقانون رقم 97/2026 الصادر في 20 مايو — وتُحدَّد سقوف الإيجار بموجب RSAA بـ**80% من متوسط الإيجار لكل متر مربع** في كل بلدية (concelho) وفق بيانات معهد الإحصاء الوطني (INE) — ويحصل الملّاك على **إعفاء كامل من ضريبتي IRS/IRC** على دخل الإيجار، مع مدة دنيا للعقد تبلغ 3 سنوات (أو 3 أشهر للإيجارات المؤقتة/الطلابية) — ويحصل مستثمرو CIA على عقد يمتد حتى **25 عاماً**، مع إعفاء من ضريبة IMT ورسم الطوابع عند الشراء، وإعفاء من ضريبة IMI خلال **السنوات الثماني الأولى** — وحتى منتصف سبتمبر، كانت اللائحة التنفيذية (portaria) التي تحدّد سقوف الإيجار بدقة، ومنصة معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU)، لا تزالان في انتظار النشر.

## أداتان جديدتان لدفع مزيد من المساكن نحو سوق الإيجار

شهدت سوق الإيجار في البرتغال تحديثاً قانونياً في 1 سبتمبر، حين دخلت حيّز التنفيذ أداتان جديدتان استحدثهما المرسوم بقانون رقم 97/2026، الذي يقرّ نظام عقود الاستثمار في الإيجار (regime dos contratos de investimento para arrendamento) والنظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA). وبالنسبة إلى الأجانب الذين يبحثون عن عقد إيجار لا يستنزف نصف رواتبهم، الخلاصة بسيطة: تدفع الحكومة الآن للملّاك، من الناحية الضريبية، مقابل إبقاء الإيجارات دون سعر السوق — وتفعل ذلك عبر مسارين منفصلين بحسب حجم الاستثمار.

الأداة الأولى، وهي **النظام المبسّط للإيجار الميسور (RSAA)**، تحلّ محل برنامج دعم الإيجار السابق (Programa de Apoio ao Arrendamento). فيُستبدل برنامج دعم الإيجار بالنظام المبسّط للإيجار الميسور، فيما يدخل حيّز التنفيذ في الوقت نفسه إجراء ثانٍ: عقود الاستثمار في الإسكان الإيجاري (CIA)، الموجّهة إلى المطوّرين والمستثمرين أصحاب المشاريع الأكبر حجماً. وصُمِّمت الأداتان معاً، بحسب أحد الشروح القانونية، لجذب المساكن الشاغرة حالياً أو الخارجة عن دائرة الإيجار السكني إلى السوق الرسمية.

## كيف يعمل نظام RSAA — وما السقف الذي يفرضه على الإيجارات

بموجب RSAA، يلتزم المالك المسجَّل بألا يتجاوز الإيجار سقفاً محدَّداً مرتبطاً ببيانات السوق المحلية. إذ يجب أن يحترم الإيجار الشهري الحد الأقصى المقرَّر للنمط السكني المعني، استناداً إلى 80% من متوسط الإيجار لكل متر مربع الذي ينشره معهد الإحصاء الوطني (INE) للبلدية التي يقع فيها العقار. وفي المقابل، يمنح RSAA إعفاءً كاملاً من ضريبتي IRS وIRC ورسم الطوابع على دخل الإيجار، دون سقف لقيمة الدخل.

ويوجد نوعان من العقود. فبالنسبة إلى السكن العادي المخصَّص للإقامة الدائمة، يجب أن تكون المدة الدنيا للعقد ثلاث سنوات. كما يوجد مسار أقصر موجَّه بوضوح لمن ينتقل للعمل أو الدراسة: عقود الإقامة المؤقتة مخصَّصة للمستأجرين الذين يقع موطنهم الضريبي في بلدية مختلفة عن تلك التي يقع فيها العقار المؤجَّر، ويجب أن تمتد لمدة دنيا قدرها ثلاثة أشهر، قابلة للتجديد ما دام الغرض المؤقت قائماً. وهذا البند يستحق الانتباه بالنسبة إلى العاملين عن بُعد أو الأكاديميين الأجانب في مهام قصيرة — إذ يمكن للمالك أن يعرض قانونياً عقد إيجار دون سعر السوق ومعفى من الضريبة لمدة لا تتجاوز ثلاثة أشهر إذا كنت قادماً من بلدية أخرى.

والأهم أن هذا الإعفاء ليس مؤقتاً؛ فليس له تاريخ انتهاء محدَّد، ويستمر ما دام العقد سارياً وتُستوفى شروط النظام. أما الرقابة فتقع على عاتق معهد الإسكان لا السلطة الضريبية (Finanças) وحدها: إذ يتولّى معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU) متابعة الامتثال لقواعد RSAA بالتنسيق مع السلطة الضريبية (Finanças) والضمان الاجتماعي ومعهد السجلات (IRN) ومعهد الإحصاء الوطني (INE)، وفي حال إخلال المالك بالشروط يمكن إنهاء الميزة الضريبية، ما يلزمه بتسوية الضريبة المستحقة إضافة إلى فوائد تعويضية.

## CIA: مسار الاستثمارات الكبرى

بالنسبة إلى المستثمرين المؤسسيين أو كبار المستثمرين الأفراد الذين يشيّدون أو يرمّمون مبانٍ مخصَّصة للإيجار تحديداً، توفّر **عقود الاستثمار في الإسكان الإيجاري (CIA)** حزمة أثقل وزناً. فعقود CIA موجَّهة لبناء العقارات أو ترميمها أو اقتنائها بغرض الإيجار السكني أو إعادة التأجير، وتُبرَم مع معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU) نيابةً عن الدولة، ويمكن أن تمتد حتى 25 عاماً. أما المزايا الضريبية فتتراكم: إعفاء من ضريبة IMT ورسم الطوابع عند اقتناء العقارات، وإعفاء من ضريبة IMI خلال السنوات الثماني الأولى مع خفض النسبة بمقدار 50% للمدة المتبقية، وإعفاء من ضريبة AIMI طوال مدة العقد، ونسبة مخفَّضة من ضريبة القيمة المضافة تبلغ 6% على أعمال البناء المؤهَّلة، واسترداد 50% من ضريبة القيمة المضافة المسدَّدة على خدمات الهندسة المعمارية والهندسية.

## قراءة GrowIN: حساب المالك — وتحفّظ المستأجر

لنحسب الأرقام على شقة متوسطة الفئة يبلغ إيجارها الشهري 1,200 يورو. يخضع دخل الإيجار (الفئة F) عادةً في البرتغال لنسبة ضريبية مستقلة قدرها 28%، ما يعني أن مالكاً خارج أي نظام خاص كان سيدفع للسلطة الضريبية (Finanças) نحو 4,030 يورو سنوياً على إيرادات إيجار إجمالية قدرها 14,400 يورو. أما إذا اختار المالك الانضمام إلى RSAA، فتختفي هذه الفاتورة الضريبية بالكامل — وهو فارق يفوق 4,000 يورو سنوياً للمالك، وهو بالضبط الحافز المقصود لدفع الملّاك المتردّدين لشقق شاغرة نحو العودة إلى السوق الرسمية. وبالمقارنة مع النسبة الثابتة الموازية البالغة 10% المتاحة منذ مايو 2026 للإيجارات حتى 2,300 يورو شهرياً، والتي لا تتطلب مدة دنيا للعقد ولا اختبار متوسط الإيجار — قد يفضّل مالك يقبل بخصم أصغر مقابل مرونة أكبر هذا المسار على الالتزام بالحد الأدنى لثلاث سنوات في RSAA.

أما التحفّظ بالنسبة إلى الباحثين عن سكن: فحتى 16 سبتمبر، كان النظام الجديد قد دخل حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر لكنه ظلّ دون لائحة تنظيمية، وهي أمر أساسي لتطبيقه، كما أن منصة معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU) الإلكترونية التي يمكن للملّاك والمستأجرين المحتملين التسجيل من خلالها لم تكن قد فُعِّلت بعد. وعملياً، يعني ذلك أن سقوف اليورو لكل متر مربع التي يمكن للملّاك عرضها قانونياً بموجب RSAA لم تكن منشورة بعد في أي مكان يستطيع المستأجر التحقّق منه.

"لا يُحرِّك الإعفاء الضريبي سوق الإيجار فعلياً إلا حين يستطيع الملّاك أن يروا الأرقام مكتوبة أمامهم" — خلاصة معقولة للوضع الراهن، بحسب هيئة تحرير GrowIN Portugal.

## ما الذي ينبغي على الأجانب متابعته لاحقاً

كل من يستأجر حالياً بموجب برنامج دعم الإيجار السابق يحتفظ بشروط عقده القائمة — إذ تحتفظ العقود الموقّعة بموجب البرنامج السابق بالآثار الضريبية الممنوحة أصلاً، وصُمِّم الانتقال بحيث لا يتضرّر الملّاك الذين يفرضون بالفعل إيجارات ميسورة بموجب النظام الملغى. أما بالنسبة إلى الجميع، فالنصيحة العملية هي انتظار صدور اللائحة التنفيذية (portaria) التي تحدّد سقوف الإيجار الملموسة بحسب البلدية، ومنصة تسجيل معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU)، قبل افتراض أن شقة معينة مؤهَّلة. وينبغي على المستأجرين الأجانب المنتقلين بين البلديات لأغراض العمل أن يسألوا الملّاك مباشرة عمّا إذا كان العقار معروضاً ضمن مسار الإقامة المؤقتة لثلاثة أشهر بموجب RSAA، لأن ذلك أسرع طريق للحصول على إيجار دون سعر السوق دون التزام بثلاث سنوات. راجع [مركز الضرائب ورقم التعريف الضريبي (NIF)](/ar/tax-and-nif/) لدينا لمعرفة كيفية تفاعل دخل الإيجار مع قواعد الإقامة إذا كنت تفكّر في أن تصبح مالكاً بنفسك.

وإلى حين صدور القواعد التنفيذية، تعامل مع أي إيجار مُعلَن بأنه "متوافق مع RSAA" على أنه مبدئي — وتحقّق من السقف وحالة التسجيل مع المالك، وعند الشك، راجع معهد الإسكان والتجديد الحضري (IHRU) أو بوابة السلطة الضريبية (Portal das Finanças) قبل توقيع أي شيء.

## Sources

- [Diário da República — Decreto-Lei n.º 97/2026](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/97-2026-1124493227)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/en/news/property-for-rent-in-portugal/2026/09/04/77402-portugal-s-new-affordable-rental-rules-rsaa-and-cia-explained)
- [idealista/news](https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2026/09/16/77669-portaria-que-regulamenta-rendas-acessiveis-publicada-nos-proximos-dias)
- [Millennium bcp](https://www.millenniumbcp.pt/afinal-contas/regime-simplificado-arrendamento-acessivel)

---

© GrowIN Portugal. Cite as: GrowIN Portugal, "دخول إعفاءات CIA وRSAA الضريبية الجديدة للإيجار حيّز التنفيذ في 1 سبتمبر بالبرتغال", https://www.growinportugal.com/ar/news/new-rental-investment-contracts-and-simplified-affordable-re-2026-09-20